+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Почему в германии дешевая недвижимость

Содержание

Что выгоднее в Германии: арендовать жилье или покупать?

Почему в германии дешевая недвижимость

А также от чего зависят цены на коммуналку в этой стране? И сколько приходится платить за нее в месяц? Легко ли купить дом в Германии россиянину? Как меняется цена в зависимости от региона? На эти и другие вопросы в рубрике ЛИЧНЫЙ ОПЫТ отвечает Маргарита Апель, которая переехала из России в Германию 20 лет назад. Ее нельзя назвать просто риэлтором. Маргарита также продвигает проекты по альтернативной энергетике, пишет экономические статьи и выступает на конференциях в российских вузах по темам экономики Германии и рынка труда.

Арендовать или покупать?

– Маргарита, вы уже больше 20 лет живете в Германии. Расскажите, как получилось, что вы уехали из тогда еще только образовавшегося Российского государства?

– Скажу честно, что никогда идей, мыслей или планов переезжать за границу у меня не было. Все произошло, как в сказке про «Золушку»: заморский принц прискакал на белом коне, постучал копытом в комнату общежития МГУ и забрал меня в тридевятое царство – немецкое государство. Было это действительно очень давно, в 1992 году.

– Чем вы сейчас занимаетесь и как бы вы могли описать свою профессиональную деятельность?

– Кроме поиска и продажи недвижимости для клиентов и сопровождению сделки, я также продвигаю проекты по альтернативной энергетике, международные инвестпроекты по строительству солнечных электростанций, озеленению Африки, пишу экономические статьи и выступаю на конференциях в Российских вузах по темам экономики Германии и рынка труда.

– Как складывалась история ваших домов в Германии?

–  Уже 11 лет мы живем в Мюнхене, а до него был Трир. Купить недвижимость мы решили тогда, когда определились с местом работы и желанием остаться в этом городе.

Прошли годы, но и сейчас вопрос с жильем для меня не закрыт: я занята поиском недвижимости для себя, так как дочки-студентки приезжают домой со своими бой-френдами, и нам уже тесно в нашем доме.

Мне хотелось бы жить ближе к Альпам, где зимой лежит снег, и чтобы вставать на лыжи и ехать кататься прямо из дома. Вот такой вариант я ищу с лета 2013 года. Есть интересные предложения, осталось еще мужа уговорить.

– Почему вы решили именно покупать жилье, а не арендовать его? И вы намерены купить новое жилье, хотя у нас в России власти очень часто говорят, что вот мол, там – на Западе – аренда куда более распространена, чем собственное жилье.

– Смотрите, аренда выгодна только на короткое время, потому что аренда квартир без посредников – это потерянные деньги, ею выгодно пользоваться лишь на время учебы или работы по контракту.

– Когда вы купили жилье, сколько оно стоило, и что происходит с ценами на жилье в Германии сейчас?

– Это было в 2002, наш таунхуас обошелся в 340 тысяч евро. Сколько сейчас, в среднем, стоит жилье в Мюнхене? На этот вопрос очень сложно ответить, как и в Москве это зависит от многих факторов: района, возраста дома, каких-то индивидуальных наворотов (площади, количества комнат, дизайна и так далее).

Цена старого дома может быть в 2 раза дешевле новой 4-х комнатной квартиры, и если вы решите себе что-то купить – все варианты сейчас можно посмотреть через Интернет, и уже опираясь на свой кошелек что-то выбрать. Что же касается цен по всей Германии, то самые высокие цены в федеральных землях Баден-Вюртемберг и в Баварии.

Вот их иногда можно сравнить с Москвой и Питером, ведь снять квартиру в москве недорого нужно постараться.

– Каковы были ваши первоначальные критерии при поиске жилья? На что вообще вы советуете смотреть при выборе подходящего объекта?

– Жилье мы искали ближе к работе, чтобы в доме был сад и гараж. И чтобы всем бы хватало места, у каждого была своя комната, ведь у нас четверо детей. В результате купили таунхаус на востоке Мюнхена, близко к работе мужа. Кстати, цена тоже имела значение – переплачивать никто не хочет. Тут цена нас устроила.

Это был уже готовый таунхаус площадью 150 квадратных метров с террасой и садом, тремя спальнями, комнатой–студией и помещением для хобби. Окна у нашего таунхауса выходят на север и юг. От предыдущих хозяев оставили кухню и встроенные шкафы. Меблировкой занимались сами, детские кровати делал папа и дедушка, а остальное покупали по мере роста семьи.

А вообще у нас не было изначального плана, что мы хотим. Выбирали по принципу «нравится – не нравится». Так вот из того, что нам понравилось можно выделить наличие паркета, свежего ремонта, гаража поблизости и террасы с участком.

В Германии обычно лежит плитка на полу в кухне и зале, которая очень холодная. Но для немцев, которые не разуваются – это не страшно. Но мы все ходим в домашних тапочках и паркет теплее для меня, что опять же, напоминает Россию.

Вот на такие вещи я бы смотрела при выборе жилья.

– Но ведь какая-то социальная составляющая (соседи, инфраструктура) тоже могут повлиять на покупку жилья. На нее тоже нужно смотреть при выборе квартиры?

– Конечно, это тоже играет роль, поэтому мы решили, что это будет свой дом без соседей сверху и со всех сторон будет лучше. Ну и вдобавок мы остановились на варианте, где рядом есть детсад и школа. Кстати, закрытых комплексов, этаких «гетто», в Германии нет.

Как, впрочем, и заборов, как на «Рублевке» выше двух метров тоже нет. Забор разрешен до одного метра, а выше возможна только «зеленая» изгородь. Лично меня в России удивляют «дворцы» с высоченными каменными заборами и решетками на окнах.

Их владельцы добровольно загоняют себя в дорогущую «тюрьму», именно так выглядят со стороны их жилища.

Вознаграждение риэлтора регулируется законом

– А при покупке жилья вы пользовались услугами агента, и сколько это вообще стоит сейчас Мюнхене?

– Какую-то конкретную риэлторскую компанию мы не выбирали. Об агенте узнавали, придя на объект. В итоге нам попался нормальный агент, но растяпа. На сделку купли-продажи не пришли собственники, так как он им другое время сказал. Ну, бывает… Кстати, в разных городах услуги агента разные. В Мюнхене на них  законодательно установлен тариф – 3,57%.

– Пришлось ли вам обращаться в банк за кредитом для покупки вашего таунхауса?

– Да, это жилье мы покупали в кредит, который 11 лет назад мы брали под 5,25%. Выплачивали его 10 лет. Сейчас кредиты в Германии составляют 2-3%, что дает преимущество перед другими рынками, саму покупку жилья делает выгодной, а также дает возможность исправить какие-то ошибки, допущенные при покупке.

– Какие еще дополнительные расходы могут возникнуть при покупке жилья? Обращались ли к нотариусу и как проверяли легитимность сделки?

– В Германии недвижимость оформляется только через нотариуса, а их услуги стоят 1% от цены дома. Легитимность не проверяли, так как покупали у собственников.

– Вы слышали о каких-то проблемах, которые возникают с покупкой жилья в Германии иностранцами?

– Нет, проблем с покупкой жилья для иностранцев в Германии нет, и лично я считаю, что покупка недвижимости дает надежное вложение капитала и его увеличение.

Кстати, в Германии цены ниже, чем во Франции и Англии, и уж конечно, меньше, чем на Рублевке за такие же объекты.

Что касается других преимуществ, то покупка жилья гражданство Германии не дает, но возможен вид на жительство при определенных условиях, или же виза на пять лет, хотя немцы уже 15 лет обещают вообще отменить визы, как Испания и Португалия.

– А если сдавать в аренду, то сколько это может приносить в вашей стране?

– Рентабельность аренды 6 – 7% годовых от стоимости покупки, тогда как по банковским вкладам – всего 2% годовых. 

500 ЕВРО ЕЖЕМЕСЯЧНО ЗА КОММУНАЛКУ И НАЛОГИ

– Во сколько обходится содержание вашего дома и есть ли в этом разница для иностранцев, нежели для граждан вашей страны?

– Нет, разницы для иностранцев или граждан Германии нет. Налоги и ЖКХ растут, в месяц мы платим примерно 500 евро. Что касается ремонта, то, что сами не можем сделать – вызываем специалиста. Тут еще есть одноразовый налог на недвижимость при покупке – 140 евро. И с ЖКХ интересная ситуация, не как в России.

Здесь нет управляющих компаний, поэтому все жители напрямую получают услуги от поставщиков, и с ними  заключают договор. Поэтому и нет такого, чтобы какая-то управляющая компания вдруг захотела повысить тарифы и подняла бы их. Все зависит от экономики.

Когда дела с экономикой идут плохо, цены на ЖКХ наоборот снижаются, но вот сейчас в ЖКХ идет повышение в связи с отказом от атомной энергетики по всей Германии.

С другой стороны, здесь есть программы по экономии энергии, но не социального потребления как в России, а когда собственникам жилья государство выделяет 10 тысяч евро на утепление жилья: замену на экономные батареи, окна, утепление дома и так далее. Каждой семье 10 тысяч евро.

– Если оценить вашу покупку с точки зрения прошедших лет и вашей работы в недвижимости, насколько она выгодна в инвестиционном плане?

– Мы покупали дом для себя, и инвестиционная привлекательность не была для нас на первом месте. Хотя, в целом, получилось выгодное вложение капитала.

Вообще же, я могу сказать, что приобретение жилья в Германии на данный момент выгоднее, чем вложение в акции и металлы.

В Мюнхене (в Баварии) уже купили жилье Майя Плисецкая, солнечный клоун – Олег Попов, Юрий Шатунов.

Беседовал Дмитрий Чернов

Источник: https://www.realestate.ru/usefuls/chto-vigodnee-v-germanii-arendovatj-zhilje-ili-pokupatj-120/

Стоимость жилья в Германии: покупка квартиры

Почему в германии дешевая недвижимость

5 июля 2018

Экономика Германии — самая крупная и стабильная в Европе, поэтому страна привлекает зарубежных инвесторов. Один из способов сохранить и увеличить здесь капитал — инвестиции в недвижимость.

Немецкий рынок недвижимости неоднороден: ситуация в Западной и Восточной Германии существенно различается, и особой спецификой характеризуется Берлин — столица страны.

Стоимость недвижимости в Германии

Население,млн чел. Уровень безработицы, % Покупательная способность населения, тыс. евро/год Средние цены на недвижимость, евро/м²

Данные: citypopulation.de, arbeitsagentur.de, gfk.com, wohnungsboerse.net

Вся Германия82,185,622,24 491
 Берлин3,528,920,43 795
Западная Германия
Мюнхен1,452,630,17 389
Франкфурт0,735,825,55 047
Дюссельдорф0,617,326,44 426
Восточная Германия
Лейпциг0,567,719,32 616
Дрезден0,546,520,22 548
Потсдам0,175,920,73 652

Вложения в немецкую недвижимость надёжны и перспективны благодаря ключевым факторам:

  • Стабильная экономика. По итогам 2017 года ВВП Германии увеличился на 1,9 % и превысил 3,1 трлн евро (четвёртое место в мире).
  • Низкий уровень безработицы. К маю 2018 уровень безработицы снизился на 0,4 % в годовом исчислении и достиг 5,6 % — минимального показателя с 1990 года.
  • Рост численности населения. В 2017 году в стране проживало около 82 млн человек — на 2,4 % выше, чем во время последнего спада в 2011. Количество жителей постоянно увеличивается из-за высокого уровня иммиграции.
  • Увеличение доходов немцев. В IV квартале 2017 года средняя зарплата в Германии достигла исторического максимума — 3 745 евро в месяц.

Один из основных стимулов спроса на недвижимость в Германии — дешёвая ипотека. Если средний размер процентной ставки за последние 20 лет составил 4,7 %, то в мае 2016 она опустилась до 1,5 %. Выплаты по кредитам стали менее обременительными, поэтому спрос на недвижимость, а следом и цены на неё значительно выросли.

Анна Боярчукова Менеджер по продаже недвижимости в Германии

Задать вопрос Анне

Берлин: рынок с большим потенциалом

Экономика столицы Германии бурно развивается. В 2017 году ВВП Берлина вырос на 4,6 % — это на 1,3 процентных пункта выше, чем в среднем по стране. Ключевые отрасли — IT, медицина, электротехника и туризм. В Берлине находится самое большое количество интернет-стартапов в Европе: новая компания открывается здесь каждые 20 часов.

— За счёт чего растёт население Берлина? — В основном за счёт начинающих специалистов, которые переезжают сюда в поисках работы. Каждый год количество жителей увеличивается в среднем на 40 000, что составляет более 1 % от населения столицы.

Берлинский рынок недвижимости — один из самых динамичных в мире. Рост экономики и численности населения подстёгивают спрос. Благодаря этому цены на недвижимость постоянно повышаются.

  • С 2011 по 2017 годы средняя стоимость жилой недвижимости в Берлине выросла более чем в 2 раза и составляет 3 795 евро/м².
  • Средняя арендная плата на жильё за этот же период увеличилась на 70 % и достигла 10,99 евро/м² в месяц.

Самыми дорогими локациями Берлина можно считать четыре административных округа, где медианная цена покупки и аренды выше, чем в целом по городу: Митте, Фридрихсхайн-Кройцберг, Шарлоттенбург-Вильмерсдорф и Панков.

Оживлённая торговая улица Фридрихштрассе проходит через всю центральную часть Берлина: округа Митте и Фридрихсхайн-Кройцберг.  Dl.mooz / Wikimedia

Покупая квартиру в Берлине, не стоит рассчитывать на быстрый доход от аренды. Жильё здесь перспективно прежде всего с точки зрения его капитализации в будущем. Недвижимость в столице приносит разумный арендный доход в 3–4 % и каждый год прирастает в цене.

Юлия Морозова Старший консультант по инвестициям Tranio

Задать вопрос Юлии

В Берлине востребована и нежилая недвижимость. В 2017 году объём инвестиций в коммерческий сектор составил 4,9 млрд евро. Спрос на такую недвижимость продолжает увеличиваться, особенно в центральных районах. Рост цен привел к снижению ставок доходности до 3–6 % годовых.

Западная Германия: ликвидный рынок недвижимости

Западная Германия — коммерческий и промышленный регион с налаженной инфраструктурой, низким уровнем безработицы и высокой покупательной способностью населения. Для рынка недвижимости Западной Германии характерны:

  • высокий спрос на покупку и аренду;
  • меньше предложений, чем в Восточной Германии;
  • высокие арендные ставки: на жильё — 12–15 евро/м² в месяц, на коммерческие объекты — 35 евро/м²;
  • высокие цены на недвижимость: в среднем от 4 000 евро/м²;
  • низкая доходность: 3–6 %.

Мюнхен, Штутгарт, Франкфурт-на-Майне, Дюссельдорф, Гамбург — крупнейшие центры высоколиквидной недвижимости западного региона.

Покупка Аренда Средняя цена, евро/м² Прирост с 2012 года, % Средняя цена, евро/м² Прирост с 2012 года, %

Данные: wohnungsboerse.net, de.statista.com, immobilienscout24.de

Мюнхен7 389+6019,62+56
Штутгарт5 162+6815,76+62
Франкфурт-на-Майне5 047+6614,42+29
Дюссельдорф4 426+6211,41+27
Гамбург4 377+3412,45+25

Опытные инвесторы рассматривают не только мегаполисы, где перегретый рынок обусловливает высокую стоимость недвижимости, но и города с населением от 50 до 300 тыс. человек, с развитой инфраструктурой и низким уровнем безработицы.

Среди таких локаций, где цены на недвижимость сохраняют потенциал роста, — Людвигсхафен, Регенсбург, Ингольштадт, Ольденбург, Хайльбронн. А в небольших населённых пунктах, где живёт 20–50 тыс.

человек, можно получить ту же доходность, что и в крупных городах Германии: недвижимость здесь на 10–15 % дешевле.

Франкфурт-на-Майне — финансовая столица Германии  Thomas Wolf / Wikimedia Успешная экономика Западной Германии стимулирует спрос и на нежилые объекты: офисы, отели, стрит-ритейл, складские помещения, площади под малый и средний бизнес. Коммерческая недвижимость в крупных городах — безопасный выбор: она высоколиквидна, так как постоянно растёт в цене. Инвесторы, выбирающие такие объекты, делают ставку не на текущий доход, а на рост капитализации.

— Какие доходные объекты в Западной Германии самые надёжные? — В правильной локации, с долгосрочным контрактом аренды и в хорошем состоянии. Наиболее перспективными типами коммерческой недвижимости в ближайшие 15–20 лет мы считаем дома престарелых и медицинские центры.

Также в Западной Германии развит внутренний туризм, особенно в её южной части.

Самые популярные курорты этого региона — термальный Баден-Баден, горнолыжный Гармиш-Партенкирхен, Штарнберг и Титизее-Нойштадт.

Спрос на аренду в популярных туристических зонах высок: например, в 2017 году Баден-Баден посетили больше 1 млн туристов, в то время как число гостиничных мест в городе не превышает 5,4 тыс.

Восточная Германия: динамичное развитие рынка

Восточная Германия привлекает инвесторов быстрым ростом экономики и высоким потенциалом развития. Численность населения растёт, покупательная способность повышается. Снижается уровень безработицы: например, в Дрездене и Веймаре за год к маю 2017 этот показатель опустился на 0,9 %.

В целом для рынка Восточной Германии характерны:

  • цены на недвижимость на 25–30 % ниже, чем в Западной Германии;
  • относительно высокая доходность: 4–8 %;
  • больше предложений по сравнению с западной частью;
  • рост цен и арендных ставок на недвижимость: в крупных городах с 2012 по 2017 год цены;
  • увеличились в среднем на 38 %, а аренда — на 21 %.

Самые перспективные рынки недвижимости Восточной Германии находятся в крупных городах: Лейпциге, Дрездене, Потсдаме. Развитая инфраструктура и умеренные затраты на проживание привлекают туда молодёжь. В Лейпциге средняя арендная плата в 2017 году составила 7,08 евро/м² (что почти на 26 % выше, чем в 2015), но она все ещё значительно ниже стоимости аренды в крупных западногерманских городах.

Покупка Аренда Средняя цена, евро/м² Прирост с 2012 года, % Средняя цена, евро/м² Прирост с 2012 года, %

Данные: wohnungsboerse.net, tlg.eu, engelvoelkers.com, immobilienscout24.de

Лейпциг2 616+417,08+39
Дрезден2 548+248,49+35
Халле1 920+755,88+11
Веймар1 831+317,50+14
Хемниц1 402+225,08+6

Благодаря относительно низким ценам доходность в Восточной Германии до сих пор выше, чем в Западной: около 4–6 % для жилой недвижимости и 6–8 % для коммерческой.

Растущие средние и крупные города Восточной Германии — перспективный рынок для инвесторов. Относительно низкие цены на местную недвижимость обеспечат более высокую доходность от аренды, а продолжающийся рост экономики позволит перепродать объект с прибылью через 7–8 лет.

София Буланова Консультант по инвестициям Tranio

Задать вопрос Софии

В небольших университетских городах, таких как Халле и Хемниц, выгодно вкладывать в студенческое жильё: здесь много иностранных студентов, которые хотят получить качественное немецкое образование за разумные деньги.

Источник: https://tranio.ru/germany/prices/

Сколько стоит квартира в Германии: как купить, цены, стоимость

Почему в германии дешевая недвижимость

Вводя в поисковой строке запрос «недвижимость Германия», рассчитываешь увидеть баснословные суммы. К превеликому удивлению, результат превосходит лучшие ожидания. В сравнении с дорогостоящим жильём в крупных городах России, эти цены кажутся едва ли не выдумкой. Для наглядности приведены ниже примеры квартир в отдельных районах Федеративной Республики:

  • Квартира около заповедника «Баварский Лес» площадью тридцать квадратных метров будет стоить порядка 10 тысяч евро;
  • Апартаменты в городе Бонн площадью шестьдесят квадратных метров обойдутся в 53 тысячи евро;
  • 3-комнатая квартира в столице – 69 тысяч евро за шестьдесят два квадратных метра.

Так что на вопрос «Кто может позволить собственное жильё в Германии» напрашивается ответ «любой желающий».

А какие квартиры в Германии! Поскольку государство позиционирует себя как исконно европейское, качество недвижимости соответствующее.

Разумеется, для людей с более высоким достатком доступны варианты в ценовом сегменте от ста тысяч и выше, но располагая минимальными средствами, можно обзавестись достойной жилплощадью на территории страны грандиозных возможностей.

Что даёт недвижимость в Германии?

Приобретение недвижимости в Германии имеет множество неоспоримых плюсов. Помещение можно приобрести не только с целью дальнейшего проживания, но и в качестве капиталовложения: аренда гарантировано обеспечит автоматизированный доход. В перспективе жилплощадь может пригодится во время командировок или в качестве жилья для детей, если они захотят поступать в университеты Германии.

Стоимость апартаментов в крупнейших туристических центрах Германии всё ещё является более доступной относительно цен на жилплощадь в Российской Федерации, в частности в столице. Без особых усилий найдётся однокомнатная квартира, которую можно купить всего за 20 тысяч евро с учётом расходов на услуги риелтора.

Наличие жилплощади в ФРГ наделяет собственника рядом привилегий: помимо беспрепятственного получения шенгена на срок до 180 дней, есть шанс обзавестись видом на жительство.

Места, на которые стоит обратить внимание при выборе жилья

Баден-Баден является беспроигрышным вариантом при покупке недвижимости в Германии. На продажу выставлена жилплощадь на любой вкус: начиная с уютных однушек и заканчивая умопомрачительными резиденциями.

Цены на квартиры очень сильно варьируются в зависимости от месторасположения.

Не обладая особой привередливостью, можно обзавестись квартирой площадью двадцать квадратных метров за 15 тысяч евро или 50 тысяч евро за 60 квадратных метров.

Непосредственная близость туристической зоны сказывается на стоимости и недвижимость в центре курорта можно купить от 100 тысяч евро до нескольких миллионов.

Стоимость недвижимости в г. Констанц, Германия

На границе со Швейцарией располагается не очень крупный, но несказанно красивый город Констанц, раскинувшийся на берегу Боденского Озера.

Крупногабаритный дом здесь обойдётся в пределах 420 – 480 тысяч евро, в то время как стоимость квартиры колеблется между 80 и 150 тысячами евро при относительной отдалённости от эпицентров туристического потока, и 380 тысячами и более миллиона евро за роскошную обитель с видом на достопримечательности.

Цена недвижимости в г. Байройт, Германия

Маленький древний город Байройт – буквально кладезь архитектурного достояния. Если летом городок наполнен творческой интеллигенцией, но на протяжении остального времени он не теряет статуса увеселительного центра: большую часть населения составляют студенты, для которых отстроено немало клубов, пабов и ночных заведений.

Цены на недвижимость в этой части Германии довольно лояльные: квартиру можно купить за сумму от 12 до 20 тысяч евро, а дом обойдётся всего лишь в 45 тысяч евро!

Как купить недвижимость в Германии гражданину России?

Широким спросом пользуется приобретение недвижимости в Германии посредством аукциона. Торги начинаются с цифры, составляющей семьдесят процентов от стоимости, рассчитанной оценщиком.

Чтобы принять участие в аукционе, лотом которого служит выбранная квартира или дом, требуется оформить перевод в банке Германии с персонального счёта реквизиты районного суда.

Сумма должна составлять не менее десяти процентов от оценочной стоимости.

Имеется возможность покупки жилплощади по ипотечному кредиту. Комиссия составляет три–четыре процента годовых. Приезжие, желающие приобрести недвижимость в Германии, располагают опцией открытия ипотеки в банке ФРГ на сумму не более пятидесяти процентов от полной стоимости жилплощади. Однако этот вариант предполагает владение капиталом в размере не менее ста тысяч евро.

При покупке недвижимости в Германии, стоит учесть побочные затраты:

  • При приобретении недвижимости в Германии, нужно будет покрывать налог, составляющих от трёх с половиной до шести с половиной процентов от стоимости предмета сделки. Размер процента напрямую зависит от принадлежности недвижимости к той или иной федеральной территории.
  • Один раз в год взимается налог на собственность, составляющий от 0.98 до 2.84 процента от оценочной стоимости объекта.
  • Нельзя не упомянуть существующий налог на сдачу жилого помещения в долгосрочную аренду. Его объём зависит от годовой прибыли собственника и колеблется между четырнадцатью и сорока двумя процентами при доходах от восьми тысяч до двухсот пятидесяти тысяч евро в течение года. Но есть немаловажный нюанс, который не может не радовать: расходы вычитаются из указанной суммы при списании налога, поэтому при поручении составления отчётов квалифицированному специалисту можно значительно сэкономить на вполне законных основаниях.
  • Если купить квартиру в Германии, пять с половиной процентов от основного вида прямых налогов нужно перечислять на сбор налога солидарности, направленного на финансирование менее развитых земель.

Все налоги, оплаченные на немецкой территории, в Российской Федерации не требуют вторичной оплаты.

Насколько дорого жить в Германии?

Источник: https://NedvigMsk.ru/buy/kvartiry-v-germanii

Дешёвое жильё в Германии—миф или реальность?

Почему в германии дешевая недвижимость

Покупка недвижимости в Германии все так же продолжает вызывать интерес у многих частных инвесторов, несмотря на развитие мирового экономического кризиса. И это вполне объяснимо. Германия хоть и относится к наиболее развитым и богатым государствам Европы, но цены на жильё здесь довольно демократичные.

Отличи рынка недвижимости в Германии

В конце 2014 года она даже была внесена в список стран (а он не такой уж длинный), где можно купить недвижимость менее чем за 20 000 евро.

Иностранцам при этом не нужны дополнительные разрешения для совершения покупки, а недорогое жильё может стать ещё одним доводом в пользу получения шенгенской визы.

Насколько реально купить дешёво недвижимость в Германии? В каких городах/районах Германии можно купить недорогое жильё в Германии?

Стоимость квартир в Германии варьирует в широком диапазоне и на рынке недвижимости можно найти не только дорогие, но и сравнительно дешёвые объекты.

Формирование цен зависит от множества факторов:

  • Региона, где расположен объект недвижимости. Недорогое жильё чаще всего предлагается в землях Восточной Германии.
  • Местонахождения дома или квартиры. В небольших населённых пунктах квадратные метры можно приобрести по более низкой цене по сравнению с крупными городами.
  • Года постройки здания. Новостройки в Германии стоят дорого, а вот старые дома можно найти за невысокую цену.
  • Наличия или отсутствия ремонта. Жильё с ремонтом обойдётся значительно дороже, чем то, куда ещё необходимо вкладывать деньги.

Каждый регион имеет свои экономические различия и разную степень заселённости

Выбирая объект недвижимости, следует знать, что территория Германии делится на восточную, южную и западную части. Берлин стоит рассматривать отдельно. Земли восточной части Германии (Саксония, Саксония-Анхальт, Тюрингия, Бранденбург, Мекленбург) наиболее перспективны в плане покупки недорогой недвижимости.

Самые низкие цены в Тюрингии и Саксонии-Анхальт. В наиболее крупных городах этих областей – Дрездене и Лейпциге вряд ли можно приобрести дешёвый объект. Жизнь здесь весьма насыщенна, это центры проведения различных мероприятий в области культуры.

В целом в восточных землях стоимость жилья не превышает 900–1500 евро за квадратный метр.

Рынок Баварии также предлагает приемлемую стоимость на недвижимость. В этом крае с привлекательными красотами природных ландшафтов и сказочными замками вполне реально купить домик по цене от 10000 евро. Средняя стоимость таких объектов в пределах 13000–29000 евро.

Расходы очень разумные, зато владелец недорогого жилья получает возможность жить вблизи Баварских Альп, знаменитых замков и других исторических достопримечательностей.

Практически в каждой области Германии можно отыскать сравнительно недорогой дом. Например, цены Берлинского района в этом сегменте стартуют от 43000 евро.

В Южной части страны, славящейся развитой туристической сферой расходы на дешёвую покупку в маленьком городке составят не менее 26000 евро.

Если взор потенциального покупателя обращён на Запад Германии, то сумма соответственно возрастает, начинаясь от 32000 евро.

Какая недвижимость в Германии считается дешёвой? На какие категории населения рассчитана дешёвая недвижимость в Германии?

Покупка дешёвого жилья в Германии – не такая уж сложная задача.

На рынке недорогой недвижимости предлагаются:

  • Небольшие квартиры в малых и средних по численности городах.
  • Дома в пригородной зоне.
  • Кредитное жильё, продаваемое с аукциона.

К примеру, в экономически развитом Рурском регионе, в таких развитых университетских городах, как Дуйсбург, Эссен, Дортмунд можно найти объекты по 15000–20000 евро.

Жильё с низкой ценой необязательно имеет какие-то сопутствующие проблемы или требует солидных дополнительных вложений на ремонт. Чаще всего у собственников есть веские причины для срочной реализации объекта, и они опускаются в цене.

Причин, влияющих на решение хозяина понизить стоимость, может быть несколько:

  • Невозможность погасить долг по кредиту, не связанному с продаваемым домом. Если продажей объекта займётся банк-кредитор, то владелец понесёт большие убытки, связанные с организацией аукциона и работой на нём.
  • Переезд на постоянное местожительство в другой район страны либо в другое государство.
  • Потеря работы. Лишившись работы выгодней продать жильё даже за низкую цену и арендовать квартиру. Государство не только выплачивает пособие безработному гражданину страны, но и возлагает на себя выплаты за арендованную ним жилплощадь. Но пособие положено только тому, кто не владеет недвижимостью в Германии.

Дешёвая недвижимость активно покупается студентами, гражданами постсоветского пространства, а также местными жителями, желающими обзавестись собственным жильём, но не имеющими достаточно средств для этого. Ведь, как известно, большая часть немцев проживает на арендованных квадратных метрах. Нередко покупателями недорого жилья становятся те, кто ищет способ приумножить капитал.

Спрос на подобные объекты среди иностранцев возрастает ежегодно и это объясняется несколькими факторами:

  • Затраты на покупку дома в Германии обходятся меньше относительно многих стран Европы.
  • Присутствует потенциал в отношении роста стоимости объектов недвижимости – выгоды от последующей продажи очевидны.
  • Можно получать доход как от долгосрочной, так и краткосрочной аренды. Во-первых, 70% жителей ФРГ проживают в съёмных домах и квартирах. Во-вторых, страну ежегодно посещает немало туристов.
  • Немецкие банки финансируют нерезидентов, решившихся на приобретение жилья для последующей сдачи арендаторам.

Типы жилья, стоимость бюджетных вариантов

Основными типами жилья в Германии являются:

  • Einfamilienhaus (сокращённое обозначение EFH). Это отдельно стоящий дом, где проживает одна семья. Этот тип жилья самый популярный и наиболее дорогой. Проекты для домов этой категории весьма разнообразны. При возведении подобного строения учитывается его дальнейшем перестройка либо перепланировка.
  • Doppelhaus (условно обозначается как DH). Строение для проживания двух семейств. Считается более экономным вариантов, поскольку одна стена между соседями общая. По факту каждый собственник владеет половиной дома. Однако затраты на строительство и прокладку коммуникаций столь же ощутимы, как и в первом варианте.
  • Reienhaeuser (сокращённо RH). Это стандартные дома, выстроенные в ряд, то есть с обеих сторон, на очень близком расстоянии или вплотную, дома соседей. Такая разновидность жилых объектов имеет более демократичную цену. Затраты на приобретение квадратных метров меньше ввиду снижения стоимости участка земли и уменьшения затрат связанных с подключением коммуникаций.
  • Eigentumswohnung (или EW). Это вариант частной квартиры в многоэтажном доме. Собственностью жильца является только квартира. Система коммуникаций, фасадная часть дома, лестничная клетка и прочее, относятся к общественной собственности. Этот вид жилья часто выбирают жители больших городов, где высокие цены на земельные участки и их количество ограничено.
  • Bungalow. К этому типу относят загородные постройки, имеющие облегчённый тип строения – маленький домик на участке земли. Его можно приравнять к нашему понятию «дача», где есть все необходимое для проживания (электричество, водопровод и прочее).

Стоимость бюджетных вариантов различна в разных районах страны

Так, если рассматривать Западную Германию:

  • А в частности город Хелленталь, то дом площадью 200 м² из 8 комнат, построенный в 1955 году, будет стоить 51200 евро.
  • Пятикомнатный домик в Саксонии – 12000 евро, а более старое строение в этом же районе можно купить всего за 7000 евро.
  • Недвижимость в немецкой деревне в землях Саксонии-Анхальт продаётся по цене от 15000 евро.
  • В Тюрингии недорогие дома стоят от 9500 до 14500 евро.
  • В Баварии за строение общей площадью 90 м² на участке 98 м² необходимо будет заплатить 29500 евро.

Предложения о продаже малобюджетной недвижимости можно отыскать и в курортных городах. Например, в Bad Elster, где квартира-студия площадью 29,0 м² с ремонтом будет стоить 10000 евро, а жилплощадь, требующая ремонтных затрат, но с квадратурой в два раза больше – 5000 евро.

Плюсы и минусы «бюджетного» жилья

Достоинствами «бюджетного» жилья можно считать следующее:

  • Недорогой объект чаще всего относится ко вторичному рынку, следовательно, его стоимость будет значительно ниже новостройки.
  • Как правило, подобная покупка не требует длительных затрат по времени на ремонт или завершение строительства, то есть жильё можно использовать сразу же после покупки – вселяться самому или сдавать его арендаторам.
  • Имеется возможность побывать на объекте и провести его реальную оценку, чтобы в полной мере подсчитать дополнительные расходы на будущее – ремонт, модернизацию и так далее.
  • «Бюджетное» – не значит плохое! Понижение стоимости объекта не всегда связано с его качеством, а это значит, что можно купить хорошую недвижимость по «приятной» цене.
  • Недорогое жильё способно приносить приличный доход от аренды.
  • Владея недвижимостью в Германии, собственнику гораздо легче получить 6 -ти месячную визу на пребывание в стране.
  • Имея в собственности любую немецкую недвижимость и визу, есть возможность путешествовать по всему Евросоюзу.

Минусы бюджетных объектов можно отнести ко всей недвижимости Германии:

  • Иностранцы должны быть готовы к высоким транспортным расходам и большим счетам за услуги сотовой связи. Кстати, величина тарифов за мобильную связь в ФРГ самая высокая в сравнении с другими странами.
  • Сложности с ассимиляцией ожидают тех, кто намерен постоянно жить в Германии – слишком велика разница в менталитете.
  • Страна отличается высоким уровнем бюрократии – все действия строго в соответствии с законом и никак иначе;
  • Дешёвое жильё со временем может требовать более частого ремонта.

В любом случае приобретая недвижимость в Германии можно быть уверенным за прозрачность и безопасность проведения сделки. Каждый этап будет зафиксирован документально, что исключает возможность обмана. Поэтому мечты о недорогом домике в немецком городе – это вполне реальные планы, имеющие перспективы для получения выгоды в будущем.

Источник: https://www.ZaMetrami.ru/evropa/germaniya/deshyovoe-zhilyo-v-germanii-mif-ili-realnost/

Немецкая надежность. Выгодно ли покупать жилье в Германии

Почему в германии дешевая недвижимость

Есть общее мнение, что германская экономика — одна из самых стабильных в мире. Цены на недвижимость в Германии стабильно растут уже в течение восьми лет. Однако эксперты все чаще говорят, что рынок перегрет и цены скоро начнут падать. Они приводят следующие аргументы:

pixabay.com/СС 0

— пришло время нового кризиса. Глобальные кризисы случаются примерно раз в 10 лет, начало последней рецессии пришлось на 2008 год, и новую можно ожидать уже в ближайшее время;.

— недвижимость сильно переоценена, цены критично опережают динамику аренды: по данным Немецкого федерального банка, в 2017 году недвижимость в городах «большой семерки» (Берлине, Гамбурге, Дюссельдорфе, Кельне, Мюнхене, Франкфурте и Штутгарте) была переоценена на 35%;.

— банковские ставки скоро вырастут: Европейский центробанк объявил о намерении прекратить выкуп активов в рамках программы количественного смягчения в конце 2018 года. Эксперты ожидают, что кредиты подорожают, а это будет способствовать снижению цен на жилье.

Но проблематика изучена недостаточно глубоко и приводит к неправильным выводам о падении цен. Я считаю, что рост продолжится, пусть и в замедленном виде, и хочу объяснить почему.

Глобальный кризис не спровоцирует снижения цен

Даже если глобальный экономический кризис случится, есть основания полагать, что он не вызовет обвала цен. За последние 50 лет на рынке недвижимости Германии было зафиксировано три периода спада: в 1972—1976 годы (когда жилье подешевело на 6% с учетом инфляции), в 1981—1989 годы (-15%) и в 1995—2008 годах (-20%).

Если первые два были спровоцированы мировыми кризисами 1973 и 1979 годов с отставанием в 1−2 года, то третий был связан с перепроизводством жилья на внутреннем рынке, то есть после 1990-х произошло нарушение баланса между немецким и другими европейскими рынками.

Когда в Европе и США в 2007 году лопнул пузырь, в Германии его не было. Таким образом, мировая конъюнктура оказывает ограниченное влияние на немецкий рынок недвижимости.

Недвижимость в Германии дорожает с 2009 года примерно такими же темпами, как в первой половине 1990-х, но текущий период роста отличается от предыдущего.

Во-первых, сегодня рост цен подкрепляется стабильной экономикой. В начале 1990-х годов ВВП Германии изменялся неравномерно: от плюс 5,3% в 1990 году до минус 1% в 1993 году и снова плюс 2,5% в 1994 году.

В последние пять лет экономика росла стабильно и ускорялась: от 0,6% в 2013-м до 2,5% в 2017 году. Рынок труда вел себя соответственно: в первой половине 1990-х безработица нарастала (с 5,5% до 8,2%), а с 2013 по 2017 сокращалась (с 5,2% до 3,6%).

Во-вторых, сейчас жилья не хватает. В начале 1990-х и последние пять лет население Германии растет с примерно одинаковой скоростью (порядка 450 000 человек в год), при этом количество ежегодно выдаваемых разрешений на строительство сократилось, по разным данным, в полтора-два раза.

По мнению Томаса Бауэра, главы Федерации строительной индустрии Германии (Hauptverband der Deutschen Bauindustrie), чтобы удовлетворить спрос, в ФРГ нужно ежегодно возводить 400 000 единиц жилья — в 2017 году в Германии было выдано 350 000 разрешений на строительство.

В-третьих, изменилась структура иммиграции.

Если в 1990-е годы в Германию переезжали преимущественно беженцы, трудовые иммигранты и репатрианты, то с 2010-го среди приезжих стало больше специалистов и научных работников.

Многие из них переезжают в рамках программы «голубых карт», которые ЕС выдает профессионалам с хорошим образованием: по данным Eurostat, на Германию приходится 85% таких разрешений.

Особенно изменилась демографическая ситуация в Берлине. В этом городе население растет на 50 000 человек в год при общей численности 3,5 млн.

Основной приток — люди молодого и среднего возраста с образованием, квалифицированные работники. Люди приезжают с деньгами, хотят снимать хорошее жилье и покупать его. Тем самым они способствуют удорожанию жилья и оказывают в 2−3 раза большее давление на цены, чем средний берлинец.

Разница между темпами роста стоимости покупки и аренды преувеличена

Снижение доходности арендного бизнеса — тенденция, характерная для большинства развитых рынков: так, по данным Deloitte, доходность в Лондоне, Париже, Вене и Граце значительно ниже, чем в городах «большой семерки».

Важный нюанс, который нужно учитывать при сравнении динамики роста цен и ставок аренды, — зарегулированность немецкого рынка.

По правилам, в Германии за три года собственник может повысить арендную плату не более чем на 20% (в Берлине — на 15%), а в большинстве регионов при заключении нового договора домовладелец может увеличить арендную плату до значения, не превышающего официальный индекс аренды на более чем 10%.

Из-за этих ограничений в крупных городах аренда не может расти так же быстро, как цена покупки, которая формируется механизмами спроса и предложения. Поэтому данные, рассчитанные на основе старых договоров аренды, не отражают реальный спрос и готовность населения платить больше.

Согласно информации ипотечного брокера LBS, в Гамбурге квартиры арендуют 70% жителей, в Берлине — 80%. По данным статистики, в Мюнхене на одну квартиру приходится в среднем 77 потенциальных арендаторов, в Штутгарте — 75, Кельне и Фрайбурге — более 50, в Берлине — 33.

Немецкий институт экономических исследований (Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung, DIW) в июле 2018 опубликовал исследование Signs of new housing bubble in many OECD countries — lower risk in Germany.

Специалисты DIW проанализировали данные ОЭСР о динамике цен на недвижимость в 20 европейских странах и пришли к двум выводам.

Во-первых, Германия подвержена риску образования пузыря в меньшей степени, чем, например, Швеция и Великобритания, благодаря низкому уровню задолженности частных домохозяйств.

Во-вторых, как считают аналитики DIW, немецкий рынок недвижимости перегрет только в крупных городах и, в первую очередь, в сегменте квартир в новостройках.

Ставки по ипотеке не вырастут резко или значительно

Среди экспертов нет единого мнения о том, будут ли расти банковские ставки, и если да, то когда, насколько и как быстро. На мой взгляд, на сегодняшний день нет предпосылок для значительного удорожания денег: глобальное замедление экономического роста привело к тому, что в современном мире нет инструментов для инвестирования деньги с высокой отдачей.

Более того, низкая вероятность падения цен в Германии из-за удорожания кредитов связана с особенностями немецкого ипотечного рынка: он очень консервативен. Местные банки с особой тщательностью проверяют платежеспособность заемщиков, размер выдаваемых кредитов редко превышает 70% стоимости объектов.

Поэтому сравнение существующего положения дел с крахом ипотечного рынка в США в 2008 году не имеет оснований: американские банки выдавали всем желающим кредиты под 100% стоимости приобретаемых домов, и когда заемщики не смогли вернуть деньги, они стали продавать закредитованные объекты.

В результате цены на недвижимость обвалились — ее просто некому было покупать.

По моему мнению, цены на недвижимость в Германии, хоть и более низкими темпами, но продолжат расти. Я не вижу предпосылок для их падения, а германская экономика движется в благоприятном направлении для рынка: по прогнозам Европейской комиссии, ВВП Германии продолжит расти примерно на 2% в год.

По данным немецкой консалтинговой компании Haufe, JLL уже фиксирует первые признаки этого замедления: в первой половине 2018 года по восьми крупнейшим городам Германии темпы роста цен на квартиры составили 8,4% при среднем показателе 9,7% за последние пять лет, в Мюнхене — 6,8% против 9,9%, в Гамбурге — 4,3% против 6,7%, в Дюссельдорфе рост практически остановился.

Но чтобы цены начали падать, нужны веские причины: резкое повышение процентных ставок или серьезные проблемы с экономикой Германии, которая на сегодняшний день является одной из самых стабильных и надежных в мире.

Даже после того, как ЕЦБ снизил процентную ставку с 4,25% в октябре 2008 до 1,75% в мае 2009-го, эффективная ставка по ипотеке в Германии опустилась лишь с 5,4% до 4,3% за тот же период — это подтверждает стабильность немецкого ипотечного рынка.

Борис Элиассон

Источник: https://realty.mail.ru/articles/49337/nemeckaja_nadezhnost_vygodno_li_pokupat_zhile_v_germanii/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.