+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Сравнительный подход пример расчета стоимости квартиры

Содержание

Сравнительный подход пример расчета стоимости квартиры

Сравнительный подход пример расчета стоимости квартиры

Построенные объекты под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость объекта оказывает влияние внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды.

При этом различаются физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное старение (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения и экономической ситуации в регионе).

Так как число ценообразующих факторов для любой квартиры весьма велико, в процессе анализа чувствительности исключаются из рассмотрения факторы, изменение которых не оказывает большого влияния на изменение цены квартиры. Тем не менее, их количество остается весьма значительным. Для упрощения работы «весомые» факторы группируются, и в дальнейшем в качестве элементов сравнения рассматриваются группы факторов.

Проведенный анализ объектов оценки, изучение сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки, позволили сделать вывод о том, что приведенные выше элементы сравнения достаточны для проведения сравнительного анализа объектов оценки и каждого объекта-аналога.

Использование других единиц сравнения не приведет к изменению стоимости, следовательно, их использование нецелесообразно.

Порядок внесения поправок основан на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между объектом оценки и сопоставимым объектом.

Оценка рыночной стоимости недвижимости

Восстановительная стоимость здания определялась как стоимость в ценах на дату проведения оценки возведения аналогичного здания. Если рассматривается доходная недвижимость (офисное или торговое здание), то полезной площадью считается площадь, сдаваемая в аренду (не учитывается площадь лифтов, коридоров и т. п.).

Пример 2. По полученным результатам определить рыночную стоимость виллы «У трех камней» площадью 250 кв. м, с гаражом, но без сада.

Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Расчет стоимости сравнительным подходом — Курсовая Работа, раздел Юриспруденция, — 2009 год — Оценка страховой стоимости недвижимости Расчет Стоимости Сравнительным Подходом. Сравнительный Подход — Совокупность …

Поправки по элементам сравнения могут вноситься в цены сопоставимых объектов непосредственно в денежных единицах либо сначала в процентах с последующим переводом в денежные единицы.

Состояние дома 6.2. Размеры квартиры и соотношение полезной/полной площади 6.3. Износ и потребность в ремонте квартиры 6.4. Размер кухни 6.5.

Корректировка, учитывающая изменение цен во времени, приравнена 0%, так как все выбранные объекты-аналоги были представлены на рынок в октябре 2003 г.

4.1. Алгоритм сравнительного подхода

Ценообразующих факторов очень много, а их сочетаний еще больше. По этой причине приходится ограничиваться наиболее объективными (существенными) факторами, которыми в большей степени отличаются квартиры-аналоги от оцениваемой квартиры.

Сравнительный подход основан на принципе замещения, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей аналогичную полезность.

Метод прямого сравнительного анализа продаж основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей равную полезность. Данный метод служит для оценки рыночной стоимости объекта, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках.

При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или, по крайней мере, предложены в продажу.

Проанализируем цену продажи склада относительно сложившихся в регионе рыночных ставок арендной платы. Для этого вычислим уровень год ового арендного дохода в оставшиеся пять лет срока аренды при ставке диско нтирования 25\% исходя из текущей стоимости склада в 1млн руб.

При итоговом определении стоимости оцениваемого объекта недопустимо простое выведение среднего арифметического откорректированных цен сопоставимых объектов.

В основу определения стоимости оцениваемого объекта следует положить логические рассуждения, согласно которым наибольший вес придается тем сопоставимым объектам, которые в наибольшей степени соответствуют по своим характеристикам оцениваемому объекту.

Расчет стоимости сравнительным подходом.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи.

Стоимость строительства здания определяется как произведение общей площади здания S на соответствующий БУПс, исчисленный для базовых условий.
Определим стоимость земельного участка, сданного в аренду, если рыночное значение коэффициента капитализации – 8\%, а годовая арендная плата равна 850 руб.

Отобранные аналоги должны соответствовать следующим критериям поиска:

  • В качестве аналогов можно использовать объекты, выставленные на продажу в течение последних шести месяцев с даты оценки. На сайтах, где встречаются рекламные объявления, почти всегда есть возможность проверить дату подачи объявления.
  • Аналог и объект оценки должны иметь сопоставимое местоположение. Аналог должен географически располагаться в районе, сопоставимом с областью объекта оценки с точки зрения транспортной доступности, близости к социальной инфраструктуре, магазинам, метро и проч. Например, если объект оценки расположен в пригороде, аналог не может быть расположен в центральной части города.
  • Объекты, выбранные в качестве аналогов, не должны отличаться друг от друга ценой одного квадратного метра общей площади более чем на 50% от средней цены. Объекты, которые не удовлетворяют этому условию, желательно исключить из числа аналогов. Например, если найденные аналоги, предлагаемые для продажи, выставлены по ценам соответственно: 30 тыс. руб. / Кв. м. 40 тыс. руб. кв. м и 35 тыс. руб. руб. / кв. м, и есть еще объект цена предложения которого составляет 8000 тыс. руб.. / кв.м, то такой аналог следует исключить из расчета.
  • Не желательно использовать в качестве аналогов квартиры, с первого, второго и последнего этажа для оценки квартир, расположенных на средних этажах и наоборот.
  • Количество аналогов для оценки должно быть не менее трех.

Базовые удельные показатели стоимости строительства рассчитаны в ценах 1991г. на основе статистической обработки представительной выборки данных по индивидуальным и типовым проектам различного назначения.

В процессе проверки уточняется: цена предложения, техническое состояние объекта, качество отделки, адрес, количество комнат в квартире и другая недостающая информация.


Исследуя рынок сделок, оценщик рассматривает максимум характеристик потребительских свойств оцениваемой квартиры, а также среды ее расположения. Одинаковые характеристики не принимаются во внимание.

В результате анализа выявляется набор факторов, с их учетом квартира оценивается в единых денежных единицах.

Организация предпринимательской деятельности

Он расположен на арендованном у муниципалитета з емельном участке. Анализ данного сегмента рынка недвижимости позволил о пределить рыночную арендную плату – 125 руб. за 1 м2 и ставку дисконтирования – 25\%.

Очевидно, что цена текущих продаж аналогичной недвижимости наилучшим образом отражает рыночные условия (естественно, при стабильном рынке и наличии достаточно большого количества данных, обеспечивающих необходимое статистическое обеспечение сопоставительного анализа и точность полученных выводов).

В данном случае, возникает необходимость проводить оценку и по сопоставительному анализу рыночных цен спроса и предложения. При применении этого метода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой предложения аналогичных объектов.

Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой предложения или продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая цена предложения/продажи сравнивается с оцениваемой недвижимостью.

Выбранные аналоги должны быть сопоставимы с объектом оценки по следующим основным ценообразующим параметрам:

  • географическое месторасположение;
  • тип дома, в котором расположен объект оценки;
  • этаж, на котором расположен объект оценки (допускается незначительное различие);
  • общая площадь;
  • кол-во комнат в квартире;
  • техническое состояние;
  • наличие/отсутствие отделки.
  • иные факторы, например, наличие/отсутствие подземного паркинга.

Пример 46. Рассмотрим дом, который продается за 125 000 долл. с первым платежом в размере 25 000 долл. (собственные средства), при этом прод авец финансирует кредит в размере 100 000 долл. по ставке 8\% (заемные средства). Кредит погашается в течение 25 лет с шаровым платежом через 8 лет.

Организация и повышение эффективности производства продукции

При выборе аналогов важно изучить все доступные источники информации (всероссийские площадки рекламных объявлений: avito, irr, так и местные площадки, так же не забывайте о существовании печатных изданий). Всегда есть возможность воспользоваться поиском яндекс и другими поисковыми системами.

Стоимость строительства рассчитана по Сборнику «базовых удельных показателей по стоимости строительства (БУПс), эксплуатационным затратам и объему выпуска продукции (БУПов) для использования при разработке бизнес-планов застраиваемых территорий, объектов нового строительства и реконструкции» МРР-2.1.02-97 Москва 1997г., разработанному ГУП «НИАЦ» Москомархитектуры под руководством Заместителя начальника координационно-маркетингового управления Москомархитектуры Минаева Ю.В.

Для каждого использованного аналога необходимо провести проверку телефона (обязательно позвоните продавцу). Верификация проводится для проверки существующих (указанных в объявлении) данных и добавления отсутствующих данных для подробного и единообразного описания аналогов.

Престижность района расположения квартиры 5.2. Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения 5.3. Транспортная доступность квартиры 5.4. Близость к метро 5.5. В этом случае отдельные корректировки не проводятся, а сравнивается объект недвижимости в целом и выводится общая корректировка.

Выборка объектов-аналогов, отобранных для дальнейшего анализа и расчетов в рамках сравнительного подхода, представляет собой информационную базу с указанием цен предложений аналогичных с оцениваемым квартир, предлагаемых на рынке жилой недвижимости. Проведенный Оценщиком анализ предложений о продаже квартир в г.

Москве по объявлениям в газете «Из рук в руки», в журнале «Недвижимость & Цены», в объявлениях, размещенных на сайтах ведущих риэлтерских организаций, показал, что абсолютно идентичные объекты на момент оценки отсутствуют.

Тем не менее, мною были отобраны сопоставимые объекты (текущее предложение), которые по ряду характеристик достаточно близки к оцениваемому объекту.

Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов.

Источник: http://divizion26.ru/menedzhment/5562-sravnitelnyy-podkhod-primer-rascheta-stoimosti-kvartiry.html

Оценка стоимости недвижимости на примерах

Сравнительный подход пример расчета стоимости квартиры

Для оценки стоимости объектов недвижимости могут применяться различные методы и методологические подходы, основанные на разных экономических предпосылках и использующих разные модели расчета стоимости.

Для того чтобы иметь представление о методах оценки недвижимости и понимать механизмы формирования стоимости недвижимого имущества, попробуем кратко описать экономическую и методологическую суть этих подходов.

Связь между затратами на создание объекта и его рыночной стоимостью (затратный подход)

Стоимость объекта недвижимости может быть оценена на основании суммирования затрат на его создание, такой подход к оценке называется затратным.

Основной принцип, лежащий в основе этого подхода, состоит в следующем: предполагается, что потенциальный покупатель объекта не заплатит за него больше, чем величина затрат на создание идентичного объекта недвижимости, с учетом существующего износа и разумной прибыли инвестора за инвестирование средств в создание объекта. То есть, если правильно рассчитать все затраты, вычесть имеющийся у объекта износ и добавить разумную прибыль на инвестированные средства и стоимость земли, то в результате получится рыночная стоимость объекта, рассчитанная с точки зрения затратного подхода.

Рассмотрим подробнее практическое применение этого подхода на примере оценки здания (загородного дома).

Сначала необходимо определить стоимость земельного участка как незастроенного. Это можно сделать, сравнив стоимость предложений на продажу одной сотки земли участков с сопоставимыми потребительскими свойствами (местоположение, наличие дорог и коммуникаций, близость лесных и водных объектов и т.д.).
Пример расчётов по оценке земли.

Затем надо определить величину затрат на строительство нового дома, идентичного оцениваемому. Это сделать достаточно легко, если воспользоваться специализированными справочниками укрупненных показателей стоимости строительства, таких как, например, справочник «Ко-Инвест» «Жилые дома».

Далее, из стоимости строительства нового дома нужно вычесть величину физического износа оцениваемого здания. Как правило, износ определяется в относительных величинах (процентах). Например, если износ оцениваемого дома определен в 20%, то полученную величину затрат на строительство нового дома нужно уменьшить на 20%.

На заключительном этапе оценки, мы складываем стоимость земельного участка и стоимость строительства идентичного объекта за вычетом износа и увеличиваем получившуюся сумму на величину прибыли инвестора. Средний размер прибыли инвестора можно взять на уровне 20-30%. Получившаяся в результате величина и будет рыночной стоимостью оцениваемого объекта, рассчитанной с применением затратного подхода.

Таким образом, применение затратного подхода к оценке недвижимости кратко можно выразить следующей формулой:

V = Va * (100+I) * (100-WT) /10000 + Vl , где

V – рыночная стоимость оцениваемого объекта;
Va – сумма затрат на строительство нового аналога; I – величина разумной прибыли инвестора в %; WT – величина износа оцениваемого объекта в %;

Vl – стоимость земельного участка как незастроенного.

Этот подход можно использовать самостоятельно при оценке простых объектов, для которых либо известны затраты на строительство, либо их легко подсчитать. К таким объектам можно отнести, например загородные коттеджи или дачи.
Пример оценки здания затратным подходом.

При применении этого подхода необходимо обратить внимание на то, что прибыль инвестора может меняться в зависимости от тенденций на рынке.

Использованный в описанном примере уровень прибыли инвестора в 20-30% соответствует доходности инвестирования на стабильном рынке.

Однако при росте цен прибыль инвестора, как правило, увеличивается, а на падающем рынке она может существенно уменьшаться и даже возможны ситуации, когда рыночная стоимость объекта будет ниже затрат на его создание.

Доходы от эксплуатации и рыночная стоимость (доходный подход)

Оценка стоимости объекта недвижимости возможна также на основании доходов от его эксплуатации, такой подход к определению стоимости называется доходным.

Применение доходного подхода основано на предположении, что собственник не продаст свой объект дешевле, чем текущая стоимость доходов, которые он может получить от его эксплуатации.

С другой стороны, потенциальный покупатель не купит объект недвижимости дороже, чем стоит будущий доход от эксплуатации этого объекта.

Предполагается, что рыночная цена объекта (цена, которая в итоге устроит и покупателя, и продавца) установится примерно на уровне стоимости доходов, которые этот объект может принести в обозримом будущем.

Доходный подход включает в себя несколько методов, мы рассмотрим для примера лишь один из них – метод капитализации прибыли. Этот метод наиболее прост в применении и с его помощью можно легко рассчитать рыночную стоимость собственной квартиры или дома.

Весь расчет стоимости объекта методом капитализации прибыли состоит из трех этапов:

1. Расчет чистого годового операционного дохода. 2. Расчет ставки капитализации.

3. Расчет величины стоимости объекта по формуле: V=NOI / R, где: V – стоимость объекта; NOI – величина чистого годового операционного дохода; R – ставка капитализации.

Чистый годовой операционный доход можно определить как разницу между годовой арендной платой и расходами по содержанию объекта. К расходам, на примере оценки квартиры, можно отнести затраты на ремонт, страхование, налог на имущество, а также потери от недоиспользования (возможно будут перерывы в поступлении арендной платы при смене арендаторов).

Ставка капитализации – это коэффициент, с помощью которого чистый доход переводится в величину рыночной стоимости объекта. Самый простой способ определить ставку капитализации – это сложить три компоненты:

1. Безрисковая ставка – величина годовой доходности при размещении капитала в самый надежный актив; можно принять ее равной эффективной годовой доходности облигаций федерального займа РФ.

2. Надбавка за риск вложения в недвижимость – компенсация инвестора за рискованность вложений (может составлять 3-7%).

3. Ставка возврата капитала – может быть определена как 100/RL, где RL -оставшийся срок экономической жизни объекта в годах. Например, для квартир в современных домах типа «монолит-кирпич» ставка возврата капитала составит примерно 1-1,5%, для квартир в панельных домах постройки 1970-1980 гг. – 4-5%.

Определив численные значения всех трех компонент, и сложив их вместе, мы получим величину ставки капитализации (R).

Теперь остается только разделить чистый годовой операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости (NOI) на величину ставки капитализации и мы получим рыночную стоимость оцениваемого объекта. Более подробно процесс применения доходного подхода на практике описан здесь: Пример оценки недвижимости доходным подходом.

Итак, мы показали в общих чертах, как применяется доходный подход в оценке недвижимости. Заметим, что описанный метод капитализации прибыли является далеко не единственным методом в доходном подходе, но он наиболее прост в применении и может использоваться для самостоятельной оценки.

Цены открытого рынка (сравнительный подход)

Наиболее универсальным методологическим подходом к оценке стоимости недвижимости является сравнительный (рыночный) подход.

Этот подход опирается на сравнение оцениваемого объекта с другими, аналогичными, объектами, которые продаются на открытом рынке и цены на которые известны. В этом случае сам рынок определяет стоимость объекта или условной единицы, в которой измеряется объект (например, 1 кв. м).

Самое главное в применении сравнительного подхода – это достоверность и актуальность используемой информации об аналогах.

Для выбора объектов-аналогов следует использовать только проверенные источники – как правило, это предложения на продажу от известных на рынке риэлтерских компаний, где указан точный адрес объекта, приведены его подробные характеристики и фотографии, по которым можно судить о степени соответствия данного аналога оцениваемому объекту. Информации от крупных компаний, занятых в сфере торговли недвижимостью, можно доверять в большей мере, чем малоизвестным агентствам и частным объявлениям в прессе или интернете, среди которых много недобросовестных или недействительных на дату оценки предложений. Чтобы отсеять такие недостоверные предложения, информацию об аналогах, которую планируется использовать в оценке, желательно проверить на достоверность через телефонное интервью с представителем продавца.

Если для оценки стоимости недвижимости используются цены предложений о продаже, а не прошедших недавно реальных сделок, то после подбора аналогов следует определить поправку на уторговывание, т.е. размер уступки, которую продавец готов предоставить покупателю в процессе торга.

Средняя поправка на уторговывание может существенно меняться вместе с конъюнктурой рынка. На стабильном рынке она составляет 3-5 %, а при сильном падении цен во время кризиса может превосходить 10-15%.

Точное определение величины этой поправки может оказаться весьма затруднительным делом, поэтому для самостоятельной оценки мы предлагаем в качестве ориентира воспользоваться таблицей «Усредненное значение поправки на уторговывание на московском рынке жилья».

Еще одна трудность при применении сравнительного подхода заключается в том, что объекты-аналоги, как бы хорошо они не были подобраны, по ряду параметров всегда будут отличаться от объекта оценки. Для преодоления этого оценщики используют систему корректировок, с помощью которой учитываются различия между оцениваемым объектом и аналогами.

Суть набора корректировок состоит в следующем: для объекта оценки выделяют основные параметры, влияющие на его стоимость (например, для квартиры это будут площадь, район, тип дома, удаленность от метро, этаж и т.д.).

Если выбранный аналог превосходит в чем-то оцениваемый, то его цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства, и наоборот, если аналог в чем-то уступает оцениваемому объекту, то его цена должна быть увеличена.

Величины корректировок определяются либо на основании мнений экспертов, либо с помощью статистических моделей, но в любом случае суммарная корректировка, т.е.

сумма корректировок по всем параметрам, не должна превосходить величины 15-20%.

Если корректировка получается более 20%, то следует признать, что данный аналог не подходит для сравнения с объектом оценки и лучше его заменить на другой.

После корректировки стоимости аналогов можно рассчитать среднюю (по всем аналогам) стоимость 1 кв. м. (или другой условной единицы измерения объекта) и затем, умножив стоимость 1 кв. м. на общую площадь оцениваемого объекта, вычислить рыночную стоимость объекта недвижимости. Эта величина и будет являться результатом оценки, полученным при применении сравнительного подхода.

Более полное представление о применении сравнительно подхода на практике можно получить на примере оценки недвижимости сравнительным подходом.

Итоговая стоимость

На практике оценщик по возможности применяет все оценочные подходы (этого требуют стандарты оценочной деятельности), но результаты, полученные с помощью различных подходов, всегда отличаются друг от друга.

Для расчета итоговой величины стоимости проводят математическое взвешивание результатов, полученных с применением различных оценочных подходов. Взвешивание – это процедура расчета итоговой стоимости, учитывающая достоверность и полноту информации, использованной при применении того или иного подхода, а также соответствие сути оценочного подхода целям и задачам оценки.

Простейшим способом взвешивания является вычисление средней величины между полученными результатами, т.е. взвешивание с равными весовыми коэффициентами. Но если применять разные весовые коэффициенты для разных подходов, то необходимо обосновать, почему тот или иной подход имеет больший или меньший вес.

Применение различных методологических подходов позволяет оценщику быть более объективным, поскольку исследование объекта с различных позиций позволяет учесть все факторы и обстоятельства, влияющие на стоимость.

© Корпорация “ОЦЕНКА”. Копирование запрещено.

Источник: http://www.c-a.ru/realestate_met.htm

Сравнительный подход к оценке квартиры

Сравнительный подход пример расчета стоимости квартиры

Рыночный (сравнительный) подход к оценке квартиры — это совокупность методов оценки данной квартиры, основанных на сравнении оцениваемой квартиры с аналогичными квартирами, относительно которых есть документально подтвержденная информация о суммах сделок купли-продажи с ними. Основной предпосылкой для применения сравнительного подхода является наличие необходимого количества на рынке недвижимости квартир-аналогов.

Данный подход базируется на двух простых принципах:

1. Принцип спроса и предложения. Существует вполне объяснимая взаимосвязь между степенью потребности в квартирах и объемом предложений на рынке.

2. Принцип замещения.

Покупатель, владеющий информацией о рынке недвижимости, не станет платить за квартиру больше, чем стоит аналогичная квартира с аналогичными свойствами (расположение, размер, физические характеристики квартиры и дома,…).

Суть подхода заключается в обработке данных о сделках купли-продажи квартир в районе оцениваемой квартиры, определении ценообразующих факторов, расчете корректирующих (поправочных) коэффициентов, отражающих степень отличия оцениваемой квартиры от квартир-аналогов.

Ценообразующих факторов очень много, а их сочетаний еще больше. По этой причине приходится ограничиваться наиболее объективными (существенными) факторами, которыми в большей степени отличаются квартиры-аналоги от оцениваемой квартиры.

Исследуя рынок сделок, оценщик рассматривает максимум характеристик потребительских свойств оцениваемой квартиры, а также среды ее расположения. Одинаковые характеристики не принимаются во внимание. В результате анализа выявляется набор факторов, с их учетом квартира оценивается в единых денежных единицах.

Так как число ценообразующих факторов для любой квартиры весьма велико, в процессе анализа чувствительности исключаются из рассмотрения факторы, изменение которых не оказывает большого влияния на изменение цены квартиры. Тем не менее, их количество остается весьма значительным. Для упрощения работы «весомые» факторы группируются, и в дальнейшем в качестве элементов сравнения рассматриваются группы факторов.

Перечень групп факторов, рекомендуемых к применению в сравнительном подходе квартиры.

Группа факторов / Элементы сравнения для сделок купли-продажи

1. Качество прав / 1.1. Обременение квартиры договором аренды 1.2. Сервитуты и общественные обременения (крайне редко)

2. Условия финансирования / 2.1. Льготное кредитование продавцом покупателя квартиры 2.2. Платеж эквивалентом денежных средств

3. Особые условия /3.1. Наличие финансового давления на сделку

4. Условия рынка /4.1. Изменение цен во времени 4.2. Отличие цены предложения от цены сделки

5. Местоположение / 5.1. Престижность района расположения квартиры 5.2. Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения  5.3. Транспортная доступность квартиры 5.4. Близость к метро 5.5. Качество окружения (экология района)

6. Физические характеристики / 6.1. Состояние дома 6.2. Размеры квартиры и соотношение полезной/полной площади 6.3. Износ и потребность в ремонте квартиры 6.4. Размер кухни 6.5. Высота потолков

7. Сервис и дополнительные элементы / 7.1. Обеспеченность и качество коммунальных услуг 7.2. Наличие парковки и (или) гаража 7.3. Наличие охраны, ограждения придомовой территории 7.4. Наличие и качество придомовой территории 7.5. Наличие лифта

Рассмотрим приведенные элементы сравнения подробнее.

1. Качество прав для квартир-аналогов и оцениваемой квартиры связывается со степенью обремененности последней частными и публичными сервитутами, приводящими к снижению ценности обремененной квартиры в сравнении с квартирами с полными правами собственности.

1.1. Обременение объекта-аналога или объекта оценки договором аренды со ставками арендной платы, не согласованными с динамикой изменения рыночных условий в период действия договора аренды, может привести к снижению дохода от эксплуатации приобретаемой квартиры в сравнении с рыночным уровнем.

Если такое снижение касается объекта-аналога, то цена сделки с ним корректируется в сторону увеличения. Если объект-аналог не обременен таким договором аренды, а оцениваемая квартира сдан в аренду на невыгодных условиях, то цена сделки с объектом-аналогом корректируется в меньшую сторону.

1.2. Права владения и пользования квартирой-аналогом или оцениваемой квартирой могут ограничиваться частным или публичным сервитутом и иными обременениями.

Любое из двух перечисленных ограничений может привести к уменьшению стоимости квартиры.

Следовательно, если обременение касается квартиры-аналога, то ее цена корректируется в сторону увеличения. И наоборот, если ограничиваются возможности использования оцениваемой квартиры, то цена квартиры-аналога уменьшается на величину поправки.

2. При анализе условий расчета по сделке купли-продажи квартиры рассматриваются все договорные условия расчетов, уже состоявшихся для квартиры-аналога и планируемых для оцениваемой квартиры. При этом возможны варианты финансирования сделки:

2.1. Продавец частично или полностью кредитует покупателя на покупку данной квартиры с условиями, отличающимися от средних условий на рынке кредитных операций (процент по кредиту устанавливается ниже рыночного). Либо предоставляется беспроцентная отсрочка платежа.

2.2. Оплата по сделке частично или полностью производится не деньгами, а эквивалентом денежным единицам – ценными бумагами, имуществом, документами на право владения другой недвижимостью, и т.п. В такой ситуации необходимо дополнительно оценивать используемый денежный эквивалент на момент совершения сделки.

3. Факторы, учитывающие субъективные условия сделки, не зависимые по отношению к оцениваемой квартире (срочная сделка по причине банкротства, родственные мотивы, партнерские отношения,…). Использовать квартиры, участвующие в такого рода сделках, для сравнения с оцениваемой квартирой нецелесообразно.

4. В условиях рынка цена спроса и цена предложения имеют некоторую дельту. Причины возникновения дельты:

4.1. С момента совершения сделки, относительно которой происходит сравнение прошло некоторое время, за это время цены на рынке могут вырасти или наоборот – упасть.

Для учета роста или падения служит индекс инфляции на период оценки, либо уровень цен на рынке недвижимости в других сегментах рынка.

Тем не менее не следует использовать для сравнения сделки, совершенные больше месяца назад, по отношению ко времени оценки.

4.2. Цена предложения всегда выше фактической цены сделки по причине заложенной дельты на торг. 5. Факторы местоположения квартиры:

5. Местоположение

5.1. Престижность района расположения квартиры, обусловленная наличием в микрорайоне исторических и архитектурных памятников, парков, заповедных зон, водоемов и других достопримечательностей, оказывающих влияние на выбор потенциального покупателя.

5.2. Близость квартиры к центру города, центрам деловой активности и жизнеобеспечения, общественных, финансовых, развлекательных, торговых комплексов.

5.3. Транспортная доступность квартиры сегодня является одной из наиболее веских причин даже для смены места жительства. Проблема пробок в Москве разрастается, готового решения жителям города московские власти пока не предложили.

5.4. Близость к метро оказывает влияние на подавляющее большинство жителей города. Этот фактор имеет высокий вес в удаленных районах города, и небольшой вес при оценке элитной недвижимости, где не возникает необходимость пользоваться общественным транспортом.

5.5. Качество ближайшего окружения – тип застройки и архитектурные особенности дома, близость к парку, озеру, пруду, реке, удаленность от свалок, производственных предприятий.

Влияние некоторых факторов на стоимость квартиры в разных районах Москвы:

6. Физические характеристики – свойства как самой квартиры так и дома, придомовой территории, двора.

Корректировка большинства факторов данной группы осуществляется, основываясь на сравнения ценсовершенных сделок с квартирами-аналогами.

Корректировка на различие размеров кухни, полезной и общей площади производится на основе данных о стоимости единицы площади аналогов. Способы расчета поправочных коэффициентов находятся в разделе Расчет корректировок.

7. Сервис и дополнительные элементы.

Наличие или отсутствие необходимых элементов сервиса, включая не относящиеся непосредственно к недвижимости, может оказывать существенное влияние на цену сделки. К примеру – отсутствие парковочных мест у дома часто оказывает крайне негативное влияние на цену квартиры.

Последовательность внесения корректировок:

Последовательность внесения корректировок осуществляется следующим образом:

  • С первого по четвертый фактор сравнения корректировки осуществляются в определенной последовательности, и после каждой очередной корректировки цена квартиры пересчитывается заново, до перехода к следующему фактору;
  • С четвертого фактора корректировки могут быть выполнены в свободном порядке, и цена продажи после каждой корректировки квартиры заново не пересчитывается.

В рамках сравнительного подхода к оценке квартиры выделяют два метода:

  1. Метод моделирования ценообразования;
  2. Метод сравнительного анализа.

Метод моделирования ценообразования, основан на построении линейных или мультипликативных (методы интегральных подстановок) зависимостей и статистической обработки большого объема данных, о случившихся сделках с квартирами-аналогами:

или

где P* — рыночная стоимость квартиры;

fj — элемент сравнения;

fj и fej — количественные характеристики j-гo фактора сравнения соответственно для любой квартиры и для некоторой специально подобранной «эталонной» квартиры;

pj = Pfj/fj – удельная характеристика ценности фактора единицы измерения, где Pfj — цена j-гo фактора размером fj.

Указанная зависимость предназначается для постоянного использования в оценке множества квартир, и требует постоянной корректировки этой зависимости, на основе регулярного мониторинга рынка жилой недвижимости.

Метод моделирования ценообразования достаточно трудоемок, и применяется лишь при массовой оценке квартир, например при определении налогооблагаемой базы, или расчете арендной платы для сдачи в аренду муниципальной недвижимости.

Метод сравнительного анализа основан на анализе небольшого количества сделок, выделенных из общей массы сделок по признаку наибольшей близости к оцениваемой квартире.

При этом квартиры-аналоги отбираются для анализа из числа тех квартир, которые имеют функциональное назначение, аналогичное назначению оцениваемой квартиры и соответствующее принципу наиболее эффективного использования квартиры (проживание собственника либо сдача в аренду).

Метод сравнительного анализа имеет следующую последовательность этапов:

  • анализ рыночной ситуации по квартирам рассматриваемого типа, региону и выбор источников информации для реализации следующих этапов;
  • определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), в большей степени влияющих на стоимость рассматриваемой квартиры;
  • разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;
  • расчет поправочных корректировок;
  • применение модели к квартирам-аналогам для расчета скорректированных цен продажи квартир;
  • анализ скорректированных цен продажи квартир-аналогов для определения стоимости оцениваемой квартиры.

При реализации данного метода используют как процентные так и стоимостные поправки.

Процентные поправки вносятся умножением цены продажи квартиры-аналога или ее единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках квартиры-аналога и оцениваемой квартиры. Если оцениваемая квартира лучше сопоставимого аналога, то к цене аналога вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий.

Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену проданной квартиры-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках квартиры-аналога и оцениваемой квартиры.

Положительная поправка вносится, если оцениваемая квартира лучше сопоставимой квартиры-аналога, отрицательная — если хуже.

Итоговые значения скорректированных цен продаж сравнимых квартир могут сильно не совпадать.

В связи с этим, выбор значения скорректированной цены продажи в качестве основы для определения рыночной стоимости оцениваемой квартиры, когда абсолютное итоговое значение корректировок минимально или их число минимально (одно из двух).

Данное правило основано на том, что цена продажи наиболее подобной сравнимой квартиры (по максимальному количеству рассматриваемых характеристик) – адекватна.

Источник: https://www.ocenka-i.ru/podhody/sravnitelniy-podhod.html

Отчет об оценке квартиры (пример)

Сравнительный подход пример расчета стоимости квартиры

Данный Отчет об оценке должен рассматриваться как цельный документ. Приложения являются неотъемлемой частью данного Отчета. Структура Отчета соответствует логике проведения процедуры оценки.

В первом разделе определено задание на оценку, приведены допущения и ограничения, сделанные в процессе работы, объяснены профессиональные термины и указаны источники использованной информации.

Второй раздел Отчета посвящен анализу собранной информации по внешним и внутренним источникам; дано описание и характеристика объекта оценки, приведен анализ рынка; сделан анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

Третий раздел посвящен непосредственно определению рыночной стоимости объекта оценки.

Выводы, содержащиеся в данном Отчете, основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка, на нашем опыте и профессиональных знаниях, на деловых встречах, телефонных интервью, в ходе которых нами была получена определенная информация. Источники информации и методика расчетов и заключений приведены в соответствующих разделах Отчета.

Исходя из целей оценки, все расчеты были проведены, а Отчет составлен в соответствии с Федеральным Законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998 года, Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №№254,255,256 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3).

Определение стоимости осуществлялось с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости объекта оценки использовался сравнительный подход.

Основные факты и выводы приведены в таблице ниже.

Таблица 1. Основные факты и выводы

Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Объект оценки – квартира, общей площадью 194,5 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918.

5 комнат. 

Состояние квартиры – под отделку. 

На дату оценки квартира не эксплуатируется.  

Результаты оценки, полученные при использовании подходов к оценке

Затратный подход: не использовался. 

Сравнительный подход: 27 857 000 (Двадцать семь миллионов восемьсот пятьдесят семь тысяч) рублей, без НДС. 

Доходный подход: не использовался. 

Итоговая рыночная стоимость объекта оценки

27 857 000 (Двадцать семь миллионов восемьсот пятьдесят семь тысяч) рублей, без НДС 

2. Исходные данные для проведения оценки

Таблица 2. Исходные данные для проведения оценки

Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки

Договор на оценку №ОД-01-01 от 12 марта 2010 года, Задание на оценку (Приложение №1 к Договору на оценку).

Собственник объекта оценки

Иванов Петр Васильевич, российский паспорт 11 11 111111, выдан 01.01.2001  г. Москва  ОВД Клязьмино.

Применяемые стандарты оценки

Федеральные стандарты оценки, утвержденные Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №№254, 255, 256 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3).

Объект оценки

Квартира, общей площадью 194,5 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918.

Дата осмотра

Осмотр не производился

Дата оценки

19 марта 2010 года.

Цель оценки

Определение рыночной стоимости объекта оценки.

Задачи проведения оценки

Определение рыночной стоимости  объекта оценки для внесения в уставный капитал

Остаточная балансовая стоимость

Нет данных.

Номер, дата составления отчета

№25-03/2010 от 19 марта 2010 года

Форма отчета

Письменная, полный развернутый отчет

График проведения оценки

С 18 марта 2010 года по 19 марта 2010 года


3. Задание на оценку

Квартира, общей площадью 194,5 кв.м., расположенная по адресу: РФ, г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918.

 (наименование)

Характеристики объекта:

Пятикомнатная квартира на 11 этаже, состояние – под отделку.

  1. 2.      Имущественные права на объект:

 (указать какое право: собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, аренды, пользования…),

на основании

свидетельства о государственной регистрации права серия 11 АК № 111111 от 01.01.2001 г.

 (указать правоустанавливающие документы)

Определение рыночной стоимости

  1. 4.      Предполагаемое использование результатов оценки

Для внесения в уставный капитал

  1. 5.      Ограничения, связанные с использованием результатов оценки

Результат оценки достоверен только в целях вышеуказанного предполагаемого использования (пункт 4 Задания на оценку).

  1. 8.      Срок проведения оценки:

5 (Пять) рабочих дней с даты оплаты услуг или с даты предоставления всех необходимых сведений и документов для проведения оценки, в зависимости от того, какая дата наступила позднее.

  1. 9.      Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценки:
    1. 1.      В процессе подготовки отчета об оценке, Оценщики исходят из допущения о достоверности предоставленных Заказчиком документов.
    2. 2.      Копии предоставленных документов соответствуют оригиналам.
    3. 3.      Ответственность за законность получения и достоверность предоставленных Заказчиком документов несет Заказчик.
    4. 4.      От Исполнителя и Оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчета об оценке или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.
    5. 5.      Отчет об оценке предназначен для Заказчика и не может передаваться другим юридическим и физическим лицам с целью, не предусмотренной назначением настоящей оценки. Использование результатов отчета об оценке по другому назначению будет некорректно.
    6. 6.      Исполнитель обязуется обеспечить конфиденциальность информации, полученной от Заказчика, и содержащихся в отчете об оценке выводов.
    7. 7.      При проведении оценки предполагается отсутствие каких-либо факторов, помимо оговоренных в отчете, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Исполнителях не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.
    8. 8.      Ни Заказчик, ни Оценщики не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке и настоящим Заданием на оценку.
    9. 9.      Мнение Оценщиков относительно полученных результатов оценки действительно только на дату оценки, Оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических и юридических условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.

10.  Прочие допущения и ограничения, обусловленные спецификой конкретного объекта оценки, выбранными методами оценки и прочими факторами, приведены в п. 5 Отчета.

11.  Заказчик не может обеспечить доступ в помещение, в связи с чем Оценщик основывается на состояние объекта оценки со слов Заказчика, не подвергая полученную информацию сомнению.

  1. 10.       Нормативные акты и стандарты, используемые при составлении Отчета

Источник: https://www.top-ocenka.com/ocenka-otchet1.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.