+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Нотариус сделать предложение сособственнику о продаже доли в квартире

Содержание

Советы нотариуса: уведомление сособственников о продаже доли и отказ от покупки доли

Нотариус сделать предложение сособственнику о продаже доли в квартире

Алексей Комаров: К дарению не применяется, например. То есть если я дарю свою долю Вам, то извещать остальных сособственников я не должен. К купле-продаже применяется, это наиболее распространенная сделка по отчуждению доли в праве собственности. Здесь необходимо уведомлять всех сособственников.

Мы уже как-то говорили в передаче о том, каким образом это происходит. Если в течение месяца с момента доставки уведомления никто из сособственников не приобретет эту долю, то я вправе продать свою долю любому третьему лицу. Кто такое третье лицо? Я, например, собственник, вы сособственник, все остальные – третьи лица.

Если я говорю, что продаю за миллион, а заключаю сделку за полтора миллиона, то несколько лет назад Росреестр не регистрировал переход по таким сделкам. Но потом под напором практики такая нелогичная позиция пала, и сейчас если вы продавали за миллион, полтора, два, то вы можете продавать.

Главное, чтобы цена была не ниже цены, указанной в уведомлении сособственникам.

В.: Какие еще условия должны содержаться в данном уведомлении?

А.К.

: Закон здесь поплыл, толком ничего не понятно, написано, что должны содержаться условия о цене и другие условия. То есть даже не сказано, какие другие условиях. Существенные условия? Но если существенные условия, то тогда мне нужно практически всю сделку переписывать в этом уведомлении, которое я отправляю.

Все те условия, которые я в сделке заявляю, являются для меня важными, соответственно существенными. Какие другие условия точно нужно указывать, пока никто не знает, никаких разъяснений на этот счет я, например, лично не видел.

Поэтому все существенными условиями считают условия договора купли-продажи. А какие в купле-продаже существенные условия? Это цена, предмет (это объект соответственно), пишут еще, как правило, согласен продавец на рассрочку или нет, перечень лиц, имеющих право на проживание.

Все обходятся обычно этими четырьмя условиями, которые в уведомлении и указываются.

В.: Что собой представляет такой документ, как отказ от покупки?

А.К.

: С отказом вообще интересная ситуация. Если посмотреть статью 250 ГК РФ, то там про отказ вообще ничего не сказано. В статье лишь указано, что если я продаю долю, то я вас должен уведомить. После этого я жду месяц, если вы не приобретаете по цене и на условиях, указанных в уведомлении, то я вправе продать любому другому.

А если я хочу раньше продать, если вы говорите, что не хотите покупать, что я месяц могу не ждать? Оборот недвижимости очень живой, ждать он не любит. Зачем ждать месяц, если можно не ждать. И вот появилась такая форма как отказ от преимущественного права покупки. В случае отказа интересен вопрос, должен ли я вас все равно уведомлять, и если да, то как.

Закон говорит, что я должен вас уведомить только письменно, то есть стипулятивно, устно, я вас не имею права уведомлять. Возникает вопрос, а должен ли я всё равно вас письменно уведомлять или нет. Вопрос открытый.

Вы приходите в нотариальную контору и пишете, что на условиях вам известных отказываетесь от преимущественного права либо за определенную стоимость, либо, как часто пишут, на любых условиях и за любую цену. Вы передаете отказ продавцу, продавец прикладывает отказ к сделке и продает свою долю ранее 30-дневного срока, о котором говорит статья 250 ГК РФ.

Таким образом, сделка заключается, переход права собственности осуществляется. Я всегда на практике предлагаю всем тем, кто собирается продавать долю, и тем, кто собирается написать отказ, указать, что продавец уже письменно уведомил сособственника, и что отказник уведомление получил.

Я предлагаю в отказе писать, что «я надлежащим образом уведомлен и отказываюсь». Лучше указать в отказе конкретную цену, по которой отказывается сособственник покупать. Но оборот всё упрощает, и пока я таких громких конфликтов пока не слышал.

В.: Есть ли какая-то специфика у отказа несовершеннолетних?

А.К.

: Если несовершеннолетний отказывается от права, то в силу прямого указания в законе, отказ от права или отказ от имущества должен проходить согласование в органах опеки и попечительства, которые находятся в администрации соответствующего территориального образования.

Если, допустим, у меня доля 1/3, у вас тоже, и у вашего несовершеннолетнего сына 1/3, то для того, чтобы мне раньше продать 30-дневного срока, вы мне должны написать отказ вместе с сыном.

Если вы хотите такой отказ оформить, то вы должны идти в органы опеки и попечительства получать согласие на оформление такого отказа. При этом если я вам направлю письменное уведомление и подожду 30 дней, поскольку вы покупать не собираетесь, я могу продать без отказа и соответственно без разрешения органов опеки и попечительства.

В.: Правильно ли я понимаю, что собственник, получивший отказ, считается исполнившим свою обязанность уведомления?

А.К.

: По смыслу статьи 250 так и должно быть. Если вы пишете мне отказ, значит, в этом отказе указываете, что я вас уведомил. У нас в Санкт-Петербурге, как правило, когда отказы оформляются, то про уведомление ничего не пишут. Просто пишется, что «я отказываюсь от преимущественного права покупки за цену и на условиях, мне известных». Хотя я еще раз говорю, что с точки зрения закона правильнее писать, что сособственник надлежащим образом уведомлен о продаже и отказывается.

Если в дальнейшем он захочет правом своим злоупотребить, то он может сначала оформить отказ, потом после заключения сделки сособственником-продавцом выйти в суд и сказать, что уведомление не получал, как в статье 250 написано, и требовать перевода права собственности на себя. Или вот другая ситуация, например.

Я оформил отказ вам от преимущественного права покупки, после этого (были разъяснения Пленума Верховного суда №25) я могу свой отказ отменить, направив вам нотариально заверенное заявление по почте о том, что я отменяю данный отказ.

По общему правилу такой отказ будет считаться отмененным с момента доставки вам этого уведомления по месту вашей регистрации. После этого, если вы с этим отказом выходите на сделку, то вы фактически выходите без отказа, потому что отказ аннулирован.

По этому основанию сособственник признать сделку недействительной не может, однако также в течение трех месяцев может потребовать перевода права собственности на себя. Вообще такую сделку нотариусу и заверять нельзя, и Росреестр регистрировать не должен. Если вы будете продавать долю на недвижимость без согласия остальных собственников, то Росреестр приостановку сделает по регистрации перехода права собственности.

В.: Давайте подведем итоги

А.К.

: Итог заключается в следующем. Во-первых, в отказе указывайте, что лицо надлежащим образом уведомлено о предстоящей продаже и отказывается. Желательно в отказе хотя бы указать стоимость, за которую отказывается покупать. Так будет правильнее. Второй совет, когда вы будете отправлять отказы, то за отправлением уведомлений обращайтесь к нотариусу. В случае возникновения судебного спора нотариус выйдет в суд как третье лицо и засвидетельствует, что такие уведомления с таким содержанием действительно отправлялись.

При конфликте сособственников это очень сильно поможет, в случае если кто-то будет оспаривать получение определенного письма с определенным содержанием.

В.: Спасибо за ответ! Уважаемые зрители спасибо за внимание, до новых встреч!

Источник: https://www.bsn.ru/bsntv/notary_advices/248_sovety_notariusa_uvedomlenie_sosobstvennikov_o_prodazhe_doli_i_otkaz_ot_pokupki_doli/

Продажа доли в квартире другому собственнику в 2020 году: пошаговая инструкция, документы, налог

Нотариус сделать предложение сособственнику о продаже доли в квартире

Продажа доли в квартире другому собственнику осуществляется по особым правилам, требующим соблюдения специальных формальностей. Правовой статус долевой собственности подразумевает обязательный учет мнения остальных дольщиков при отчуждении части жилого помещения, за исключением отдельных случаев.

Правовой статус собственника доли в квартире

Наличие у граждан права собственности на жилое помещение, по общему правилу, предоставляет им возможность распоряжения имуществом по собственному усмотрению. Для долевой формы такая возможность существенно ограничена следующими особенностями:

  • договор на продажу доли в любом случае требует нотариального удостоверения;
  • возмездное отчуждение обязывает продавца предварительно уведомить остальных дольщиков, у которых есть преимущественное право выкупа;
  • безвозмездное отчуждение доли не требует согласования с остальными владельцами.

Таким образом, любой договор по распоряжению долевой собственностью будет необходимо удостоверить в нотариальной конторе, а при продаже – необходимо соблюсти процедуру уведомления остальных владельцев объекта недвижимости. Такой порядок распространяется на каждого дольщика, вне зависимости от размера доли и оснований ее приобретения.

Пошаговая инструкция для продажи доли жилого помещения

Для начала процесса продажи доли собственник должен определить цену и условия предстоящей сделки, так как это напрямую повлияет на дальнейшие формальности.

Определение условий договора купли-продажи происходит между продавцом и покупателем, остальные владельцы долей не имеют права влиять на процесс переговоров.

Первый этап. Определение условий сделки между продавцом и покупателем

Для совершения сделки сторонам потребуется достигнуть договоренностей по следующим условиям:

  1. предмет договора – доля в общем праве на жилое помещение (необходимо описать не только правовые характеристики и размер доли, но и детально зафиксировать данные объекта недвижимости);
  2. цена договора и условия оплаты – указывается полная сумма, которую продавец получит за отчуждаемую долю, а также порядок получения денежных средств;
  3. иные условия сделки, по которым контрагенты достигли договоренностей.

Именно эти условия будут использованы при соблюдении последующей процедуры согласования факта продажи с остальными дольщиками.

Второй этап. Уведомление совладельцев о продаже доли

Возможность продать долю на условиях, зафиксированных в договоре, напрямую зависит от соблюдения порядка уведомления остальных дольщиков, а также итога этой процедуры. Нарушение правила об обязательном уведомлении может повлечь признание сделки недействительной по иску заинтересованного лица.

Уведомление при продаже доли должно осуществляться с учетом следующих особенностей:

  1. каждому обладателю права долевой собственности в квартире должно быть направлено уведомление с указанием подробных условий продажи, в том числе цены договора;
  2. такое уведомление подлежит направлению, даже если приобретателем по договору выступает один из владельцев долей;
  3. в срок, указанный в уведомлении, но не позже одного месяца с момента его получения, владельцы других долей имеют право преимущественного приобретения.

Так как от порядка направления уведомления зависят юридически значимые последствия для участников сделки, оно должно быть составлено в письменной форме. В содержание этого документа необходимо включить следующие элементы:

  • наименование адресата уведомления;
  • сообщение о факте предстоящей сделки;
  • описание условий, по которым будет продаваться доля (в том числе, цена договора купли-продажи).

Обратите внимание! В данном документе не нужно указывать данные покупателя, так как это не имеет юридического значения.

Скачать уведомление о продаже доли в квартире (образец)

Данный документ подлежит вручению под роспись, либо может быть направлен почтовым отправлением с уведомлением о вручении. Продавец обязан располагать таким документом для предъявления в случае возможного судебного спора.

Получение уведомления предоставляет каждому совладельцу право приобрести отчуждаемую долю на тех же условиях, что были указаны в договоре. При этом после вручения документа продавец не вправе менять условия продажи в большую сторону.

После вручения уведомления у остальных дольщиков есть месяц, чтобы выразить свое отношение к предстоящей сделке. В этом случае могут наступать следующие варианты событий:
  1. в течение указанного срока ни один из совладельцев не выразит своего мнения и не ответит на уведомление – сделка может состояться на условиях, указанных в договоре;
  2. совладельцы могут сразу ответить отказом от преимущественного права на покупку доли – сделка может состояться сразу после получения официального отказа;
  3. один или несколько дольщиков могу воспользоваться своим правом и потребовать заключить договор купли-продажи с ними – в этом случае первоначальная сделка не может состояться, отчуждение будет проводиться в пользу одного из собственников.

Обратите внимание! Отсутствие любого ответа по истечении одного месяца, так же как и официально выраженный отказ от преимущественно права покупки, дает возможность продавцу реализовать сделку только на тех условиях, что были указаны в уведомлении.

Если по итогам рассмотрения уведомления продавец снизит цену договора, либо изменит иные существенные условия сделки, потребуется заново провести всю процедуру. Если это требование не будет выполнено, сделка может быть признана недействительной.

Согласие на преимущественное приобретение доли могут выразить одновременно несколько граждан. В этом случае каждый из них вправе получить часть отчуждаемой доли.

Третий этап. Нотариальное удостоверение договора

Закон предусматривает, что любое отчуждение долей должно сопровождаться нотариальным удостоверением договора. Без соблюдения этого требования будет невозможно зарегистрировать сделку в органах Росреестра.

Для выполнения указанной обязанности, продавец и покупатель должны обратиться в любую нотариальную контору. В их присутствии нотариус проверит условия сделки, а также соблюдение требования об уведомлении остальных дольщиков.

По итогам проверки документов нотариус удостоверит своей подписью и печатью договор купли-продажи, а также внесет сведения об этом факте в реестр нотариальных актов. После совершения данных действий стороны могу обращаться за государственной регистрацией перехода права собственности.

Четвертый этап. Государственная регистрация сделки

Переход права собственности на долю квартиры может состояться только с момента регистрации сделки и внесения сведений в ЕГРН. Для этого продавец и покупатель доли должны обратиться в один из следующих органов:

  • учреждение Росреестра;
  • Многофункциональный центр.

Перед обращением за регистрацией сторонам необходимо оплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Подтверждающий документ нужно будет приложить к заявлению о регистрации. Помимо этого контрагенты должны представить следующие документы:

  • договор купли-продажи доли с отметкой о нотариальном удостоверении;
  • кадастровый паспорт на жилое помещение;
  • согласие супруга продавца, если доля была приобретена в период семейных отношений;
  • уведомление остальных дольщиков о предстоящей продаже;
  • официальный отказ от преимущественного права на покупку доли;
  • общегражданские паспорта участников сделки.

Помимо личного обращения, стороны могут выполнить все формальности через представителя. Для этого необходимо оформить нотариальную доверенность.

После проведения регистрационных мероприятий, сведения о переходе права собственности на долю вносятся в ЕГРН, а на договоре купли-продажи ставиться регистрационная отметка. Сторонам выдаются на руки следующие документы:

  • выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности нового владельца доли;
  • кадастровый паспорт на объект;
  • зарегистрированный договор купли-продажи.

С этого момента сделка считается состоявшейся, а право собственности – зарегистрированным.

Правовые последствия продажи доли в квартире

После регистрации сделки в Росреестре у нового владельца возникает весь комплекс прав и обязанностей в отношении части жилого объекта, что и остальных собственников. Помимо права собственности на долю, одновременно приобретается право на часть общего имущества квартиры. При этом совместное пользование жильем не должно нарушать права и законные интересы остальных собственников.

Продавцу будет необходимо урегулировать налоговые обязательства после получения дохода от продажи доли. Для этого необходимо учитывать следующие обстоятельства:

  • если владение долей продолжалось более трех лет, НДФЛ не подлежит оплате;
  • если такой срок не превышает три года, налог на доходы уплачивается по ставке 13%, если полученная от сделки сумма превышает цену приобретения доли;
  • при возникновении обязанности по уплате налога продавец может воспользоваться имущественным вычетом в налоговых органах.

Для нового собственника доли одновременно возникает обязанность по уплате налога на имущество физических лиц, который будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости объекта. Помимо этого, владелец будет обязан уплачивать взносы за капитальный ремонт многоквартирного дома, в котором расположена квартира.

Источник: https://law03.ru/finance/article/prodazha-doli-v-kvartire-drugomu-sobstvenniku

Уведомление о продаже доли в квартире в праве общей долевой собственности (образец) 2019

Нотариус сделать предложение сособственнику о продаже доли в квартире

» Жилищные споры » Уведомление о продаже доли в квартире в общей долевой собственности

7 091 просмотров

Человек, владеющий не целым жилым помещением, а только его долей, оказывается связан правоотношениями с другими сособственниками.

При желании продать свою часть недвижимости дольщик должен будет обратиться к остальным хозяевам квартиры.

Такое обращение имеет форму специального письменного уведомления, в котором описываются основные условия будущей сделки. Как же составляется данный документ, и для чего именно он требуется?

Для чего необходимо извещать другого собственника

Извещение другого собственника – это не простая формальность. Благодаря отправке такого уведомления человек не только оповещает совладельца о грядущей продаже, но и предлагает ему выкупить долю в первоочередном порядке.

Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), сособственники имеют преимущественное право приобретения доли, выставляемой на продажу. Это положение принципиально важно, – Продавец не может сразу же предложить свою часть недвижимости посторонним лицам, если до этого он в установленном порядке не предложил объект содольщикам.

Данное правило применимо только к тем ситуациям, когда группа людей владеет недвижимостью на правах общей долевой собственности.

Если же речь идет, например, про продажу квартиры, находящейся в индивидуальной собственности и закрепленной только за 1 человеком, процесс возмездного отчуждения не предполагает извещения никаких других лиц.

Не нужно составлять уведомление и в том случае, если все дольщики решают реализовать принадлежащую им квартиру целиком, вместе, по общему договору.

При желании продать долю в квартире, находящейся в совместной собственности (например, в собственности супругов), сторонам сначала понадобится «переквалифицировать» сам принцип владения – с совместной собственности на долевую собственность. Разделить общую квартиру на конкретные доли можно либо в кабинете нотариуса (в добровольном порядке), либо в зале суда (в принудительном порядке).

Впоследствии каждый из супругов сможет совершать самостоятельные имущественные сделки именно со своей долей. При любом возмездном отчуждении своей доли собственнику сначала понадобится соблюсти преимущественное право приобретения, которым обладает его партнер (если по документам именно он указывается 2-ым сособственником).

Подробнее: В чем разница между совместной и общей долевой собственностью

Как написать уведомление о продаже доли в квартире: форма и содержание

Закон устанавливает два основных требования, которые должны быть учтены при составлении уведомления, – это письменная форма и указание всех существенных условий сделки.

Несмотря на то, что извещение не имеет государственного образца, в юридической практике уже успели выработаться свои универсальные стандарты для документов подобного типа. Так, в уведомление рекомендуется включить следующие пункты:

  • ФИО и адрес проживания/регистрации адресата (сособственника, которого необходимо уведомить);
  • ФИО, адрес проживания/регистрации и контактный телефон отправителя (Продавца);
  • дата и место составления (например, г. Москва);
  • описание предмета сделки (… доля в праве общей долевой собственности на квартиру № … , расположенную по адресу …);
  • предложение об использовании преимущественного права покупки в соответствии со ст. 250 ГК РФ;
  • цена доли (цифрами и прописью);
  • указание лица, которое несет расходы;
  • просьба о направлении Адресатом либо письменного согласия на приобретение доли, либо письменного отказа от приобретения;
  • упоминание того, что в случае неполучения ответа указанная недвижимость будет выставлена на продажу для 3-их лиц ровно через 30 дней;
  • дата составления и подпись Продавца.

В тексте извещения может содержаться и другая информация, если она раскрывает принципиально важные условия сделки (например, возможность оплаты в рассрочку, отложенным платежом и пр.).

Если выяснится, что в уведомлении для сособственников Продавец специально изменил или «подкорректировал» те или иные положения (например, завысил цену, чтобы сделка показалась содольщику невыгодной), это будет считаться правонарушением.

Условия, предлагаемые совладельцу, должны полностью соответствовать условиям, которые Продавец собирается впоследствии предложить посторонним лицам. Отчуждение доли, проведенное с несоблюдением ст. 250 ГК РФ, может быть признано судом недействительным по заявлению обманутого или непроинформированного сособственника.

На оспаривание сделки совладельцам отводится 90 дней с момента ее заключения. Если суд удовлетворит требования истца, именно на него будут перенесены права и обязанности Покупателя доли.

Как вручить уведомление содольщикам

Извещение о продаже доли, содержащее и предложение о ее преимущественном приобретении, нужно не только написать, но и правильно вручить другим сособственникам.

Здесь сложность заключается в том, что Продавцу понадобится обязательно обезопасить себя с юридической точки зрения.

Впоследствии содольщики могут заявить, что никакие извещения им не приходили в принципе, а, значит, сделку по продаже доли можно и нужно признать недействительной. Чтобы такого не произошло, Продавцу потребуется:

  • выбрать правильный способ передачи уведомлений;
  • сохранить документальные подтверждения написания и отправки уведомлений.

Почтовое отправление

Один из самых распространенных способов передачи уведомления – это отправка телеграммой с уведомлением о вручении или ценным письмом с описью содержимого и уведомлением о вручении.

Такой метод оказывается для Продавца довольно удобным, ведь ему не приходится «бегать» за сособственником.

Одновременно с этим у него на руках остаются реальные подтверждения соблюдения преимущественного права покупки (чеки и квитанции об отправке, выдаваемые почтовым отделением).

Однако, с другой стороны, Продавец все равно оказывается не застрахован от судебного разбирательства с совладельцем, якобы не получившим уведомление.

Продавцу, желающему сделать все возможное для оповещения совладельца, рекомендуется выяснить адрес его фактического проживания, чтобы направить телеграмму или ценное письмо именно туда.

С этим может помочь полиция, прокуратура или центральное адресное бюро.

При обращении в эти инстанции Продавцу следует сохранить копию своего заявления/запроса, чтобы при необходимости предоставить все эти материалы в суде.

В соответствии со ст. 165.1 ГК РФ, уведомление будет считаться доставленным в том случае, если оно дойдет до адресата, но по зависящим от него обстоятельствам не будет им получено.

Однако в реальной судебной практике складывается более неоднозначная ситуация: так, некоторые инстанции удовлетворяют иски непроинформированных сособственников.

Приводится следующее объяснение таких решений: Продавец якобы не может подтвердить факт получения содольщиком уведомления о продаже. Следовательно, последний не имел возможности воспользоваться своим преимущественным правом.

Передача из рук в руки

Если все сособственники проживают вместе или недалеко друг от друга, уведомления можно раздать при личной встрече. Однако в этом случае Продавцу понадобится заранее подготовить для каждого извещения по второму экземпляру. На этих дубликатах совладельцам нужно будет проставить:

  • свои ФИО (полностью, без сокращений);
  • подписи;
  • дату принятия и ознакомления с документом.

В реальной жизни этот способ передачи уведомлений применяется нечасто – сособственники могут проживать далеко друг от друга, находиться в непростых отношениях и пр.

Передача через нотариуса

Еще один вариант передачи извещений содольщикам – это обращение к услугам нотариуса. Единственный минус данного способа – необходимость платить за услуги нотариата.

Окончательная цена будет зависеть от того, какое количество содольщиков необходимо уведомить. Если Продавец не знает точного адреса совладельца, то извещение понадобится разослать по нескольким разным адресам – тогда и стоимость окажется выше. И все же за положенную плату специалист:

  • самостоятельно подготовит уведомления на основе имеющихся у него бланков;
  • от своего имени разошлет адресатам заказные письма с описью содержимого и уведомлением о вручении;
  • попросит совладельцев своевременно известить его о намерениях в отношении продаваемой собственности.

По прошествии 30 дней нотариус может выдать Продавцу 1 из следующих документов:

  1. Свидетельство о передаче заявления. Оно выдается в том случае, если письмо было доставлено до адресата.
  2. Свидетельство о непередаче заявления. Оно выдается в том случае, если письмо было отправлено, но по какой-либо причине так и не попало в руки адресата. При этом в данном документе указывается, что Продавец предпринял все необходимые меры в попытке уведомить совладельца о продаже доли.

Скачать образец свидетельства о передаче заявления

Далеко не все нотариусы практикуют выдачу свидетельства о непередаче заявления, заменяя его обыкновенной справкой. Между тем для Продавца оказывается ценнее именно свидетельство, т.к.

к такому документу относятся серьезнее и в судебных, и в регистрирующих органах.

Так что при обращении к нотариусу Продавцу рекомендуется заранее уточнять, какая бумага будет выдана ему в случае невручения уведомления.

Само уведомление о продаже не имеет срока действия или давности – главное, чтобы в нем содержались актуальные данные об условиях сделки, объекте отчуждения, его владельце и адресате. Тогда письмо можно будет направить сособственникам в любой момент времени.

На то, чтобы принять решение в отношении продаваемой доли, совладельцы будут иметь только 30 дней с момента получения уведомлений. Далее ситуация будет развиваться, исходя из их намерений:
Вариант 1Если все содольщики ответят письменными отказами раньше, то Продавец сразу же сможет начать поиск заинтересованного Покупателя среди посторонних лиц.
Вариант 2Если ответ от 1 или нескольких содольщиков не поступит в течение месяца, то Продавец автоматически получит разрешение на проведение сделки с 3-ими лицами.
Вариант 3Если содольщик согласится использовать преимущественное право приобретения доли, Продавцу понадобится заключить с ним договор купли-продажи. При наличии нескольких таких сособственников допустимо выбрать любого из них.

Нужен ли нотариус для заверения уведомления

Уведомление о продаже доли не требует нотариального заверения. Достаточно простого письма, составленного с учетом действующих стандартов и рекомендаций. Однако Продавец может обратиться к процедуре заверения, если желает максимально обезопасить и себя, и всю сделку по возмездному отчуждению.

Чтобы нотариус заверил все извещения и подтвердил факт их получения другими сособственниками, последним понадобится лично присутствовать в кабинете и проставить на документах свои подписи.

Здесь же могут быть одновременно составлены письменные отказы и проведена сделка по купле-продаже – например, если 1 из содольщиков согласится использовать преимущественное право приобретения, или если Продавец приведет в кабинет нотариуса заинтересованного Покупателя из числа 3-х лиц. В этом случае сторонам понадобится иметь на руках полный комплект документов.

Получить уведомление за содольщика может и его представитель, но только при наличии нотариально заверенной доверенности. В документе должен быть прописан пункт, в соответствии с которым представитель имеет право на получение подобного извещения.

В случае, если передача уведомлений осуществляется через нотариуса, заверение уведомлений происходит «автоматически». Вот почему этот способ считается самым надежным из всех вышеупомянутых способов.

Нужно ли просить у содольщиков разрешения на продажу

Ответ в данном случае однозначен – нет, никакого разрешения на отчуждение своей доли Продавцу просить не нужно.

Необходимо понимать, что личным имуществом человек может распоряжаться самостоятельно. Даже если он связан правоотношениями с другими содольщиками, единственное, что ему потребуется сделать – это правильно соблюсти преимущественное право покупки. Любое предупреждение или даже запрет на продажу, поступивший от недовольного сособственника, следует оставить без внимания.

Уведомление о продаже доли несовершеннолетнего/недееспособного/ограниченно дееспособного лица

В случае, когда отчуждаемая доля принадлежит опекаемому лицу, уведомление будет составляться с учетом некоторых особенностей. Речь идет про следующие нюансы:

  1. Если Продавцом выступает ребенок старше 14 лет, он отправляет извещение самостоятельно, указывая при этом, что он действует с разрешения своих законных представителей (родителей, усыновителей, опекунов или попечителей).
  2. Если продаваемая доля принадлежат ребенку младше 14 лет, недееспособному или ограниченно дееспособному лицу, то уведомление за него отправляют его законные представители.

Если же несовершеннолетнее/недееспособное/ограниченно дееспособное лицо выступает не уведомителем, а уведомляемым, то отказ от преимущественного права приобретения доли оформляется через Органы опеки и попечительства. За это берутся законные представители опекаемого собственника.

В качестве образца уведомления может использоваться следующий документ, составленный Продавцом в связи с отчуждением ¼ доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение.

Скачать образец письма о продаже доли в квартире другому собственнику Грамотное составление уведомления о продаже доли – это необходимое условие для проведения успешной сделки. Если извещение будет содержать в себе неточности, ошибки или недостаточную информацию, весь процесс купли-продажи может затянуться и даже сорваться, а сам Продавец рискует оказаться в зале судебного заседания. Не знаете, с чего начать составление уведомления? Обратитесь за помощью к юристу сайта ros-nasledstvo.ru и получите ответы на имеющиеся вопросы.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/uvedomlenie-o-prodazhe-doli-v-kvartire-v-obshhej-dolevoj-sobstvennosti/

Купля-продажа доли в квартире — разбираемся в каких случаях нотариус обязателен, а в каких нет + примеры

Нотариус сделать предложение сособственнику о продаже доли в квартире
Статья обновлена: 14 октября 2019 г.

Здравствуйте.

При моей работе я много раз наблюдала такую картину — сотрудники МФЦ отказывались принимать договор купли-продажи и требовали его в нотариально-заверенной форме.

Иногда сотрудники были не правы, поэтому я хочу разобрать — в каких случаях при купле-продаже доли в квартире обязателен нотариус, а в каких нет. Для наглядности указала примеры.

Об изменениях в законодательстве с 31 июля 2019 года

С 31 июля 2019 года были внесены изменения в законодательстве, которые упрощают оформление сделок с недвижимостью. Изменения коснулись только если отчуждается вся квартира, т.

е когда все собственники отчуждают свои доли в одной сделке одним договором, а не отдельными договорами. Продажа доли относится к сделкам отчуждения. Следовательно, при продаже доли все осталось как и прежде.

Про требования нотариусов при продаже всей квартиры читайте по этой ссылке.

П. 1 ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ — здесь указано какие сделки удостоверяются у нотариуса в обязательном порядке. Ниже я разобрала все это простым языком.

Нотариус обязателен в таких ситуациях

  1. Если квартирой владеют несколько собственников по долям (1/2, 1/3, 3/4 и т.п.; это долевая собственность) и один из этих собственников хочет продать свою долю кому-либо — нотариус обязателен.

    Неважно кому собственник собирается продать свою долю — другому собственнику или постороннему, родственнику или нет, одному человеку или нескольким, несовершеннолетнему или взрослому, всю долю или только часть от неё и т.п.

    Запомните, раз продается доли в квартире, которая находится в долевой собственности — идём к нотариусу.

    ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ ↓

    Пример №1: Андрею, Оксане и Владимиру перешла квартира по наследству от отца. У каждого из них по 1/3 доли. Андрей решил продавать свою долю. В его ситуации обязателен нотариус. Без разницы кому он ее продаст, .

    Пример №2: Олег со своей матерью купили квартиру на двоих. У Олега 1/3, у матери — 2/3. Потом Олег решил продать свою долю, чтобы купить себе целую квартиру. Т.к. мать отказалась покупать долю, Олег нашёл покупателя по объявлению.

    Договор купли-продажи они оформляли у нотариуса, потому что таков закон. И еще: когда Олег покупал эту квартиру с матерью, он находился в браке с Еленой. А значит его купленная доля считается совместной/общей собственностью обоих супругов, хоть и оформлена только на мужа — п. 2 ст.34 СК РФ.

    Поэтому Елена должна оформить у нотариуса согласие на продажу.

    Пример №3: Супруги Марина и Дмитрий приватизировали квартиру на двоих — по 1/2 у каждого. Через какое-то время они начали разводиться. Дмитрий предложил Марине выкупить свою долю, потому что он решил уехать в другой город. Марина согласилась, и они пошли к нотариусу, чтобы он составил и заверил договор купли-продажи.

    Пример №4: Максиму и Екатерине родители подарили квартиру, у каждого по 1/2. Позже Максим решил продать половину своей доли. Покупателя он нашел со стороны, т.к. Екатерина отказалась. Максим с покупателем пошли к нотариусу и оформили договор купли-продажи, где у Максима покупается доля в 1/4.

    Подробные инструкции — Как продать свою долю в квартире. Отдельно — Как продать долю второму/другому собственнику.

    При продаже доли квартиры нотариус: 1) составит договор купли-продажи; 2) удостоверит на нем подписи от участников сделки; 3) подаст договор в Росреестр для регистрации сделки купли-продажи. Тарифы нотариусов за эти услуги подробно расписала по ссылке — https://prozhivem.com/kvartira/dolja/prodazha/tarify-u-notariusov-za-dogovor-kupli-prodazhi.

    Небольшое отступление: если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

  2. Если супруги из совместной квартиры хотят продать долю кому-либо — им придется обращаться к нотариусу. Причем дважды..

    Имеется в виду продажа именно доли, а не всей квартиры. Если квартира в совместной собственности, то доли у собственников не определены — п. 2 ст. 244 ГК РФ. Долю в такой квартире продать не получится. Ведь нельзя продать то, что не определено. Поэтому супругам сначала придется перевести квартиру из совместной собственности в долевую собственность. И только потом можно продать долю.

    Чтобы перевести квартиру в долевую собственность, нужно оформить у нотариуса брачный договор (ст. 41 и ст. 42 СК РФ) или соглашение о разделе общего имущества (ст. 38 СК РФ). Брачный договор дешевле. Доли можно указать в любой пропорции. Далее договор или соглашение нужно подать на регистрацию в Росреестре.

    После регистрации нужно снова обращаться к нотариусу, но уже удостоверить договор купли-продажи доли. Ведь квартира теперь в долевой собственности, а таком случае нотариус обязателен.

    ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ ↓

    Пример №1: Супруги Владимир и Алла купили квартиру в браке и оформили её в совместную собственность. Затем они решили продать половину квартиры отцу Владимира, т.е. 1/2. Для начала супруги пошли к нотариусу, где он составил и удостоверил им брачный договор.

    По этому договору квартира из совместной собственности переходит в долевую. Супруги определили доли по 1/2. Отнесли этот договор на регистрацию в МФЦ. Теперь они могут продать половину квартиры. Т.е. они снова пошли к нотариусу, и уже оформили договор купли-продажи, где каждый из супругов продает по 1/4.

    Так и получилось, что отец Владимира купил 1/2 квартиры.

    Пример №2 (исключение): Супруги Андрей и Светлана купили квартиру в браке и оформили её в совместную собственность. Затем они решили продать квартиру и купить более просторную. Нашли покупателей по объявлению. Так как они продают всю квартиру, то нотариус им не нужен. Договор купли-продажи достаточно в простой форме.

    Если же супруги хотят продать сразу ВСЮ квартиру, то нотариус НЕ обязателен. Об этом я писала в начале статьи.

  3. Редкий случай: Супруги купили долю квартиры, оформили её в совместную собственность (именно долю, а не всю квартиру) и решили её продать — нотариус обязателен. В данной ситуации если супруги купили долю в квартире, то значит квартира в долевой собственности. А раз квартира в долевой собственности, то при продаже доли нотариус обязателен. ПОКАЗАТЬ ПРИМЕР ↓

    Артур с супругой Мариной и братом Андреем купили квартиру. У Андрея доля в 1/3 в его личной собственности, а оставшеюся долю в 2/3 супруги оформили в совместную собственность, а не по 1/3 каждому. Так можно. Потом супруги захотели продавать свою долю. Нет разницы кому они её продадут, но договор им потребуется только нотариальный.

Выписка из ЕГРН — что это за документ и для чего нужен.

Случай когда нотариус не обязателен и договор купли-продажи подойдет в простой форме

Если квартирой владеет один собственник и он продает в ней долю — нотариус НЕ обязателен. Не важно кому собственник квартиры продает долю — договор купли-продажи не обязательно удостоверять нотариально, а подойдет в простой форме. Простая форма — это когда договор просто напечатан на листе А4. Составляйте договор купли-продажи у юриста — подробности.

ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ ↓

Пример №1: Василий купил квартиру до брака и решил продать долю в 1/3 своему брату. К нотариусу им идти необязательно, поэтому им договор купли-продажи составил юрист. Супруга Василия к данной квартире не имеет никакого отношения, ведь он купил её до брака с ней, а значит и согласие её не требуется.

Пример №2: Когда Марина была в браке, ей родители подарили квартиру. Она единственный собственник. Теперь она хочет подарить долю в ней своему сыну. Марине необязательно идти к нотариусу, т.к. она единственный собственник и супруг к данной квартире не имеет никакого отношения.

Пример №3: Людмиле в браке квартира досталась по наследству от матери, она единственный собственник. Если она захочет продать долю в ней (без разницы кому), то нотариус необязателен. Ее супруг к данной квартире не имеет никакого отношения.

Во многих статьях в интернете пишут, что якобы всегда требуется нотариус при любой сделке купли-продажи доли. Это не так. Я специально задала вопрос в Росреестр — ответы ниже.

Сотрудники МФЦ часто требуют нотариально заверенный договор в тех случаях, когда он необязателен. Вообще в МФЦ обязаны принять договора в любом случае, ведь они лишь посредники и должны передать документы в Регистрационную палату.

Только регистратор может отказать в регистрации сделки.

Ответы с Росреестра

МосквыСанкт-Петербурга

Если у Вас договор купли-продажи доли подойдет в простой форме — составляйте его у юристов

Крайне не советую искать шаблоны договоров в интернете или составлять его самому. Почти все шаблоны там устаревшие или типовые. Поймите, что почти каждая сделка продажи уникальна, а типовые шаблоны не имеют тех пунктов, которые нужно указать в каждом конкретном случае.

Поэтому обращайтесь к юристу, т.к. он посмотрит на вашу ситуацию, учтёт все нюансы и составит правильный договор. Ведь если в договоре будет найдена даже одна орфографическая ошибка в данных, то сделку могут приостановить — п. 6 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Как оформить уступку прав требования по ДДУ — подробная инструкция.

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/dolja/prodazha/v-kakih-sluchajah-objazatelen-notarius

Образец-предложение о выкупе доли в квартире 2019

Нотариус сделать предложение сособственнику о продаже доли в квартире

2 198 просмотров

Владелец доли в квартире может ее продать. Причем, в качестве покупателя может выступать как совладелец, так и третье лицо. Однако гражданин должен действовать в рамках закона. В 2019 году долевой собственник обязан предупредить совладельцев и предложить выкупить его часть имущества.   Рассмотрим образец предложения выкупа доли в квартире.

Коротко о предложении выкупа доли

Под предложением о продаже части квартиры понимается удовлетворение права долевых сособственников на преимущественный выкуп. Ст. 250 ГК РФ наделяет совладельцев возможностью высказать свое мнение о выкупе/отказе от выкупа жилого помещения в случае продажи.

Однако право преимущественного выкупа не является возможностью наложения запрета на продажу доли. Собственник должен учесть интересы совладельцев, но не следовать им.

Предложение оформляется в письменной форме. Целесообразно направить его в виде телеграммы. Таким образом, собственник сможет защитить свои интересы в суде в случае необходимости.

Для чего предложение необходимо продавцу

Предложение о выкупе доли защищает права не только покупателя, но и продавца. Рассмотрим, для чего требуется данный документ.

Возможности для собственника

№ п/пВозможности
1Сделка с третьим лицом не может быть оспорена, если гражданин удовлетворил права совладельцев
2С момента вручения документа начинает течь срок, установленный законом. Если в течение 30 дней никто из совладельцев не изъявит согласие на выкуп, то можно продать долю третьему лицу.
3Предложение содержит конкретную стоимость объекта и срок выкупа. Поэтому продавец не должен лично оговаривать все нюансы сделки.

Для чего необходимо предложение сособственнику

В первую очередь право преимущественного выкупа защищает сособственников. При отсутствии сведений о предложении, Росреестр откажет в регистрации сделки. Поэтому долю можно продать только, выполнив законодательную норму.

Важность предложения для совладельцев:

  1. В случае, если продавец продаст долю за меньшую цену, сделка может быть переведена на совладельца. Однако это возможно только при наличии на счету заявителя необходимой суммы денежных средств.
  2. Гражданин точно знает о совершении сделки. Появление соседей не станет сюрпризом.
  3. Возможность выкупить долю и стать собственником всего объекта.

Зачастую совладельцы рассматривают предложение, как способ чинить препятствия продавцу в заключении сделки. Они не желают получать уведомление, тем самым нарушая права сособственника на реализацию доли. В 2019 году вопрос можно урегулировать при помощи судебного решения. Суд обяжет гражданина не чинить препятствия и признает его получившим уведомление.

Пример. Гражданка О. обратилась в суд в интересах несовершеннолетней дочери. Девочка имеет в собственности 1/3 долю в квартире совместно с отцом. В настоящее время мужчина проживает в помещении с новой семьей.

Он препятствует продаже доли и не желает самостоятельно ее выкупать. Женщина вместе с ребенком собирается переехать в другой город. Переезд обусловлен интересами ребенка, так как она нуждается в особом обучении.

Суд удовлетворил требования и признал отца, получившим предложение о выкупе.

Форма, содержание

Обязательным условием является оформление предложения в письменной форме. Удостоверение нотариусом не предусмотрено.

Документ должен содержать следующие сведения:

  • данные лица, которому предназначено предложение;
  • название документа;
  • сведения о продаже доли;
  • информация о размере доли, адрес квартиры;
  • реквизиты правоустанавливающего документа;
  • стоимость доли;
  • другие важные моменты сделки;
  • сведения о преимущественном праве выкупа;
  • просьба дать ответ в течение 30 дней;
  • подпись и дата.

При оформлении документа необходимо особое внимание уделить цене. Гражданин не сможет впоследствии изменить стоимость для третьих лиц. Во всяком случае уменьшить ее.

Совладелец обязан продать долю третьему лицу на тех условиях, которые были изложены в предложении собственникам.

Важно! В итоге, договора купли-продажи должен содержать сумму, которая была указана в предложении.

Если гражданин решает снизить цену, то необходимо повторно направлять уведомление.

Правила составления письма-предложения о выкупе доли в квартире

Документ может содержать дополнительную информацию:

  1. Информация о выписке продавца и членов его семьи.
  2. Данные о наличии обременения.
  3. Дату вручения ключей.
  4. Способ передачи оплаты за долю.
  5. Наличие/отсутствие залога, аванса.
  6. Возможность оплаты в рассрочку.

Образец предложения о выкупе доли в квартире

Скачать предложение о выкупе доли в квартире

Как вручить

Варианты ответа на предложение:

  1. Согласие на выкуп.
  2. Нотариальный отказ от выкупа.
  3. Отказ по умолчанию в течение 30 дней.

Отказ по умолчанию учитывается, если гражданин может подтвердить вручение уведомления. Отсутствие документа является причиной для отказа в госрегистрации.

Поэтому необходимо уделить особое внимание моменту вручения и фиксации данного факта.

Как показывает судебная практика целесообразно использовать следующие способы:

  1. Телеграмма. Продавец формулирует обращение, которое включает цену объекта и точное описание предмета продажи. Копия документа должна быть сохранена. Доказательством даты вручения является соответствующее уведомление.
  2. Нотариальное письмо. В случае уклонения совладельцев от получения документов, необходимо обратиться в нотариальную контору. Специалист оформит письмо и направит его сособственникам. Если граждане откажутся от получения, нотариус выдаст заключение о попытке уведомления. Его можно предъявить в Росреестр вместо отказа совладельца.

Между долевыми субботниками зачастую возникают проблемы. Одной из сложностей является момент продажи доли в квартире третьим лицам. Чтобы соблюсти права сособственников требуется предоставить им преимущественное право.

В случае нарушения права долевых собственников, гражданин может оспорить сделку. Если совладелец продал долю, не предупредив, то необходимо получить юридическую поддержку.

Опишите проблему в форме связи и юрист свяжется с вами.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/obrazets-o-predlozhenii-vykupa-doli-v-kvartire/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.