+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Новые поправки в законы по недвижимости с1 января 2019 года

Содержание

Долевое участие в строительстве — изменения с 2019 года

Новые поправки в законы по недвижимости с1 января 2019 года

В 2019 году будет осуществлен переход на проектное финансирование строительства жилья — возведение многоквартирных домов с преимущественным привлечением средств банка. Фактически это означает начало процесса отмены ДДУ (договора долевого участия). Ожидается, что новая схема продаж квартир изменит рынок новостроек.

цель проведения реформы долевого строительства — уменьшение количества обманутых дольщиков: граждане перестанут рисковать собственными средствами, а приобретаемые квартиры будут уже в построенном доме.

С 1 июля 2019 года привлечение денежных средств от граждан будет возможно только с использованием эскроу-счетов. На каждого дольщика будет заводиться отдельный счет. Открытие счетов невозможно без участия банка и фактически ДДУ станет трехсторонним договором — застройщик, дольщик и банк.

Фото pixabay.com

В соответствии с поручением Президента РФ при участии органов исполнительной власти были разработаны и утверждены критерии, учитывающие степень готовности МКД и количество заключенных ДДУ, которым должны соответствовать проекты строительства, по которым привлечение средств граждан было начато до 1 июля 2019 года и завершение строительства которых возможно по старым правилам.

Что такое долевое участие и договор ДДУ?

Долевое участие в строительстве — форма инвестиционной деятельности, при которой граждане финансируют возведение дома за счет собственных средств. Участниками долевого строительства являются:

  • Застройщик (девелопер) — организация, в распоряжении которой на праве аренды или безвозмездной собственности находится земельный участок, на котором она обязуется построить многоквартирный дом с привлечением средств дольщиков.
  • Участник долевого строительства (депонент) — гражданин или юридическое лицо, вкладывающая денежные средства в возведение дома с целью последующего получения квартиры в нем.

Законодательством предусмотрен ряд условий и требований к процедуре долевого строительства, а также к документальному обеспечению и деятельности самого застройщика. Процесс долевого строительства регулирует закон от 30.12.2004 № 214.

Договор долевого участия представляет собой документ, описывающий условия сделки между застройщиком и участником долевого строительства. ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента ее проведения (п. 3 ст. 4 закона № 214). На осуществление регистрации отводится срок в 1 месяц.

Квартира переходит в собственность дольщика после ввода дома в эксплуатацию и подписания акта передачи. ДДУ перестает действовать после выполнения сторонами всех своих обязательств.

Изменения в долевом строительстве с 2019 года: последние новости

В начале 2000-х годов покупатели жилья по договорам долевого участия часто сталкивались с мошенничеством: они могли годами ждать введения домов в эксплуатацию, застройщик мог исчезнуть вместе с деньгами дольщиков, одну и ту же квартиру продавали по нескольку раз и т.д.

Во многом ситуацию улучшило принятие закона № 241, часть «серых» схем удалось исключить. Однако недобросовестные застройщики все же находили лазейки в законодательстве и полностью проблему решить не удалось. В федеральном реестре обманутых дольщиков числится свыше 30 тыс. граждан.

  • Предложения отмены долевого строительства возникли еще в середине 2010-х годов.
  • В 2015 году Игорем Шуваловым было принято решение о поэтапной отмене ДДУ к 2020 году.
  • В 2017 году Михаил Мень (министр строительства и ЖКХ) объявил о переходе на проектное финансирование застройки взамен договоров долевого участия.
  • В 2018 году Путин в ходе проведения «Прямой линии» дал правительству указание выйти на цивилизованные способы приобретения жилья и отказаться от ДДУ к 1 июля 2019 года.
  • В итоге, в конце 2018 года законом от 25.12.2018 № 478 внесены поправки к законодательству, сформировавшие новые правила долевого строительства в 2019 году.

22 апреля 2019 года вступило в силу Постановление Правительства № 480, утвердившее критерии степени готовности объекта строительства при условии, соответствия которым застройщик может привлекать денежные средства участников долевого строительства без использования счетов эскроу. Цель данного решения — обеспечить достройку жилых домов, в тех случаях, когда завершение начатого строительства возможно только по старым правилам.

Достраивать МКД без перехода на эскроу-счета разрешат, если степень готовности объекта не менее 30%, а количество заключенных ДДУ составляет минимум 10% общей площади помещения в доме.

Отмена долевого строительства в 2019 году

Для того, чтобы окончательно решить проблему обманутых дольщиков, Россия должна выйти на более развитые способы жилищного строительства — его осуществление с привлечением банковских кредитов, а также использование эскроу-счетов, на которых деньги дольщиков будут храниться до окончания возведения дома.

Уже с 1 июля 2019 года в России полностью откажутся от существующей модели привлечения денег граждан в строительство жилья. С этой даты перестанут заключать договоры долевого участия.

Решению проблемы также способствует усиление контроля строительства со стороны государства. После ужесточения требований к застройщикам, многим нестабильным строительным компаниям придется покинуть рынок.

По мнению правительства, отмена ДДУ поможет обезопасить сделки для покупателей, несмотря на возникновение некоторых сложностей для застройщика при возведении жилых домов.

Изменения начались с 1 июля 2018 года (в связи с вступлением в силу закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ) и будет продолжаться по 30 июня 2019 года — этот период считается переходным. Основная часть поправок начала действовать уже с 2018 года, остальные — с середины 2019 г.

Главное — с 1 июля 2019 года все сделки по покупке квартир на этапе строительства будут заключаться через специальные эскроу-счета в уполномоченных банках. Застройщик получит деньги с эскроу только после представления банку разрешения на ввод дома в эксплуатацию и регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства.

Остальные изменения в законодательстве о долевом участи в строительстве многоквартирных домов:

  • введена обязанность застройщика отдельно учитывать средства дольщиков и затраты на строительство;
  • если застройщик использует целевые кредитные средства, эскроу-счета должны быть открыты в банке предоставившем кредит;
  • для того чтобы взыскать убытки, дольщикам сначала нужно обратиться к застройщику, а уже после к лицу, представляющему его действия (учредитель застройщика);
  • увеличен перечень оснований для внеплановых проверок строительных организаций без предварительного уведомления.

Что такое эскроу-счета в долевом строительстве

Эскроу-счет — банковский счет, предназначенный для хранения денежных средств граждан на период строительства дома. Деньги со счета передаются застройщику только после исполнения им обязательств перед депонентом. Применение эскроу-счета регулируется ст. 860.7 ГК РФ.

Эскроу-счет является обязательным элементом в кредитовании застройщиков при проектном финансировании.

Сейчас в России утверждены 55 банков, которые могут открывать эскроу-счета. К 2020 году планируется, что 95% продаж по ДДУ будут осуществляться с использованием только таких счетов.

Особенности эскроу в строительстве:

  • в случае банкротства застройщика средства возвращаются дольщику;
  • застройщик не может использовать денежные средства со счета до окончания строительства;
  • покупатель может вернуть деньги со счета в банке, если сроки сдачи квартиры задерживаются более чем на 6 месяцев;
  • после того как объект невидимости будет сдан, деньги с эскроу пойдут на погашение кредита, а остаток составит прибыль застройщика.

Если дом не будет сдан или застройщик обанкротится, деньги на эскроу-счетах предполагается возмещать дольщикам. Максимальная сумма возмещения вкладов — 10 млн. рублей за одну квартиру.

Как изменения коснутся застройщиков?

Требования к застройщикам ужесточились уже в 2018 году. Для того чтобы получить разрешение на строительство, застройщик должен отвечать следующим условиям:

  • на банковском счете девелопера должно быть не менее 10% средств от планируемой стоимости застройки;
  • компания должна иметь опыт строительства многоквартирных домов более 3-х лет, площадь сданных объектов должна превышать 10 тыс. кв. м.;
  • отсутствие долгов по кредитам.

В связи с ужесточением требований к застройщикам и изменение порядка долевого участия, в 2019 году прогнозируется уменьшение числа строительных компаний, а также снижение темпов строительства. Также если застройщик имеет хотя бы один объект с нарушением сроков ввода в эксплуатацию более, чем на три месяца, он не сможет начать возведение нового дома по ДДУ.

Плюсы и минусы нововведений для покупателей

Новый механизм финансирования через эскроу-счета должен исключить появление обманутых дольщиков. Банк становится контролирующей стороной сделки и имеет право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Средства дольщиков будут защищены, а в случае неисполнения застройщиком обязательств, возращены через Агентство по страхованию вкладов.

По мимо банков, строительство также будет контролировать государство. Законодательно будут закреплены требования к застройщикам. Минстрой сможет назначать и снимать с должности руководителя контролирующего органа. Также собственники и учредители строительных компаний будут нести солидарную ответственность перед гражданами.

Уже запущена Единая информационная система жилищного строительства, в которой содержатся все разрешения на строительство домов, учтен каждый этап. Также создана специальная комиссия по рассмотрению практик взаимодействия застройщиков с органами исполнительной власти, которые осуществляют контроль и надзор в области долевого строительства.

Однако отмена ДДУ в 2019 году скажется на стоимости жилья. Есть опасения, что многие граждане не смогут позволить себе покупку квартиры по новым ценам, при условии, что ипотека не станет доступней.

Фото pixabay.com

Как изменится стоимость жилья после отмены ДДУ?

Покупка квартиры на ранних стадиях строительства для многих была привлекательна тем, что цена была значительно ниже, чем на готовое жилье. В связи с отказом от продаж на стадии котлована логично ждать увеличения стоимости квадратного метра.

Затраты, которые понесут застройщики после проведения реформы, неизбежно отразятся на стоимости жилья. С отменой ДДУ девелоперу придется обращаться за помощью к инвесторам или брать кредит в банке.

Эксперты прогнозируют увеличение расходов застройщиков примерно на треть. В таких условиях застройщик может переложить объем затрат на покупателей путем увеличения цен на жилье.

Точного ценового прогноза не существует. При отказе от ДДУ перспектива роста цен на первичном рынке составляет минимум 10% и обусловлено это тем, что квартиры будут продаваться уже в готовых (сданных) домах.

Однако резкого увеличения стоимости в ближайшее время ждать не стоит — в многоквартирных домах, разрешение на строительство которых было получено до 1 июля 2018 года и которые будут возводиться по прежним нормативам, не смотря на введение новых правил, стоимость квартир не изменится.

Как следует из паспорта национального проекта «Жилье и городская среда», к концу 2024 года число действующих ДДУ, заключенных с применением эскроу-счетов, должно превысить количество в 1 млн. По словам В. Мутко, на 1 марта 2019 года четыре крупнейших российских банка заключили 55 договоров на получение проектного финансирования на сумму 34,1 млрд, открыто 1262 эскроу-счета.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/dolevoe-stroitelstvo/izmeneniya-s-2019-goda/

Какие законы в сфере недвижимости вступят в силу в 2019 году

Новые поправки в законы по недвижимости с1 января 2019 года

Дачникам – прописку, застройщикам – эскроу, всем – новые тарифы ЖКХ. Эти и другие новинки законодательства, которые станут реальностью в 2019 году, эксперты специально перечислили и разъяснили для сайта “РИА Недвижимость”.

Мой адрес – дача

С 1 января 2019 года прописаться в дачном доме станет значительно проще, благодаря вступлению в силу Федерального закона от 29 июля 2017 года № 217, который вносит существенные изменения в жизнь большинства владельцев загородных домов.

Согласно новым правилам, понятия “дачный участок” и “дачный дом” упраздняются, зато на садовых участках разрешено возведение капитальных строений с правом регистрации и отменено обязательное проведение дорогостоящего исследования недр перед бурением скважины для добычи воды, объясняет адвокат, партнер, руководитель Московского офиса “Сазонов и партнеры” Екатерина Казакевич.

С введением нового закона, наконец, разрешается проблема строительства жилых домов и регистрации в них по месту жительства, добавляет юрист Диана Каплан.

Только нужно учесть, что с первого января останутся только две организационно-правовые формы загородных сообществ – садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ) и огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ), расположенные на двух видах земельных участков: садовых и огороднических, и строить жилые дома разрешено только на садовых участках.

Двойной удар от ЖКХ

В наступающем году услуги ЖКХ подорожают дважды.

Поводом стало увеличение налога на НДС, объясняет исполнительный директор НП “ЖКХ Контроль” Светлана Разворотнева.

“Однако далеко не все коммунальные предприятия платят НДС.

Тем не менее, многие из них уже давно жалуются на диспропорцию расходов и доходов в начале года, а также на то, что ограничение роста платежа зачастую приводит к тому, что предприятия находятся на грани банкротства.

Таким образом, введение НДС стало последней каплей, которая склонила государство к поддержке интересов ресурсоснабжающих организаций”, – продолжает она.

Январское повышение платежа составит 1,7%, но к этой сумме необходимо еще добавить НДС. В октябре было принято постановление, по которому сумма повышения считается без учета НДС, а налог добавляется дополнительно. Раньше НДС входил в состав “процента”, разъясняет Разворотнева.

Кроме того, в январе платеж за ЖКХ, как правило, самый высокий, поскольку большинство регионов именно в это время платят максимальную сумму за отопление. А платеж за отопление может составлять 2/3 платежки, говорит эксперт.

И еще один дополнительный фактор финансовой нагрузки на потребителей: с января большинство регионов перейдут на новую систему обращения с отходами. Мусор станет не жилищной, а коммунальной услугой. В перечне коммунальных услуг появится новая строка, что неизбежно приведет к дополнительному увеличению платежа, добавляет Разворотнева.

Эскроу и пустота

Новые правила участия в долевом строительстве вступят в силу с 1 июля 2019 года. Согласно им, все платежи при заключении договора долевого участия (ДДУ) между дольщиками и застройщиками будут производиться исключительно с использованием счета эскроу, напоминает Каплан.

На сегодняшний день система не готова к переходу полностью, остается еще много вопросов, вполне оправданных сомнений и серьезных рисков, рассуждает руководитель рабочей группы по обеспечению безопасности предпринимателей в области строительства ТПП РФ, руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор.

Больше других рискуют застройщики, так как именно они подпадают под жесткий многоуровневый контроль при полном отсутствии гарантий, подчеркивает он.

Собственникам на заметку

Перечисленные выше законодательные нововведения широко обсуждались в СМИ, однако в сфере оборота недвижимости появится и ряд других важных нововведений, знать о которых будет полезно и профессионалам отрасли, и простым гражданам.

Так, с 1 января 2019 года документы, утраченные при возникновении чрезвычайной ситуации, можно будет восстановить бесплатно, то есть без уплаты госпошлины, напоминает Моор.

“Данную инициативу можно только приветствовать. Пострадавшие при наводнении, пожаре или обрушении дома испытывают не только огромный стресс, но и значительные финансовые проблемы”, – подчеркивает он.

Также с начала года граждане РФ смогут платить все имущественные налоги единым платежом.

Это сделано для того, чтобы повысить приток средств и избежать просрочек и пени из-за того, что законопослушные люди просто забыли или не успели заплатить в срок. Как правило, речь идет о небольших суммах, и многим будет удобно заплатить все сразу и авансом, полагает Моор.

Вопрос – насколько такая возможность будет востребована среди населения, на фоне, например, колоссальных долгов за услуги ЖКХ и штрафы ГИБДД?

Еще одно нововведение касается управления многоквартирными домами. Согласно ему, с начала года все дома, где способ управления не был выбран, будут переданы управляющей организации, определенной решением органа местного самоуправления, рассказывает Коган.

Это решение устраняет пробел регулирования в случае, если собственники не могут договориться об осуществлении управления многоквартирным домом, рассуждает она.

“Однако собственники должны быть осторожны и при этом заинтересованы в том, чтобы решить судьбу их общего дома самостоятельно, чтобы органы местного самоуправления не смогли передать дом на управление “своей” управляющей компании”, – предупреждает эксперт.

Источник: https://realty.ria.ru/20190101/1548779152.html

Какие законы в сфере недвижимости начнут действовать в 2019 году?

Новые поправки в законы по недвижимости с1 января 2019 года

С 2019 года в России вступают в силу несколько новых законов, которые существенно изменят жизнь владельцев недвижимости, а также тех, кто работает c ней.

Отныне в законодательстве отсутствует понятие «дача», застройщики не смогут использовать деньги дольщиков в процессе строительства, а за вывоз твердых коммунальных отходов будут платить все прописанные в квартире.

Кроме того, россиянам предстоит иначе регистрировать право собственности, по-новому решать вопросы обслуживания многоквартирных домов, по другой схеме платить налоги.

Информационный портал GiperNN приготовил обзор главных изменений в сфере недвижимости 2019 года и попросил профессионалов рынка дать свои прогнозы на будущее. Итак, чего нам ждать после вступления в силу новых законов?

Долевое строительство

С 1 июля начнут действовать новые правила участия в долевом строительстве: все платежи между дольщиками и застройщиками будут осуществляться через эскроу-счет. Это особый вид счета, который открывают при соглашении трех сторон: дольщиков, застройщика и банка.

Деньги сохраняются на счете до момента исполнения всех условий договора между дольщиками и застройщиком или же выдаются по требованию дольщиков. Проще говоря, застройщик получает деньги тогда, когда работа уже выполнена, и не имеет возможности использовать их во время строительства.

Ему придется брать кредит.

Чем обернется новый механизм защиты дольщиков?

Директор риелторской компании «Манхэттен» Елена Соколова оценивает новый закон неоднозначно: с одной стороны, дольщиков нужно защищать, с другой — теперь это будут делать за их же счет.

«Если мы говорим о проектном финансировании, арифметика очень простая: была нулевая стоимость ресурса, а теперь застройщик должен получить кредит — это минимум 8%, а обычно гораздо больше, вплоть до 20%, — объясняет Соколова.

— Безусловно, цена на недвижимость, в которую вкладывают дольщики, станет выше. И количество застройщиков, скорее всего, сократится, а уменьшение количества продукта тоже ведет к росту цены на него.

Еще мы имеем растущую ипотеку. С другой стороны, платежеспособность населения не увеличивается, а при увеличении ставки ипотеки она будет дальше снижаться.

В итоге ситуация такова: предпосылки к росту цен есть, но из-за низкой покупательской способности скачок вряд ли будет большим. В 2019 году можно спрогнозировать рост цен в пределах 10%».

Останутся ли риски?

Елена Соколова сомневается, что эскроу-счета станут панацеей и полностью решат вопрос рисков для дольщиков: банки — это тоже коммерческие структуры, и за последние годы сотни финучреждений разорились. Существование такой опасности подтверждает и юрист Татьяна Воронова.

«В случае отзыва у банков лицензий на осуществление банковской деятельности и при банкротствах риски явно присутствуют, — говорит Воронова. — И если депозиты граждан в этих ситуациях защищены законом, то на эскроу-счета данная защита пока не распространяется, и это требует неотложного законодательного регулирования».

Застройщики тоже могут оказаться в непростой ситуации, считает юрист. По ее словам, банки имеют право отказать в проведении операций по счетам, но правового механизма обжалования таких действий пока нет.

«Думаю, данные обстоятельства будут существенно дезорганизовывать процесс финансирования строительства, что в конечном счете может привести к задержке ввода объектов в эксплуатацию, — резюмирует юрист. — По опыту скажу, что любое дополнительное звено между застройщиком и дольщиками, по сути, увеличивает риски последних».

Дачная реформа

С 1 января вступил в силу Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 217: «дачников» в России больше нет — есть «садоводы» и «огородники». На садовых участках отныне можно возводить полноценные жилые дома с правом регистрации в них, но для этого строение должно соответствовать ряду критериев:

  • наличие света, воды, газа, отопления и почтового адреса;
  • прочные фундамент и стены;
  • высота потолков в комнатах не менее 2,5 метра, в коридорах и мансардах — не менее 2,1 метра.

Если строение не соответствует этим нормам, оно считается садовым домом, не предназначенным для постоянного проживания, и зарегистрироваться там нельзя. На огороднических участках можно возводить только хозяйственные постройки.

Как пояснила юрист Татьяна Воронова, все дома на садовых участках, которые до 1 января 2019 года были занесены в ЕГРН (Единый госреестр недвижимости) с назначением «жилое строение», признаются жилыми домами. Никакой замены документов в данном случае не требуется, но если собственник хочет изменить наименование в реестре, это можно сделать.

Объект индивидуального жилого строительства (ИЖС) или, проще говоря, частный жилой дом на садовом участке тоже должен соответствовать ряду требований:

  • высота — не более 20 метров;
  • площадь — не более 500 квадратных метров.

Кроме того, с 1 января действуют только две формы организации загородных товариществ: СНТ (садовые некоммерческие товарищества) и ОНТ (огороднические некоммерческие товарищества). Дачные товарищества, кооперативы и другие формы уходят в прошлое.

Все расчеты между собственниками участков и организациями должны осуществляться через счет в банке; человека, который будет представлять СНТ или ОНТ в финучреждении, будут избирать большинством . Законными отныне считаются только два взноса: целевой и членский. Для создания товарищества нужно как минимум семь человек.

Вступать в товарищество или нет, каждый владелец участка решает сам.

«Пока рано говорить о преимуществах или недостатках данного закона, но уже можно сказать, что все собственники будут платить по общей смете за все имущество, даже если им не пользуются, — говорит Татьяна Воронова. — Здесь законодатель решил сделать систему оплаты по аналогии с многоквартирными домами. Такое регулирование проще, но не значит, что лучше».

Несомненным плюсом нововведения юрист считается защиту собственников от рейдеров: в прошлое уйдут товарищества, в которых есть «привилегированные» члены и индивидуальные садоводы.

Тарифы ЖКХ

В 2019 году запланированы два этапа повышения тарифов ЖКХ: с 1 января и с 1 июля. Причиной стало повышение НДС с 18 до 20%. Глава Минэкономразвития Максим Орешкин пообещал, что рост тарифов будет в пределах инфляции, которая по итогам 2018 года составила 4,3%.

С 1 января тарифы на ЖКХ в Нижегородской области выросли в среднем на 1,7%, а в июле увеличатся еще на 2%. Но в ряде городов региона — Арзамасе, Павлове, Дзержинске, Нижнем Новгороде — эта цифра будет выше, так как в них запланирована модернизация инженерных сетей «Водоканала».

В итоге для жителей областного центра в июле коммуналка подорожает на 4,1%, для арзамасцев — на 3%, для дзержинцев — на 7%, для жителей Павлова — на 3,6%. Самое существенное подорожание ожидает жителей Выксы, где тарифы вырастут на 9%. В местном самоуправлении это объясняют сильной изношенностью теплосетей, из-за которой регулярно возникают аварии.

«Мусорная» реформа

В начале текущего года в России начала действовать новая система обращения с ТКО — твердыми коммунальными отходами: теперь их вывоз входит в перечень жилищно-коммунальных услуг и оплачивается вместе с ними.

РСТ утвердила среднегодовые тарифы на услуги региональных операторов по обращению с ТКО (такие теперь есть в каждом городе): для Нижнего Новгорода это 665,67 руб/куб.м. Нормативы накопления ТКО в Нижегородской области утверждены правительством региона.

Сумма в платежке будет зависеть от количества людей, которые прописаны в квартире. 

По мнению властей, новые правила должны решить проблему несанкционированных свалок. «Мусорные» деньги, заплаченные россиянами, обещают направить на строительство мусороперерабатывающих заводов.

Временные управляющие компании

В 2019 году муниципальные власти получили право назначать временные управляющие компании для многоквартирных домов, оставшихся без обслуживания, — такова новая норма Жилищного кодекса РФ. Работать временная УК сможет в течение года — за этот период жильцы должны найти постоянную.

Организация, которую муниципалитет назначил временной УК, в течение пяти дней после поступления распоряжения обязана направить проект договора жильцам, а после подписания документа разместить его в ГИС ЖКХ. Власти, назначившие компанию, должны ответить жильцам на их вопросы и объяснить необходимость таких действий.

Временная УК прекращает обслуживать дом после истечения срока договора (он заключается на один год) или в случае, если жильцы нашли постоянную УК раньше. По словам юриста Татьяны Вороновой, отказаться от

выполнения обязательств, возложенных муниципалитетом, компания может только в исключительных случаях.

«Статья 310 ГК РФ не допускает односторонний отказ от исполнения обязательства, за исключением законодательно предусмотренных случаев, — поясняет Воронова.

— К подобным можно отнести обстоятельства, при которых существенным образом поменялась обстановка, из которой пользователи и управляющая компания исходили изначально, на момент подписания соглашения.

Проще говоря, это возможно только в исключительных случаях в судебном порядке».

Причиной введения новых норм, по словам авторов закона из Минстроя, стали многочисленные жалобы жителей аварийных домов, которые часто остаются без обслуживания.

Регистрация права собственности

С 1 января у российских нотариусов появились новые обязанности: при проведении сделки с недвижимостью они в тот же день должны отправить электронное уведомление о ней в Росреестр (службу государственной регистрации).

Если по техническим причинам это не получилось сделать в течение одного дня, то в бумажном виде документ принимают в течение двух дней.

Новые правила действительно упрощают жизнь: раньше регистрация права собственности осуществлялась через МФЦ, путем личного обращения, через сайт госуслуг, но с получением электронной подписи.

Регистрация права собственности не является отдельной услугой нотариуса и входит в общий пакет. Плата за нее не предусмотрена.

Налоговый кодекс

Существенные изменения в налоговой сфере коснулись нерезидентов — людей, которые платят налоги в казну другого государства. С этого года они освобождены от уплаты НДФЛ в 30% при продаже недвижимости, которая была в собственности три-пять лет. Отметим, что налоговым резидентом России считается человек, который находится в стране 183 и более дней в год.

Налоговые резиденты России могут не платить НДФЛ при продаже недвижимости, которая была в собственности в пределах трех-пяти лет (безналоговый срок зависит от ситуации). Нерезиденты до 2019 года обязаны были при продаже платить большой налог, и это подталкивало их к поиску «лазеек» в виде сложных схем продажи.

Кроме того, с 1 января транспортный, имущественный и земельный налоги можно платить единым налоговым платежом (ЕНП).

Оплата производится в наиболее удобной форме: в отделении налоговой службы, через личный кабинет на сайте, в МФЦ.

Платеж предлагается сделать авансом, и тогда в положенный срок деньги будут списаны налоговыми органами автоматически. Провести ЕНП может и сам налогоплательщик, и кто-то другой на его имя.

Также начал действовать закон, ограничивающий рост налога на имущество физических лиц — он запрещает поднимать сумму налога по кадастровой стоимости более чем на 10% в год и пересчитывать задним числом (за исключением случаев, когда возможно уменьшение налога).

Отныне у налогоплательщика есть возможность оспорить кадастровую стоимость имущества, если он сможет доказать, что при оценке были допущены ошибки. Речь может идти о самой разной недвижимости: дача, гараж, квартира, машино-место и т. д.

Градостроительный кодекс

Изменения, внесенные в Градостроительный кодекс, затрагивают разные сферы: от оформления проектной документации до уточнения ряда определений.

В частности, в ГК РФ появилось развернутое объяснение таких понятий, как «объект капитального строения» и «некапитальное строение»; отменена обязательная экспертиза проектной документации для капремонта автодорог общего назначения; застройщики освобождаются от обязанности по передачи сведений информационные системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД); изменен режим конфиденциальности для сведений и документов, предоставленных на экспертизу проектной документации, и не только.

Все перечисленные изменения касаются в первую очередь застройщиков, а на жизни обычных владельцев недвижимости, вероятно, отразятся только косвенно.

Специалисты в сфере недвижимости сходятся во мнении, что оценить работу законодателей можно будет только через время.

«Как правило, эффективность и действенность закона определяется при практическом его использовании, так как обязательно выявляются пробелы, не предусмотренные законодателями», — отмечает юрист Татьяна Воронова.

Некоторые из принятых законов вызвали бурные обсуждения и резонанс в обществе: например, Профсоюз садоводов России категорически не принял «дачную» реформу. Глава организации Людмила Голосова заявила, что новый закон нарушает 22 статьи Конституции РФ, и 60 миллионов российских садоводов теперь могут в любой момент лишиться собственности.

Так или иначе, у россиян остается возможность влиять на законодательный процесс через гражданские инициативы. Можно относиться к этому скептически, но действие всегда лучше бездействия.

Анна Синаревская

 tekstilschiky.mos.ru, i.baraholka.com.ru, stroy-gazeta.ru, cdn.inmyroom.ru, zebra-media.online, zhilstroynn.ru, cnd.afy.ru, sever-press.ru, atvmedia.ru, sevzakon.ru, rstno.ru

При использовании материалов ссылка на www.gipernn.ru обязательна.

Источник: https://www.GiperNN.ru/zhurnal/nalogi-i-zakony/stati/kakie-zakony-v-sfere-nedvizhimosti-nachnut-deystvovat-v-2019-godu

Новый закон о садоводстве с 1 января 2019 года — Журнал кадастрового инженера

Новые поправки в законы по недвижимости с1 января 2019 года

29 июля 2017 года был принят Федеральный закон №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Закон вступает в силу с 1 января 2019 года.

Что нового?

Новый закон позволяет создавать с 1 января 2019 года садоводческие некоммерческие товарищества и огороднические некоммерческие товарищества. В СНТ будут расположены садовые земельные участки, в ОНТ – огородные земельные участки.

Садовые и огородные земельные участки могут быть образованы из земель населенных пунктов или из земель сельхозназначения.

Реорганизация некоммерческих организаций, созданных до 1 января 2019 года не требуется.

Ранее на учет ставились участки с различными разрешенными использованиями. В соответствии с новым законом участки с разрешенным использованием «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства», «для дачного строительства» с 1 января 2019 года считаютсясадовымиземельными участками.

Соответственно участки с разрешенным использованием «для огородничества», «для ведения огородничества» с 1 января 2019 года считаются огороднымиземельными участками.

*** Товарищество собственников жилья

Некоммерческая организация, созданная до 1 января 2019 года для ведения садоводства или дачного хозяйства, вправе преобразоваться в товарищество собственников недвижимости, если соблюдаются следующие условия:

  • Общество находится в границах населенного пункта
  • На всех садовых земельных участках расположены жилые дома

Также следует отметить, что перед изменением Устава товарищества следует изменить разрешенное использование всех земельных   участков, входящих в границы общества, на «индивидуальное жилищное строительство».

!!! Менять организационно-правовую форму не нужно, то есть это не будет являться реорганизацией.

*** Передача имущества общего пользования садоводам

{В случае если имущество общего пользования находится в собственности товарищества}

До 1 января 2024 года на рассмотрение общего собрания должен быть вынесен вопрос о безвозмездной передаче имущества общего пользования (в том числе земельного участка общего назначения), принадлежащего товариществу на праве собственности, в общую долевую собственность садоводов пропорционально площади их участков.

*** Что можно строить на садовых и огородных участках?

На садовом земельном участке можно строить садовый дом или жилой дом, а также хозяйственные постройки и гаражи.

Для строительства хозяйственных построек и гаражей получать разрешительную документацию не требуется.

Для строительства жилого или садового дома на садовом участке необходимо подавать Уведомление о планируемом строительстве объекта.

Затем обращаться к кадастровому инженеру за техническим планом, и подавать Уведомление об окончании строительства в органы местного самоуправления.

В ответ застройщик должен получить Уведомление о соответствии построенного объекта параметрам строительства (соблюдение отступов от границ участка и др.).

На огородном земельном участке можно строить хозяйственные постройки, не являющиеся объектами недвижимости. То есть регистрировать права на такие строения нельзя.

Новый закон дает определение садовому дому.

Садовый дом – здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.

Садовый дом может быть признан жилым домом и наоборот. Порядок признания будет установлен Правительством РФ.

*** Количество взносов сократилось

С 1 января 2019 года взносы могут быть только членские и целевые.

*** Проект планировки территории

Для садоводческих некоммерческих объединений производится подготовка документации по планировке территории. Для огороднических – проект межевания территории.

Утвержденные до 1 января 2019 года проекты организации и застройки территорий некоммерческих организаций являются действительными.

*** Оформить собственность на садовый участок (у кого только садовая книжка)

До 31 декабря 2020 года члены некоммерческих организаций, созданных до 1 января 2019 года для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, имеют право приобрести земельный участок без проведения торгов в собственность бесплатно.

Для этого нужно обратиться в орган местного самоуправления. Взяв с собой схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории и протокол общего собрания членов некоммерческой организации. Если утвержден проект межевания территории, то схема расположения не нужна!

*** Нужно ли менять документы на строения, поставленные на учет до 1 января 2019 года?

Нет, не нужно. Замена ранее выданных документов не требуется, только по желанию правообладателей!

Расположенные на садовых участках здания с назначением «жилое» и «жилое строение» признаются жилыми домами.

Расположенные на садовых участках здания с назначением «нежилое», не являющиеся хозяйственными постройками и гаражами, признаются садовыми домами.

Зарегистрированное до 1 января 2019 года право собственности граждан на хозяйственные строения и сооружения на огородном земельном участке сохраняется. С 1 января 2019 года регистрировать строения на огородных земельных участках запрещается!

Источник: https://cadastral-engineer.ru/novyj-zakon-o-sadovodstve-s-1-yanvarya-2019-goda/

Налог с продажи квартиры в 2019 году: новый закон

Новые поправки в законы по недвижимости с1 января 2019 года

Государство ужесточает меры по борьбе с недополучением казной денег по договорам купли-продажи недвижимости.

По новому закону в 2019 году физические лица должны будут платить налог с продажи квартиры в размере 13% от полученной от покупателя суммы.

Теперь не получится занизить стоимость жилья или утаить от ФНС свой доход, но это не значит, что государство жестко решило контролировать сделки физлиц с недвижимостью, ведь у простых граждан остается возможность и вовсе избежать налогов.

Продажа недвижимости – это всегда получение прибыли, ведь даже если квартиру продать через полгода после ее покупки, за нее можно получить больше средств, чем было затрачено ранее, и виной всему – увеличение цен на рынке. В 2019 году НДФЛ остается без изменений и составляет 13%.

Главные изменения, о которых обязательно должны знать собственники, решившие продать свою квартиру, – увеличение минимального периода владения недвижимостью.

Ранее по закону физлицо освобождалось от уплаты НДФЛ при продаже жилья, находившегося в собственности не менее 3 лет. С января 2019 этот срок увеличивается до 5 лет.

При этом важно помнить, что изменения коснулись недвижимости, купленой после 1 января 2016 года, для остальных объектов сохраняется минимальный срок владения 36 месяцев.

Льготы

Существует ряд моментов, по которым можно продать квартиру без уплаты налога в случае владения имуществом всего 3 года.

  • Жилье получено в результате наследования от близкого родственника. В этом случае отправной точкой станет дата смерти наследодателя, а не фактическая дата переоформления документов.
  • Жилплощадь перешла новому хозяину по дарственной от близкого родственника.
  • Продажа приватизированной по специальной программе квартиры.
  • В результате заключения между сторонами договора ренты.

Есть также ряд льготных категорий, которые освобождаются от уплаты НДФЛ. Пенсионеры могут не платить налог, если продают единственное имеющееся у них жилье. При продаже двух и более объектов можно выбрать одну сделку, по которой будет отменен НДФЛ.

https://www.youtube.com/watch?v=AKLtEALasxg

Важный момент – расчет налога с продажи доли. Например, в доле участвуют отец и сын. После смерти отца сын становится наследником. В этом случае отсчет времени владения имуществом будет вестись не со времени смерти наследодателя, а от даты приобретения доли.

Правила для нерезидентов

В 2019 году налог с продажи квартиры лицом, считающимся нерезидентом, отменяется. Это отличная новость, ведь ранее он составлял 30% и не важно было, в течение какого времени человек владел недвижимым имуществом. Теперь нерезиденты освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже жилья, которым владели более трех или пяти лет, как и резиденты.

С одной стороны, это большой плюс, но с другой у нерезидентов ограничены права в получении налогового вычета при покупке жилья.

Но тут есть свои уловки: для освобождения от НДФЛ можно временно стать нерезидентом, а потом вновь претендовать на свои права по вычету.

Дело в том, что нерезидент – это не только гражданин другого государства. Этот статус дается человеку, прожившему в России менее 183 дней в году.

Сколько платить

Изменения в законодательстве были приняты с целью предотвращения финансовых махинаций на сделках с недвижимостью. Ранее налог платился с суммы более 1 млн. рублей, поэтому многие в договоре специально занижали стоимость жилья. Теперь же за основу берется кадастровая стоимость. С 2019 сумма продажи не может быть менее 70% от кадастра.

Сумма в 1 млн. рублей осталась в законе, и именно она считается отправной точкой для налоговой. Все, что свыше, будет облагаться 13% от дохода.

При этом доходом при продаже недвижимости считается разница между суммой, ранее потраченной на приобретение квартиры, и стоимостью ее продажи. Например, если на покупку жилья три года назад было потрачено 8 млн.

рублей, а в 2019 оно будет продано за 10 млн., то налог начислят на 2 млн. рублей.

Если продается недвижимость, полученная в результате наследования или по дарственной, то налог платится со всей суммы, а не с разницы. Чтобы уменьшить финансовую нагрузку, п.1 ст. 220 НК РФ предусмотрено понятие «налоговый вычет», который максимально может составлять 1 млн. рублей.

Например, по договору купли-продажи стоимость недвижимости определена в 2000000 , по кадастровой же оценке эта цифра больше – 3500000. В этом случае сначала применяется коэффициент 0,7, который при умножении на кадастровую стоимость даст цифру 2450000 рублей, с которых и будет платиться налог.

Так как квартира была получена по наследству, то используется налоговый вычет, в результате чего базой для расчета налога станет сумма 1450000 рублей, что значительно ниже заявленной в договоре цены.

Налоговый вычет в 1 млн. предоставляется всем без исключения резидентам, используется он при продаже домов, квартир, комнат и участков земли. Если объектом сделки выступают мелкие помещения (сарай или гараж), то эта сумма ограничивается 250 тыс. рублями. Чаще всего система налогообложения «доход-расход» оказывается более выгодной, чем применение вычета.

Как не платить налог с продажи квартиры: советы эксперта

Источник: https://2018god.net/nalog-s-prodazhi-kvartiry-v-2019-godu-novyj-zakon/

6 важных нововведений в сфере недвижимости в 2019 году

Новые поправки в законы по недвижимости с1 января 2019 года

С 1 июля 2019 года застройщики больше не смогут напрямую привлекать средства дольщиков на строительство жилых домов. Вместо привычной схемы ДДУ появятся специальные банковские эскроу-счета, которые откроются для застройщиков только после завершения проекта. 

Иначе говоря, теперь «спонсорами» жилого строительства будут выступать не дольщики, а банки или сам девелопер, если собственные средства ему это позволяют. Без преувеличения, это революционный отказ от системы, проработавшей около 15 лет. Рынок «первички» больше никогда не будет прежним. 

Участники строительного сектора предрекают: использование нового расчётного механизма повлечет изменение экономики проектов у девелоперов, что в конечном итоге может отразиться на стоимости первичной недвижимости. Будем держать руку на пульсе. 

2. Мусорные нововведения 

С первого дня 2019 года вступила в силу и так называемая «мусорная реформа». Самарский регион, как и многие другие в стране, перешёл на новую систему обращения с отходами. Цель масштабной инновации – снизить захоронение твердых коммунальных отходов (ТКО), наладить их переработку и избавиться от несанкционированных свалок. 

Если раньше мусоровоз забирал отходы из контейнеров и отвозил на полигон, то теперь контролировать сбор и утилизацию мусора будут региональные операторы, которых субъекты выбрали через конкурсы. В Самаре региональным оператором стала компания «ЭкоСтройРесурс». 

Уже в январских квитанциях появится отдельная строка «вывоз коммунальных отходов». Но это в том случае, если УК или ТСЖ заключили договор с регоператором. Если нет – то платить за вывоз мусора придётся напрямую.

Причём, как рассказали в компании «ЭкоСтройРесурс» большинство горожан будут оплачивать услугу именно так. «Только 350 самарских УК и ТСЖ выразили желание сотрудничать с региональным оператором в качестве юридических лиц.

Жители таких домов получат квитанции с новой строчкой «Обращение с ТКО» в общем платёжном документе». 

Изменения коснулись не только жителей многоквартирных домов, но и частного сектора. Если раньше  такие собственники заключали договоры на вывоз мусора по желанию, то с начала года это стало обязанностью. 

Напомним, в Самаре (и десяти других городах области) плата взимается исходя из площади жилья – 4,54 руб./кв. м. На остальной территории – исходя из количества жильцов, 97,20 руб. с одного человека в месяц.

3. Прощай, дача! 

В земельной сфере – свои нововведения. Заработал закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд». Он затронул ни много ни мало 60 млн владельцев садоводческих участков.

Конкретно в Самарской области, по статистике Управления Росреестра, зарегистрировано около 224 тысяч прав на земельные участки, предназначенные для садоводства и огородничества, а также дачные участки.

И почти 218 тысяч – это права физлиц.

Исчезли понятия «дачное хозяйство» и «дачник». Причина проста: по мере развития правого регулирования дачные и садовые участки перестали чем-либо отличаться.

Вместо девяти различных форм объединений остались только две: садоводческие и огороднические товарищества.

Соответственно, новые строения, которые будут возведены на частной земле после 1 января 2019 года, станут называться садовыми или жилыми домами.

«Закон позволяет строить на садовом участке жилой дом, – говорит помощник руководителя Управления Росреестра по Самарской области Ольга Никитина.

– Ранее возведенные жилые строения также признаны жилыми домами, ранее созданные нежилые строения, не являющиеся хозяйственными и предназначенные для временного пребывания граждан на садовых участках, признаются садовыми домами.

При этом если в силу закона жилое строение признается жилым домом, это не влечет последствий для гражданина в виде исключения из числа очередников, нуждающихся в жилых помещениях. Закон предусматривает возможность признания садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом».

4. Налоги меньше кусаются

С 2019 года вступили в силу изменения в налоговом законодательстве. Хорошая новость: для владельцев недвижимости они оказались позитивными. 

Изменения связаны с перерасчетом налога на недвижимость физических лиц. Независимо от оснований ухудшение положения налогоплательщика не допускается. Иными словами, перерасчет налога возможен только в сторону уменьшения уплаченных взносов.

Например, собственник жилья из-за ошибки в уведомлении недоплатил налог за 2015–2016 годы. Однако налоговая не может требовать доплаты независимо от суммы. Если же он, наоборот, за эти годы переплатил, то он вправе вернуть эту переплату. 

5. Рост не во благо 

И неприятная новость: в этом году нас ожидает двукратное увеличение тарифов ЖКХ. Одно уже состоялось: с 1 января платежи выросли на 1,7%. Второе ожидаем в июле – на 2,4% с учётом НДС.

Несмотря на то, что раньше тарифы ЖКХ в стране увеличивались раз в год, в июле, то в этот раз правительство утвердило двухэтапную индексацию.

Так выглядит поддержка ресурсоснабжающих организаций в ЖКХ, поскольку с нового года налог на добавленную стоимость вырос с 18% до 20%.

Контекст роста тарифов никак не назовешь позитивным: в середине января произошла крупная авария на тепломагистрали, расположенной на пересечении улиц Стара-Загора и Ташкентской.

Несколько кварталов залило кипятком, жители многоквартирных домов в мороз остались без отопления. А на следующий день случилась вторая серия аварии: сразу после запуска теплотрассы прорыв случился в другом месте.

В итоге – горожане двое суток без отопления, да и впоследствии тепло возвращалось в дома неравномерно.

6. Новая обязанность нотариусов 

Вслед за январскими нововведениями последуют февральские. И одно из них будет связано с упрощением процесса регистрации прав на недвижимость. 

С 1 февраля 2019 года для нотариусов ввели новые обязанности по ведению сделок с недвижимостью. В частности, после удостоверения сделки с недвижимостью они теперь должны направить соответствующее электронное заявление в Управление Росреестра до конца того же рабочего дня. Так же им необходимо поступить и после выдачи свидетельства о праве на наследство. 

В итоге для участников сделок процесс переоформления прав окажется проще, и это безусловное преимущество, учитывая, что обычно сделка с недвижимостью – все же стресс для обеих сторон.

Источник: https://rs63.ru/novosti/55/664843/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.