+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Расчет аренды нежилого помещения образец

Содержание

Методика и примеры расчета арендной платы за нежилое помещение

Расчет аренды нежилого помещения образец

Имея в собственности нежилое помещение, очень многие владельцы предпочитают передать его в аренду, обеспечив для себя постоянный и вполне приличный доход.

Но, прежде чем сдать недвижимый объект, необходимо определиться со стоимостью аренды – ведь от заявленной собственником арендной платы зависит оперативность сдачи объекта и постоянное наличие арендатора, а следовательно, и доходы собственника.

В этом материале мы подробно расскажем, как посчитать размер оплаты нежилой недвижимости, предполагаемой к аренде, и приведем конкретный пример расчета арендной платы за нежилое помещение.

Общие положения об арендной плате

Прежде чем рассказывать, как рассчитать стоимость аренды помещения, необходимо разобраться, а что же такое плата за аренду, какие разновидности арендной платы бывают, что непосредственно влияет на ее величину и ответить на другие вопросы.

Расчет арендной платы за нежилое помещение зависит от многих параметров

Определение

В Гражданском кодексе РФ дается четкое определение такому понятию, как арендная плата. Это платеж установленного размера, который уплачивается арендатором за временное использование нежилого объекта. Причем объект может иметь различную площадь и предназначение.

Важно, что доход, получаемый арендатором от деятельности арендатора помещения, не оказывает влияния на величину арендной платы – это касается и сверхдоходного производства, и бизнеса, приносящего скромные доходы. На основании заключенного договора арендатор обязан вносить платежи в соответствии с установленным графиком и строго в том размере, который прописан в документах.

Важно! При передаче нежилого объекта в аренду, независимо от его площади, необходимо оформление соответствующего договора.

В нем прописываются все важные особенности сделки, а также права и обязательство ее участников.

Именно на основании этого документа определяются взаимоотношения между собственником объекта и арендатором, осуществляются все расчеты и решаются прочие вопросы.

При отсутствии договора помещение сдавать нельзя, но главное — не получится отстоять собственные интересы при нарушении соглашения и прав владельца объекта. Не каждый договор потребуется регистрировать в Госреестре, но, в любом случае, он надежно защищает стороны сделки от всевозможных проблем.

Нежилое помещение, передаваемое в аренду, может принадлежать муниципалитетам и частным лицам

Плата за аренду помещения: разновидности

В аренду может быть передан любой нежилой объект как принадлежащий муниципалитету/государству, так и являющийся собственность обычного гражданина. При этом в каждом случае имеются свои нюансы:

  1. Передача в аренду муниципальной/государственной собственности не предполагает начисления НДС. Для оформления сделки требуется участие в специально организованном аукционе. Информация о его проведении размещается в СМИ за месяц до назначенной даты. Размер арендного платежа может изменяться не чаще 2-х раз в 12 месяцев (регламент пересмотра прописывается в арендном договоре). Эта сделка подлежит обязательной регистрации. Нежилой объект, находящийся в собственности муниципальных властей, может быть передан в аренду исключительно юридическим лицам.
  2. Передача нежилой недвижимости, собственником которого является частное лицо, по арендному договору. В этом случае арендная ставка назначается собственником объекта, при этом использование специальных расчетных формул не обязательно. Однако, собственник нежилого помещения, сдающий его в аренду, обязан платить налог на прибыль. Для граждан это 13 %, а организации, помимо налога на прибыль по действующей ставке, уплачивают НДС.

Параметры, влияющие на размер арендной платы

Относительно расчета арендных платежей, то существует конкретная методика расчета, о которой мы подробно расскажем далее. Размер арендной платы и порядок ее внесения – это один из основных пунктов любого арендного соглашения. Платеж, по согласованию сторон, может выражаться различными способами:

  • фиксированная целиком за нежилое помещение;
  • цена за единицу площади, умноженная на общую площадь объекта;
  • фиксированная ставка + оплата услуг ЖКХ.

Арендная плата за нежилое помещение может выражаться разными способами

На расчет величины ставки аренды, влияют различные факторы, в частности:

  • месторасположение объекта, предположим, район, присутствие подъездных путей и пр.;
  • окружающая инфраструктура;
  • состояние сдаваемого объекта, наличие коммуникаций;
  • изношенность строения;
  • стройматериалы, использованные при возведении/ремонте здания/помещения;
  • разновидность объекта, передаваемого к арендной сделке;
  • ключевое предназначение нежилой недвижимости и другие факторы.

Здесь перечислены только основные параметры, влияющие на величину ставки по аренде. Например, арендодатель может включить в нее пользование территорией, на которой располагается арендуемый объект.

Обычно расчет ставки по аренде определяется единицей площади (кв. м.). Хотя участники сделки могут согласовать иные единицы расчета. При оформлении долгосрочного договора (более 12 месяцев), в расчетах обычно используется годовая ставка. Размер ставки по нежилой недвижимости может быть совершенно различным и он зависит от регионального местонахождения.

Основные различия оплаты при аренде нежилых и жилых помещений

Между сдачей в наем жилой недвижимости и арендой нежилых помещений имеется ряд существенных различий. Предположим, когда речь идет о сдаче жилой недвижимости, то должен быть оформлен договор найма.

В нем прописываются взаимоотношения нанимателя жилья и его законного владельца, а также регламент расчетов.

А потому по отношению к жилой недвижимости некорректно применять определение «аренда», поскольку передать его во временное использование можно лишь по договору найма.

Арендная плата и регламент ее внесения должны быть прописаны в договоре

Следует упомянуть еще об одном принципиальном факторе. Жилая недвижимость, находящаяся на балансе муниципалитета, может быть передано в наем только физическому лицу.

А если говорить об аренде нежилых объектов, включая полностью строения, то здесь подобных ограничений не существует – договор может быть заключен как с обычным гражданином, так и с организацией. Причем нежилой объект можно использовать только по его целевому предназначению.

Муниципальная принадлежность нежилого объекта предполагает еще ряд важных нюансов. В частности, срок действия арендного соглашения не может быть меньше 12 месяцев, причем арендатор должен вовремя вносить предусмотренную условиями сделки оплату.

Иначе договор утратит свою силу и будет расторгнут арендодателем в одностороннем порядке.

Но когда обязательства по договору четко выполняются, соответственно с его условиями, то после окончания срока его действия добросовестный арендатор вправе перевести нежилое помещение в личную собственность, выкупив его.

Еще один ключевой фактор, отличающий уплату аренды за помещения разного типа, состоит в том, что в отношении нежилой недвижимости, ставка состоит из 2-х частей:

  1. Расходная, в величину которой включаются затраты, определяющиеся содержанием строения/помещения и уплатой услуг ЖКХ (часто в документах прописывается, что коммунальные платежи арендатором вносятся отдельно).
  2. Доходная часть, состоящая в том, что владелец нежилой недвижимости, передаваемой во временное использование, предполагает получить непосредственный доход. Касаемо деятельности арендатора, то она не повлияет на размер ставки.

Вычисление размера оплаты по аренде нежилой недвижимости

Обычно ставка аренды нежилого объекта рассчитывается за 12 месяцев. Причем Приказом Минстроя № 209 от 14 IX 1992 рекомендовано использовать для расчетов установленный способ. Формула расчета ставки будет выглядеть так:

АП=АИ+АЗ, в ней

АП – полный размер платежа, взимаемого за аренду недвижимости и прописанный в документах сделки;

АИ – уплата аренды имущества, куда включается полная калькуляция строения/помещения;

АЗ – уплата аренды территории, на которой располагается недвижимость. Это значение имеет зависимость от регионального местонахождения объекта, его следует уточнять в местной администрации.

Формула для расчета арендной платы рекомендована Приказом Минстроя

Причем значение АИ рассчитывается следующим образом:

АИ = БГА*КГ*КМ*КВ*КД*ККН*КСА*ПО, где

БГА – базовая годовая арендная ставка за квадратный метр, сюда не включается площадь технических помещений (подвалы, чердаки), лестничных пролетов и пр.

КГ – значение, определяемое законодательством и учитывающее месторасположения нежилого объекта (регион/город/район).

КМ — коэффициент, который учитывает материалы, используемые для возведения стен.

КВ – вид нежилого объекта.

КД – коэффициент, отображающий вид деятельности арендатора.

ККН – коэффициент качества объекта:

ККН=К1+К2+К3

          К1 – параметр степени благоустройства;

          К2 – месторасположение объекта;

          К3 – параметр удобства использования.

КСА – параметр, отображающий передачу объекта третьим лицам (субаренда).

ПО – площадь объекта аренды (общая).

Пример вычисления арендной платы по нежилой недвижимости

Вычисление годовой ставки аренды – процесс достаточно сложный. Поэтому, не имея соответствующего опыта, целесообразно привлечь к этому специалиста.

Для расчета арендной ставки за нежилое помещение целесообразно пригласить специалиста

За образец расчета возьмем вычисление годовой ставки за муниципальный объект в Ступино (Москва). Муниципалитетом утверждена базовая ставка за квадратный метр размером 350 руб., для данной территории установлен коэффициент 1,25.

Все остальные значения, которые учитываются при расчетах, нужно уточнять в приложении к вышеуказанному Приказу Министерства строительства.

Основываясь на методике расчета, для данного случая установлены следующие значения:

  1. Для материалов возведения стен предусмотрены следующие значения: кирпич — 1,5, ж/б конструкции – 1,25, строения из смешанных материалов – 1, деревянный дом – 0,8.
  2. По виду недвижимости — складское/производственное здание/помещение: для помещений с центральным отоплением предусмотрен коэффициент 0,5 (неотапливаемый объект – 0,3). Для других помещений — 1.
  3. Месторасположение объекта. Когда арендуемая площадь располагается в подвальном помещении к расчету принимается коэффициент 0,19, для отдельно стоящих объектов – 0,54, площадь в чердачном помещении – 0,26, для разнообразных пристроек – 0,32.
  4. Пользование прилегающей территорией. При наличии ограждения на территории значение равно 0,27, при отсутствии таковых – 0,16. А если нет возможности использовать прилегающую территорию, то коэффициент равняется 0,1.
  5. При учете направления деятельности арендатора устанавливаются следующие коэффициенты: нотариальные/юридические/банковские/посреднические организации – 3; гостиничный/охранный бизнес и офис компании – 2,5; ресторанный бизнес и ломбарды – 2; общепит и торговля – 1,5; лечебные учреждения различного формата – 1.

Все расчеты ставки аренды должны быть сделаны письменно и приложены к договору

А в заключении нужно отметить, что все расчеты должны быть отражены в письменном виде и представлены в виде приложения к главному договору. Это защитит участников сделки от проблем с фискальными органами.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://yurispros.ru/arenda/metodika-i-primery-rascheta-arendnoj-platy-za-nezhiloe-pomeshchenie.html

Как рассчитать арендную плату за нежилое помещение?

Расчет аренды нежилого помещения образец

Если площадь прилегающей территории более 100 кв. м, то в этом случае величина арендной платы за ее использование определяется дополнительным соглашением, являющимся неотъемлемой частью Договора. 3.4. К3.

4 = высота потолков в помещении (средняя по арендуемым помещениям): — свыше 3,0 м — 0,07; — от 2,60 до 3,0 м — 0,04; — менее 2,60 м — 0,02. 4.

Кд = коэффициент вида деятельности: — банковская, биржевая деятельность, игорный бизнес — 3,0; — посредническая деятельность, административная деятельность по управлению предприятиями (офисы), нотариальная деятельность, страховая деятельность, частная охрана — 2,5; — рестораны, кафе и бары с реализацией алкогольных напитков с содержанием спирта свыше 13°, платные автостоянки, аптеки — 2,0; — строительство, торговля (розничная и оптовая), склады, адвокатская деятельность и иные юридические услуги — 1,5; — производство, проектирование, научно-исследовательская деятельность, транспорт, ремонт аудио-, видеотехники и прочие виды деятельности, не вошедшие в настоящий перечень, — 1,0;

Расчет арендной платы за офис пример

В этом случае, вначале переключите его в режим измерения напряжения, правильно выбрав предел и род тока.

Подключив мультиметр параллельно обесточенному потребителю (если он питается постоянным током — соблюдая полярность), включите его питание, после чего, измерив напряжение на нем, запомните либо запишите результат.

Отключите питание нагрузки. 2 Переключите мультиметр в режим измерения силы тока, также правильно выбрав предел и род тока.

N . Техническая характеристика недвижимого имущества (заполняется по данным паспорта БТИ): Площадь строения (помещения) кв.

Расчет арендной платы за нежилое помещение: пример и правила расчета

м нежилой площади. Однако, при необходимости стороны могут договориться о применении других расчетных единиц.

В том случае, если имеет место быть долгосрочная договоренность, применяется годовая ставка.

Величина арендной платы может быть самым разной, и зачастую зависит от конкретного региона.

В случае с арендой нежилых и жилых помещений существует несколько отличительных характеристик. Так, при аренде жилья между сторонами заключается договор найма, согласно которому регламентируются не только взаимоотношения между нанимателем и владельцем, но и порядок расчета.

Методика расчета арендной платы за земельный участок

Именно при ней учитывается много важных факторов, которые оказывают влияние на конечную цену аренды участка.

Это связано с тем, что на окончательную сумму оказывают влияние основные рыночные факторы — предложение и спрос.

А на них серьезно влияют психология отдельных граждан и масс, политическое и экономическое положение в государстве и на отдельной его территории. Более всего подвержены колебаниям рынка земельные участки, которые находятся в черте города.

На стоимость воздействуют объективные факторы (близкое расположение, главных улиц, магазинов), а также нерациональные и субъективные условия.

Расчет арендной платы за нежилое помещение

Без них сделку могут признать недействительной;

  • Возможность находить других граждан для с согласия арендодателя. Это одно из отличий от ;
  • Официальную регистрацию договора, если помещение относится к историческому достоянию города.
  • Стоит отметить, что документы могут отличаться в зависимости от того, кто выступает сторонами сделки: физические или юридические лица.

    Цена рассчитывается исходя из таких факторов, как:

    1. Материалов, которые использовались при строительстве;
    2. Расположения помещения;
    3. Технического состояния;
    4. Степени изношенности;

    Арендная плата за помещение

    м общей площади в месяц, из количества рабочих часов в месяц (год) или количества часов эксплуатации этого помещения в месяц (год) в учебном заведении, из общей площади помещения.

    Если время (Тэкс) рассчитано по году, то в числителе необходим сомножитель 12.

    Договорная ставка арендной платы за один час использования помещения арендатором (Ачас) должна превышать значение Амин.

    Ее максимальный размер не ограничен.

    Арендная плата за все согласованное время почасовой аренды (П) определяется по формуле П = Ачас х Т, где Т — количество часов аренды помещения. Расходы на содержание и эксплуатацию здания и расходы на коммунальные услуги рассчитываются аналогично.

    Совет 1: Как рассчитать арендную плату

    Общая сумма арендной платы рассчитывается умножением количества сдаваемых метров на цену за 1 кв.м.

    Купив газеты объявлений или посетив сайты риелторских агентств, посмотрите средние цены за квадратный метр на объекты, расположенные в районе вашего помещения и похожие по другим признакам (год постройки, состояние, коммуникации и т.д.).

    Это будет цена, от которой далее можно отталкиваться.

    2 После того, как вы определили среднюю рыночную цену за квадрат, следует рассчитать арендную плату с учетом наличия или, наоборот, отсутствия определенных факторов, которые в зависимости от категории сдаваемого помещения будут по-разному влиять на окончательную цену.

    К таким факторам относятся внешние и внутренние характеристики.

    Внешние факторы:• Район города, в котором расположено помещение• Близость до остановок общественного транспорта• Расположение относительно транспортных путей• Этажность всего

    Как рассчитать арендную плату

    м нежилой площади. Однако, при необходимости стороны могут договориться о применении других расчетных единиц. В том случае, если имеет место быть долгосрочная договоренность, применяется годовая ставка.

    Величина арендной платы может быть самым разной, и зачастую зависит от конкретного региона.Вам требуется помощь? Проконсультируйтесь с нашем юристом бесплатно!Законы в нашей стране меняются очень часто!

    Получите самую актуальную информацию по телефону!Просто позвоните по телефону из любого региона России:Или обратитесь к нашему онлайн-консультанту!В случае с арендой нежилых и жилых помещений существует несколько отличительных характеристик.

    Так, при аренде жилья между сторонами заключается договор найма, согласно которому регламентируются не только взаимоотношения между нанимателем и владельцем, но и порядок расчета.

    Таким образом, можно смело утверждать, что в отношении жилых помещений использовать

    В помощь предпринимателю — арендная плата за нежилое помещение. Виды и пример расчета

    Под арендной платой понимается платеж, который вносит арендатор арендодателю за использование объекта.

    Платеж является фиксированным и указывается в договоре. Прибыль арендатора от использования объекта или ее отсутствие не влияет на ставку платежа. Стоимость арендной платы должна быть определена, т.к.

    от нее зависит величина НДС. Ставка рассчитывается за 1 кв.

    м. По соглашению сторон можно установить и другую ставку.

    Способы указания арендной платы:

      Фиксированная стоимость. Цена за квадратный метр. Фиксированная стоимость плюс коммунальные платежи.

    Что важно при расчете арендной платы: Размещение нежилого помещения.

    Источник: http://ukpravoedelo.ru/primer-rascheta-arendnoj-platy-74558/

    Когда собственник недвижимости хочет получить от нее доход, у него возникает вопрос, как рассчитать арендную плату за нежилое помещение.

    Если стоимость аренды будет слишком высокой, то арендаторы не обратят на нее внимания, заниженная цена тоже может стать поводом для беспокойства.

    Из статьи вы узнаете, каковы отличия между арендой жилого и нежилого помещения, какие факторы могут оказывать влияние на стоимость аренды и как ее рассчитать.

    Отличия аренды нежилого и жилого помещения

    Многих людей интересует вопрос, в чем разница между арендой жилого и нежилого помещения. Аренда жилья подразумевает заключение договора о найме.

    Он регламентирует порядок расчета, а также отношения между владельцем и нанимателем. Необходимо подчеркнуть, что такой термин, как «аренда» не может применяться по отношению к жилым помещениям.

    Вы можете получить помещение только на основании договора найма.

    Нельзя обойти вниманием и другой важный момент. Квартиры и дома, являющиеся муниципальной собственностью, могут быть предоставлены лишь физическим лицам. Аренда нежилого помещения отличается тем, что:

    • Она доступна только для юридических лиц и лишь на основании определенного соглашения с владельцем;
    • Площадь может использоваться только по целевому назначению, проживать на ней нельзя. Здание подходит лишь для складских, либо офисных целей.

    Когда помещение состоит на балансе муниципалитета, то:

    • Срок договора должен составлять больше года;
    • Арендатор обязуется своевременно вносить платежи, иначе договор расторгается;
    • При строгом соблюдении обязательств арендатор может со временем выкупить данное помещение.

    Арендная ставка в случае нежилой территории отличается тем, что тариф состоит из двух частей: доходной, а также расходной. Размер платежа включает все затраты, в том числе оплату коммунальных услуг и содержание здания. В некоторых случаях договор предусматривает, что коммунальные платежи выплачиваются отдельно.

    Доходная часть обозначенного тарифа состоит в том, что собственник желает заполучить прибыль. Важно отметить, что тариф не зависит от той деятельности, которую будет вести арендатор. Размер оплаты может быть за:

    • Целый объект;
    • Объем переданной площади;
    • Единицу составляющих площадей. Например, оплата единицы подсобного помещения при магазине будет отличаться от платы за единицу площади в торговом зале.

    При составлении соглашения необходимо указать, какая плата предусмотрена. Если она не указана, договор может быть признан недействительным. Иногда по соглашению сторон схема расчета может меняться, но потребуется письменное согласие каждой стороны.

    Источник: https://advokat144.com/kak-rasschitat-arendnuyu-platu-za-nezhiloe-pomeschenie/

    Об утверждении методики по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения), Приказ Минстроя России от 14 сентября 1992 года №209

    Расчет аренды нежилого помещения образец

    Во исполнение пункта I Постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации от 17 февраля 1992 года N 2361-1 “Об упорядочении размеров арендной платы” и в соответствии с поручением Правительства России от 11.08.92 N ЕГ-П44-30396 приказываю:

    1.

    Утвердить прилагаемую Методику по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения), согласованную с Комитетом Верховного Совета Российской Федерации по строительству, архитектуре и жилищно-коммунальному хозяйству, Министерством финансов Российской Федерации, Комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам при Правительстве Российской Федерации, Государственным комитетом по управлению государственным имуществом Российской Федерации.

    2. Комитету жилищно-коммунального хозяйства (т. Долгову) довести до территориальных органов жилищно-коммунального хозяйства и оказывать им помощь по применению рекомендованного порядка определения уровня арендной платы при заключении договоров на аренду нежилых зданий (помещений).

    3. Контроль за выполнением настоящего приказа возложить на первого заместителя Министра, председателя Комитета жилищно-коммунального хозяйства т. Долгова В.М.

    Министр                                                 Б.А.Фурманов

    УТВЕРЖДЕНОПриказом Министерстваархитектуры, строительства и жилищно -коммунального хозяйства России

    от 14 сентября N 209

    СОГЛАСОВАНО:                        СОГЛАСОВАНО:Заместитель Министра                Председатель Комитетафинансов Российской Федерации       Верховного Совета РоссийскойА.А.

    Краснопивцев                    Федерации по строительству,                                    архитектуре и жилищно –                                    коммунальному хозяйству                                    Е.В.

    БасинСОГЛАСОВАНО:                        СОГЛАСОВАНО:Заместитель Председателя            Заместитель Председателякомитета по земельной реформе       Государственного комитета попри Правительстве Российской        управлению государственнымФедерации                           имуществом Российской ФедерацииП.Ф.Лойко                           Б.Н.Сычкин

    1. Общие положения

    1.

    1. С целью упорядочения размеров арендной платы за нежилые здания (помещения) сдаваемые в аренду и субаренду на территории России предлагается единая методика ее расчета для всех форм собственности.

    1.

    2. Методика носит рекомендательный характер. В каждом конкретном случае размер арендной платы за нежилые здания (помещения) определяется в договоре аренды по соглашению сторон.

    1.

    3. Договор аренды заключает собственник нежилых помещений или юридическое (физическое) лицо, которому делегированы полномочия по сдаче помещений в аренду.

    1.

    4. При заключении договора аренды важно предусмотреть следующие положения:

    1.

    4.1. Арендатор по договоренности с арендодателем устанавливает форму, в которой будет осуществляться техническое обслуживание арендуемого помещения и прилегающей территории (выполнение этих работ собственными силами, частичное или полное обслуживание силами и средствами арендодателя или стороннего подрядчика по соответствующему договору на обслуживание).

    1.

    4.2. Субаренда допускается, если она предусмотрена договором аренды. Плата за помещения, сдаваемые в субаренду не должна превышать плату, взимаемую по договору аренды.

    1.

    4.3. Сдача помещений в аренду иностранным фирмам и совместным предприятиям осуществляется на конкурсной основе, используя рассчитанную в соответствии с данной методикой цену, в качестве стартовой. Расчеты осуществляются на рублевой основе, исходя из курса, установленного Центральным банком России.

    1.

    4.4. Условия расторжения договора.

    Споры, возникающие при неисполнении условий договора (при неуплате арендной платы более 2-х месяцев; при использовании помещения не по назначению; при повреждении арендатором объектов аренды и др.) рассматриваются в установленном законом порядке.

    1.

    4.5. Взимание пени.

    Пеня за просрочку внесения арендной платы взимается в размере 0,3 – 0,5 % от ее суммы за каждый день просрочки.

    1.

    5. Размер арендной платы за нежилые здания (помещения) должен учитывать восстановительную стоимость зданий (помещений), их потребительские качества, арендную плату за землю, используемую арендаторами нежилых помещений, амортизационные платежи, предстоящие расходы на капитальный ремонт объектов аренды, налоги.

    1.

    6. С целью учета уровня инфляции методика предусматривает корректировку размеров арендной платы путем введения в расчеты коэффициента (индекса) инфляции, устанавливаемого в дальнейшем централизованно.

    1.

    7. Конкретные величины параметров, определяемых методикой, устанавливаются администрациями территорий, республик, краев, областей, автономных и других образований с учетом данных рекомендаций.

    2. Оценка стоимости нежилых зданий (помещений), сдаваемых в аренду

    2.1. Оценку стоимости зданий (помещений), находящихся в государственной и муниципальной собственности, подлежащих сдаче в аренду, производят оценочные комиссии, назначаемые территориальными комитетами по управлению государственным имуществом.

    2.2. При оценке стоимости зданий (помещений) необходимо последовательно определить:

    – первоначальную стоимость на основе бухгалтерских данных собственника;

    – восстановительную стоимость;

    – остаточную стоимость.

    2.3. Базой для оценки стоимости основных фондов зданий (помещений) является их остаточная стоимость, определяемая путем уменьшения восстановительной стоимости на процент износа, исчисленного исходя из норм амортизации и фактического срока службы здания.

    2.4.

    Определение восстановительной стоимости строений и сооружений производится по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости с ее последующим перерасчетом в уровень цен 1991 года по индексам и коэффициентам, введенным постановлением Госстроя СССР от 11 мая 1983 года N 94 и письмами Госстроя СССР от 6 сентября 1990 года N 14-Д (по отраслям народного хозяйства) и Госстроя РСФСР от 29 сентября 1990 года N 15-148/6 и N 15-149/6 (по отрасли “Жилищное хозяйство”), а затем в уровень цен года оценки по коэффициентам, утверждаемым органами исполнительной власти республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга.

    Для расчета указанных коэффициентов рекомендуется использовать соотношения показателей, отражающих динамику изменения стоимости продукции в строительстве и стройиндустрии.

    2.5. Балансовая стоимость по зданиям, расположенным в исторических центрах городов, увеличивается с использованием коэффициента, учитывающего сложность проведения таких работ. Размер этого коэффициента принимается равным или больше единицы (1,0) в зависимости от конкретных условий.

    2.6. Балансовая стоимость по заданиям, подлежащим комплексному капитальному ремонту и реконструкции, умножается на коэффициент, учитывающий рост затрат на комплексный капитальный ремонт и реконструкцию по сравнению с новым строительством.

    2.7. Полностью самортизированное здание, фактический срок службы которого превышает нормативный (установленный по нормам амортизации для данного типа зданий), но находящееся в состоянии, пригодном для использования по основному назначению, оценивается в размере не менее 10 % первоначальной балансовой стоимости.

    3. Расчет арендной платы за нежилые здания (помещения)

    3.1. Годовая арендная плата за нежилые здания (помещения) устанавливается для предприятий и организаций не ниже сложившегося уровня арендной платы в предшествующем году и рассчитывается по формуле:

    Апл. = [ (Сби х jз х Кк х Кист х Ккр х Ен + Ам) х S + Па] х Ндс х j инф

    где:

    Апл – годовая арендная плата за нежилое здание (помещение), руб.;

    Сби – балансовая стоимость здания с учетом износа в расчете на 1 кв. м. общей площади, включающей в себя площадь внутренних помещений здания без площадок лестничных клеток, технических подвалов и пр., руб./кв. м;

    jз – индекс увеличения затрат на строительно-монтажные работы;

    Кк – коэффициент минимальной комфортабельности, принимается равным 1. При размещении объекта аренды в подвале – снижается на 0,25, а при отсутствии в здании (помещении) водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения – на 0,1 за каждый отсутствующий элемент обустройства;

    Кист – коэффициент увеличения затрат в связи с проведением ремонтно-строительных работ в исторической части города;

    Ккр – коэффициент превышения стоимости комплексного капитального ремонта и реконструкции над стоимостью нового строительства;

    Ен – нормативный коэффициент эффективности капиталовложений (приложение 1 к Методике);

    Ам – годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной площади здания (помещения), руб./кв. м;

    S – общая площадь нежилого здания (помещения), сдаваемого в аренду, кв. м;

    Па – арендная плата на землю, используемую арендатором нежилого здания (помещения);

    j инф – коэффициент (индекс) инфляции;

    Ндс* – коэффициент, учитывающий налоги на добавленную стоимость

    (Ндс).
    —————-

    * Налог на добавленную стоимость определяется в размере, утвержденном на момент заключения договора. Сумма, исчислена как НДС в арендной плате (Апл), выделяется отдельной строкой.

    Источник: http://docs.cntd.ru/document/9034800

    Расчет арендной платы за нежилое помещение: как рассчитывается, пример

    Расчет аренды нежилого помещения образец

    Если у собственника недвижимости имеется возможность получить постоянный доход, используя для этого нежилое помещение, сразу же возникают вопросы касательно правильного расчета арендной платы.

    Стоит отметить, что спорные вопросы, связанные с расчетом ставки-платежа за нежилое помещение, могут возникать как у арендатора, так и арендодателя.

    Потому следует знать об особенностях данного процесса, и нюансах, которые в обязательном порядке принимаются к сведению для правильного подсчета тарифа.

    Арендная плата – что это такое

    В соответствии с действительными нормами гражданского законодательства, под арендной платой принято понимать фиксированный платеж, который арендатор обязуется уплачивать за арендодателю за помещение, временно находящееся под его контролем и используемое в зависимости от функционального назначения. При этом, результат хозяйственной деятельности на сумму платежа не влияет, и даже если нежилое помещение не приносит арендатору никаких доходов, он все равно будет обязан совершать платежи.

    Стоит отметить, что при сдаче нежилых зданий и помещений в найм необходим соответствующий договор, на основании которого будут зафиксированы права и обязанности сторон сделки.

    В случае его отсутствия сдавать его будет нельзя, и отстоять свои интересы в случае нарушений будет непросто.

    Что же касается арендной ставки, то на ее формирование будут оказывать влияние сразу несколько факторов, среди которых:

    • Расположение нежилого здания или помещения, в частности, близость от транспортных магистралей. Инфраструктурное обеспечение и многое другое;
    • Техническое состояние помещения;
    • Степень изношенности здания;
    • Строительные материалы, которые были использованы при постройке объекта недвижимости;
    • Видовая принадлежность помещения, сдаваемое в аренду;
    • Ключевое назначение помещения.

    Конечно же, данный перечень нельзя назвать полным, так как при расчете ставки могут быть учтены еще и другие обстоятельства, по каким-то причинам имеющие первостепенное значение.

    Для примера, в расчет арендной платы могут быть включены дополнительные взносы за использование земельного участка, на территории которого находится сдаваемый в аренду объект.

    Как правило, расчет стоимости аренды будет определяться на 1 кв. м нежилой площади. Однако, при необходимости стороны могут договориться о применении других расчетных единиц. В том случае, если имеет место быть долгосрочная договоренность, применяется годовая ставка. Величина арендной платы может быть самым разной, и зачастую зависит от конкретного региона.

    Арендная плата за жилое помещение и нежилое – в чем разница

    В случае с арендой нежилых и жилых помещений существует несколько отличительных характеристик. Так, при аренде жилья между сторонами заключается договор найма, согласно которому регламентируются не только взаимоотношения между нанимателем и владельцем, но и порядок расчета.

    Таким образом, можно смело утверждать, что в отношении жилых помещений использовать термин «аренда» не совсем корректно, так как получить его во временное пользование можно исключительно на основании договора найма. Стоит обратить внимание еще на один принципиальный момент.

    Все помещения жилого назначения, признанные как муниципальная собственность, предоставляются исключительно физическим лицам.

    Что касается аренды нежилого помещения (включая целые здания), то его получить могут только юридически е на лица на основании соответствующего соглашения с собственником. При этом, помещение может быть использовано исключительно по своему целевому назначению, то есть проживать тут на время аренды невозможно, и оно подойдет только для офисных или складских целей.

    Если помещение находится на балансе муниципалитета, то тут имеется несколько нюансов.

    Срок договора аренды должен превышать 1 год, и арендатор обязан своевременно оплачивать все предусмотренные договором платежи без задержек.

    В противном случае, договор может быть расторгнут в любой момент. Если же все обязательства исполняются строго в соответствии с условиями соглашения, по окончании срока действия соглашения арендатор получает право выкупить помещение.

    Еще одно принципиальное различие в арендной ставке за жилое и нежилое помещение заключается в том, что в случае с нежилой недвижимостью, тариф будет состоять из двух частей – расходной и доходной.

    В размере платежа, собственник будет учитывать все затраты, которые определены за содержание здания и оплату коммунальных услуг (иногда в договорах указывается, что коммуналка оплачивается арендатором отдельно).

    А вот доходная часть тарифа заключается в том, что собственник помещения, переданного во временное пользование, намеревается получить прямую прибыль. Что же касается деятельности, которую будет вести арендатор в помещении, зданий нежилого формата, то она никоим образом не будет влиять на ставку тарифа.

    Методика расчета стоимости арендной платы нежилого помещения

    Чаще всего арендная плата для нежилых помещений рассчитывается сразу за год. При этом, Постановление Минстроя от 14.09.1992 года №209 «Об утверждении Методики по определению уровня арендной платы», указывает, что для получения итогового результата будет использована следующая формула:

    ПД = Аим + Азем, где

    ПД – плата, вносимая арендатором за пользование объектом согласно условиям договоренностей;

    Аим – оплата за аренду имущества, куда также может быть включена калькуляция аренды помещения;

    Азем – плата за аренду земельного надела, на котором расположен объект недвижимости. Данный показатель зависит от конкретного региона, и уточняется в муниципальных органах.

    В свою очередь, показатель аренды имущества будет состоять из множества факторов и коэффициентов, которые в обязательном порядке должны быть учтены при проведении необходимых расчетных операций.

    Аим = Бап х Киз х Км х Кт х Кд х Кз х Кнж х Кс х S, где

    Бап – базовая ставка за временное пользование помещением (стоимость платы за 1 квадратный метр);

    S – суммарная площадь объекта, который передается в пользование;

    Кз – коэффициент, принимающий к сведению определенную территорию, район расположения (город) арендуемого объекта. Данная величина утверждается на законодательном уровне (приложение 1 ПП №209);

    Кт – показатель типа нежилого помещения. Так, для складских и производственных объектов с отоплением величина равна 0,5, в то время как для объектов без отопления – 0,3. Для всех остальных типов используется 1;

    Кнж – величина, обозначаемая качество арендуемого помещения. Она включает в себя расположение объекта, его техническое состояние и использование прилегающих территорий. Каждый из коэффициентов, входящих в расчет данного показателя, утверждается законодательно, и занимается этим Правительство РФ;

    Кд – показатель, отвечающий за хозяйственную деятельность арендатора. Наибольшее значение будет установлено для игорных заведений и банков, и значение будет равно 3.

    Самое минимальное значение показателя будет определено для общественных структур, организаций, цель которых не состоит в получении прибыли и правоохранительных органов.

    В данной ситуации коэффициент будет равен 0,1;

    Кс – показатель, принимающий в расчет арендной ставки передачу имущества в субаренду.

    Пример расчета арендной платы за нежилое помещение

    Расчет арендной ставки за год в отношении нежилого помещения является весьма трудоемким процессом, и потому следует привлекать к данной задаче профессионалов, имеющих опыт в произведении необходимых действий.

    В качестве примера рассмотрим расчет годовой аренды за помещение муниципальной собственности в Ступинском районе Москвы. Муниципальный орган утвердил здесь базовую ставку за 1 кв. м. недвижимости в 350 руб., а коэффициент территориальной зоны (то есть, где именно должно находиться помещение) – 1,25.

    Со всеми остальными показателями, учитываемыми при совершении расчетных операций, необходимо будет ознакомиться в соответствии с приложениями к Приказу Минстроя.

    Так, методика расчета предусматривает следующие значения:

    1. Для коэффициента качества материала стоит уделить внимание, из чего сделаны стены помещения. Для кирпичных строений он равен 1,5, для железобетонных конструкций – 1,25, смешанные постройки – 1, здание из дерева – 0,8.
    2. По типу строения складские и производственные помещения с отоплением будут иметь величину в 0,5 (без отопления – 0,3). Все остальные помещения будут равны 1.
    3. Расположение помещений. Если арендованная площадь находится в подвале, берется коэффициент 0,19, для отдельных строений – 0,54, чердаков – 0,26, для различных пристроек – 0,32.
    4. Использование прилегающих зон. При наличии огражденной территории величина равна 0,27, если ограждения нет – 0,16. А при отсутствии возможности пользоваться прилегающими территориями – 0,1.
    5. В зависимости от вида деятельности будут установлены такие значения. Нотариусы, юридические фирмы, банки и посредники – 3; гостиницы, охранные агентства, офисы – 2,5; рестораны, ночные клубы и ломбарды – 2; торговые объекты (коммерческое помещение) и заведения общепита – 1,5; лечебные заведения любого формата – 1.

    Стоит обратить внимание, что все расчетные операции должны быть произведены в письменной форме, чтобы в обозримом будущем у сторон договора не возникло никаких проблем с Налоговой службой. Изучить пример можно здесь.

    Источник: https://zakondoma.ru/arenda/nezhilogo/raschet-arendnoj-platy-za-nezhiloe-pomeshhenie-primer.html

    Расчет аренды нежилого помещения пример

    Расчет аренды нежилого помещения образец

    Если у владельца недвижимости имеется возможность получить доход, используя для аренды собственное помещение, первый же вопрос, волнующий его, связан с правильностью расчета арендной платы.

    Если цена будет крайне завышена – спроса попросту не будет, арендаторы будут обходить стороной. В свою очередь, заниженная цена — повод для излишней подозрительности и беспокойства потенциальных арендаторов.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

    +7 (499) 703-47-59
    Москва, Московская область

    +7 (812) 309-16-93
    Санкт-Петербург, Ленинградская область

    8 (800) 511-69-42
    Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

    Что такое арендная плата

    Подобный вопрос относят к наиболее главным в такой процедуре, как заключение арендного соглашения. Если в документе, которым во временное пользование предоставляется нежилое помещение, не обозначается сумма, то его вполне могут признать в дальнейшем недействительным.

    Если появляется надобность, схема расчета может быть изменена, однако, на это требуется обоюдное согласие каждой стороны.

    На объем цены могут повлиять следующие факторы:

    • Размещение нежилого помещения;
    • Его техническое состояние;
    • Уровень изношенности помещения;
    • Вид материалов, используемых при постройке объекта;
    • Назначение строения (здания);
    • Видовая принадлежность сдаваемого помещения.

    Это далеко не весь список факторов, которые могут, так или иначе, учитываться при расчетах оплаты за аренду помещения. Учитываться должны расчеты по каждому расположенному в здании помещению.

    Что входит в плату?

    В расчет платы за аренду следует включить еще и сумму по использованию земельного участка, на территории которого размещено сдаваемое помещение или прилегающей к объекту земли. Этот вариант может быть исключен, если в документе прямо обозначено отсутствие необходимости такой платы.

    Законодательно предусматривается отдельная норма, позволяющая производить оплату по двум объектам недвижимости раздельно.

    Расчет ставки по плате за аренду помещения производится на 1 кв. метр нежилой площади. Однако если стороны желают, в качестве расчетной можно использовать и другую единицу. При долгосрочном соглашении, применяют годовую ставку.

    Показатели годовых ставок, в зависимости от района и населенного пункта государства, могут отличаться. Но в такую ставку ни в коем случае не могут быть включены счета по ремонтным работам и оплате потребленных коммунальных услуг.

    Плата за использование нежилого помещения складывается из двух разных величин. Одна из них – затратная. Она подразумевает затраты, которые несет арендатор, рассчитываемые с учетом затрат по содержанию здания (кроме затрат на ремонт).

    Другая – доходная. Она затрагивает прямую прибыль, получаемую собственником недвижимости при передаче здания в аренду.

    Рассчитывая плату за использование объекта недвижимости, нет разницы, какую именно деятельность будет вести арендатор. Этот факт не может влиять каким-либо образом на размер оплаты.

    Договор аренды нежилой площади в помещении.

    Как составить договор аренды нежилого помещения между юридическими лицами, читайте тут.

    Расчет стоимости арендной платы нежилого помещения

    Объем платы за аренду помещения нежилого типа (арендный платеж), формируется с использование указанной далее формулы:

    Пд. = Аим. + Азем.

    Пд. – плата, вносимая по условиям договора за пользование объектом;

    Аим. – оплата за аренду имущества;

    Азем. – аренда земельного участка, в пределах которого размещено арендуемое имущество (устанавливается, исходя из Положения о порядке предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, для осуществления предпринимательской и некоммерческой деятельности на территории города).

    Аим. = Бап. x Киз. x Км. x Кт. x Кд. x Кз. x Кнж. x Кс. x S

    обозначения в формуле:

    Бап. – базовая ставка за аренду нежилого помещения (за год, в рублях, за один квадратный метр);

    S – величина площади конкретного помещения с обозначением его характеристик. Объем платы за аренду помещения в течение годового периода определяется как суммарная величина оплат по аренде каждого помещения, исчисляемая по обозначенной выше формуле;

    Кз – это коэффициент, который учитывает определенную территорию, зону, район размещения арендуемого нежилого помещения (отдельного здания). Обычно утверждается Советом депутатов в виде отдельного решения;
    Кт – отдельный коэффициент, обозначаемый, исходя из типа арендуемого строения:

    • по складским и производственным (отапливаемым) – это 0,5;
    • по складским/производственным (неотапливаемым) – берется 0,3;
    • по прочим – используется 1.0.

    Кнж – следующий коэффициент, учитывающий качество арендуемой недвижимости.

    Кнж = К3.1 + К3.2 + К3.3 + К3.4

    Из указанной формулы:

    К3.1 – это расположение нежилого помещения:

    • по отдельно размещенному строению (помещению в нем) – берут 0,54;
    • по надземной встроенно-пристроенной части здания – применяют 0,32;
    • в отношении чердачных помещений – 0,26;
    • если помещение полуподвальное, то 0,22;
    • по отношению к подвальным помещениям – 0,19.

    К3.2 – уровень технического обустройства:

    • если имеется канализация, водопровод, центральное отопление и горячая вода – 0,27;
    • при наличии водопровода, центрального отопления и канализации – 0,16;
    • когда имеется только канализация и водопровод – 0,10;
    • другие – 0,05.

    К3.3 – использование территории, прилегающей к объекту:

    • при наличии огражденной прилегающей территории — 0,27;
    • когда присутствует территория без ограждения – 0,16;
    • если прилегающий участок использовать нельзя – 0,10.

    Примечание. В случае превышения площади прилегающего участка 100 кв. м, для определения арендного платежа применяется доп. соглашение, которое относится к части оформленного договора, и не может рассматриваться отдельно от него.

    К3.4 – показатель высоты потолков в арендуемом помещении (средний по помещениям, сдаваемым в аренду):

    • более 3 (трех) метров – 0,07;
    • в пределах от 2,6 до 3 (трех) метров – 0,04;
    • меньше 2,6 метров – 0,02.

    Кд – коэффициент, используемый с учетом вида деятельности:

    • по игорному бизнесу, биржевой и банковской деятельности – 3;
    • по нотариальной и страховой деятельности, частной охране, административной деятельности управления, посреднической деятельности – 2,5;
    • по платным автомобильным стоянкам, аптекам, ресторанам, барам и кафе, реализующим алкоголь с содержанием спиртовой составляющей более 13 о – 2;
    • по складам, торговле (оптовой и розничной), строительству, адвокатской и прочей юридической деятельности — 1,5;
    • по проектированию, производству, транспорту, научно-исследовательской деятельности, ремонту техники (аудио-, видео-) и прочей деятельности, которая не вошла в данный список – 1;
    • по общественному питанию, строительству, медицине, услугам электросвязи, ремонту и эксплуатации жилого фонда – 0,6;
    • по спортивным организациям, специальным магазинам по продаже молочных и хлебобулочных продуктов, продуктов для детей, учреждениям культуры, реализации печатных изданий, образовательным учреждениям, имеющим лицензию на право заниматься соответствующей деятельностью, производству продуктов питания (из группы первой необходимости), товаров и предоставлению услуг для инвалидов – 0,25;
    • по общественным организациям (не занимающимся предпринимательской деятельностью), подростковым и детским клубам и объединениям, которые организуют досуг подростков и детей, и не ведут деятельность, связанную с предпринимательством, предприятиям, выполняющим кап. ремонт, занимающихся реконструкцией зданий (сооружений), памятникам культуры и истории (на срок выполнения работ согласно утвержденному проекту), учреждениям (организациям) инвалидов, услугам федеральной почтовой связи, военному комиссариату, правоохранительным органам – 0,1;
    • по муниципальным учреждениям и предприятиям (унитарным), суду – 0.

    Источник: https://nasledstvo2.ru/raschet-arendy-nezhilogo-pomeshhenija-primer.html

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.