+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Как правильно оформить договор уступки права на квартиру

Содержание

Договор переуступки права требования по ДДУ – особенности и правила оформления – ЮК

Как правильно оформить договор уступки права на квартиру

Долевое строительство привлекает граждан, прежде всего, своей ценой, поскольку именно в этом сегменте можно приобрести самые дешевые квадратные метры жилья, но не только этим. Строительство многоэтажного дома длится несколько лет, и за это время в жизни дольщика может многое что поменяться.

По закону у дольщика есть возможность безболезненно выйти из проекта, уступив свои права по ДДУ на будущую квартиру другому участнику. Этим правом также пользуются частные инвесторы, для которых участие в долевом проекте – возможность заработать на разнице в стоимости жилья, приобретенного на ранних этапах строительства.

Как правило, договор переуступки права требования по договору долевого участия заключается перед сдачей дома, когда цена на квартиры значительно возрастает.

Как продать квартиру по переуступке прав

Договор переуступки, по-другому называемый цессия, фиксирует передачу инвестором (цедентом) своих прав на будущее жилье новому участнику (цессионарию).  Не следует путать данную сделку с покупкой квартиры, поскольку на момент ее совершения продаваемого объекта еще не существует. Дольщик  передает не само жилье, а только возможность требования квартиры у застройщика в будущем.

Переуступка права требования по договору долевого участия возможна в определенный период: после того, как ДДУ пройдет положенную регистрацию, и до подписания акта. Когда объект уже достроен и передан дольщику, считается, что застройщик выполнил перед ним свои обязательства. Продавать квартиру  в сданном доме можно в обычном порядке, после оформления ее в свою собственность.

Цедент может передать только свои права, которыми реально владеет, и именно в том объеме, который имеет сам.

При этом он не несет никакой ответственности за все последующие действия строительной компании и не отвечает перед новым участником за любые нарушения, допущенные застройщиком.

После заключения цессии, все претензии новый дольщик может предъявлять только к строительной компании, но никак не к прежнему участнику. 

Еще до совершения сделки по переуступке прав прежний дольщик должен произвести все расчеты с застройщиком.

Если он не расплатился в полном объеме со строительной фирмой, сделка возможна только в случае, если новый участник согласится перевести на себя его долг. Для этого между ними подписывается специальное соглашение, в котором цессионарий обязуется полностью погасить долг цедента перед застройщиком.

По общему правилу, если у прежнего дольщика нет долгов по оплате, не требуется получать разрешение девелопера на переуступку прав по ДДУ. При наличии долга такое согласие нужно получить обязательно.

Однако нужно учесть, что нередко в ДДУ застройщики включают условие об обязательном получении согласия на совершение данной сделки.

Если в договоре имеется такой пункт, необходимо получить разрешение застройщика, даже если все расчеты по договору были произведены в полном объеме.

Застройщик должен быть письменно извещен о смене участников в ДДУ.

Если строительная компания не будет проинформирована, новый дольщик принимает на себя все возможные риски наступления неблагоприятных последствий, например, застройщик может передать жилье не новому, а прежнему участнику, что будет считаться надлежащим исполнением обязательств.  Если жилье приобретено в ипотеку, для совершения сделки необходимо также получить разрешение банка.

Как оформить договор уступки права

Приобретение квартиры по переуступке считается достаточно рискованной сделкой.

Обо всех рисках при покупке жилья по переуступке, можно прочитать в статье «Как происходит по 214 ФЗ переуступка прав по договору долевого участия».

Чтобы максимально обезопасить себя, перед тем как подписать договор переуступки прав собственности на квартиру, рекомендуется внимательно проверить документы прежнего дольщика и самого застройщика.

Что необходимо посмотреть у застройщика:

  • все документы компании, свидетельство о госрегистрации и постановке на учет в налоговой;
  • документы, устанавливающие право застройщика на участок;
  • разрешительные документы на возведение данного объекта;
  • проектную декларацию на строящийся объект.

Договор ДДУ обязательно регистрируется в Росреестре, чтобы убедиться, что цедент действительно является правообладателем по данному договору, нужно получить выписку из ЕГРП на переуступаемый объект. Прежний участник должен также передать все квитанции об оплате по договору, а у застройщика нужно запросить документ об отсутствии у дольщика задолженности. Для совершения сделки по переуступке прав по договору долевого участия необходимо как покупателю, так и продавцу получить разрешение второго супруга на ее совершение, заверенное нотариусом.

Денежные расчеты

Сделка по переуступке прав по ДДУ совершается на возмездной основе. Как правило, новый дольщик оплачивает прежнему участнику не только стоимость внесенных им средств по договору, но также и дополнительное вознаграждение за передачу своих прав.

Соглашение о переуступке необходимо зарегистрировать в Росреестре, и уже после этого производить все расчеты с продавцом. Вносить денежные средства заранее – значит подвергнуться риску потерять деньги, если договор не пройдет регистрацию.

Это может случиться по причине продажи данного объекта ранее другому лицу, что в подобных сделках происходит довольно часто.

Нередко застройщики также требуют с покупателя заплатить определенный процент за свое согласие на сделку, обычно он составляет до 5% от цены ДДУ.

Новому дольщику нужно учесть один существенный момент: в случае, если он решит аннулировать ДДУ с застройщиком, он получит назад только сумму, указанную в договоре.

Ни вознаграждение, оплаченное за переуступку своих прав прежнему участнику, ни проценты, уплаченные за разрешение на сделку застройщика, ему не вернутся.

Что должен содержать договор цессии

Единая форма документа законом не предусмотрена, однако есть определенные требования к его составлению. Примерное содержание договора:

  1. Вводная часть документа должна содержать все данные о цеденте и цессионарии.
  2. В предмете договора должны быть указаны номер ДДУ, на основании которого заключается цессия, полное наименование компании-застройщика, адрес проданного объекта. Далее дается подробное описание квартиры, права на которую передаются, (ее номер, этаж, площадь, полная стоимость).
  3. Полная стоимость по договору, порядок и сроки оплаты.
  4. Должны быть перечислены обязанности сторон, для цедента – это передать цессионарию все необходимые документы по договору (ДДУ, квитанции и др.). Для цессионария – уплатить стоимость переуступки.
  5. Если продавец не выплатил всю сумму договора застройщику, в документ включаются условия перехода долга.
  6. В договоре также прописывается ответственность обеих сторон за неисполнение своих обязательств, указывается, как и где будут разрешаться споры между продавцом и покупателем, срок его действия и дополнительные условия.
  7. В конце указываются адреса, а также ставятся подписи обеих сторон.

Дополнительно к договору необходимо написать приемо-передаточный акт, в котором указываются списком все передаваемые документы.

Регистрация договора – как она оформляется и сколько дней длится

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве  – сделка, которая должна пройти обязательную регистрацию. Чтобы оформить договор, в государственный орган подаются следующие документы:

  • удостоверение личности обоих участников сделки, если вместо одной стороны присутствует ее представитель, необходима доверенность, заверенная нотариально;
  • заявление, написанное совместно обеими сторонами;
  • подлинный экземпляр ДДУ;
  • договор цессии;
  • документ от застройщика об уплате всей или части суммы по договору, а также соглашение о переходе долга на нового участника, при наличии;
  • согласие девелопера на сделку (при необходимости);
  • нотариально заверенное разрешение мужа/жены на данную сделку (для обеих сторон);
  • разрешение банка и договор на кредит, если жилье приобретается в ипотеку;
  • документ об уплате пошлины.

После сдачи всех документов, каждой стороне выдается своя расписка об их получении, где указана дата приема. Продолжительность оформления документов занимает не более десяти дней.

Данная сделка считается совершенной только после того, как она будет зарегистрирована. Продавцу нужно учесть, что ему по этой сделке придется заплатить налог 13%, т.к.

считается, что он получил дополнительный доход.

При покупке жилья по переуступке покупатель может столкнуться с множеством рисков. Предотвратить негативное развитие событий и полностью обезопасить себя можно, если проводить данную сделку под наблюдением квалифицированных юристов.

Общество защиты прав дольщиков поможет вам максимально безопасно совершить сделку и окажет любые юридические услуги по ее сопровождению.

Чтобы связаться с нами, достаточно посетить раздел «Контакты», где вы найдете наши координаты.

Как выбрать юриста по ДДУ в Москве Образование Узкопрофильная специализация Судебная практика Общая Инвестиции в долевое строительство – один из самых выгодных вариантов приобретения жилья, особенно если Добросовестно выполняя условия ДДУ, в части внесения платы по договору, дольщики надеются, что и Банкротство застройщика – страшные слова, которые больше всего боится услышать любой человек, доверивший свои Взыскание неустойки с недобросовестной строительной компании, нарушившей свои обязательства, неотъемлемое право дольщика, гарантированное 214 В последнее время произошли существенные изменения в сфере долевого строительства. Усилия государства по защите Для многих покупка квартиры в строящемся доме – это единственная возможность обзавестись в будущем Граждане, вкладывая деньги в долевое строительство, заранее знают, что новоселья придется ждать не один

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/dogovor-pereustupki-prava-trebovaniya-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya

Переуступка по дду: как купить-продать квартиру, проверить риски. Образец договора

Как правильно оформить договор уступки права на квартиру

Если вы решили продать или купить квартиру в новостройке, то мало найти второе заинтересованное лицо и оформить сделку в Росреестре.

Ведь продаете или покупаете вы по сути не недвижимость, а лишь право требования на будущую квартиру.

Поэтому если вы планируете провести переуступку по ДДУ – именно так называется этот процесс, лучше всего сначала разобраться в тонкостях законодательства и подводных камнях. Которые ожидают во время сделки и покупателя, и продавца.

Что такое переуступка по ДДУ

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

Давайте начнем с главного – с расшифровки терминов и перевода с юридического языка на понятный. А здесь есть в чем разбираться:

  • ДДУ – это договор долевого участия, содержание которого регулируется федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и нежилых помещений».
  • Переуступка – это передача права требования квартиры новому дольщику. Т.е. меняются ваш статус – вы прекращаете быть инвестором. Меняется статус покупателя – он становится обладателем права требования недвижимости в виде жилого помещения. И меняется система ваших отношений с девелопером
  • Девелопер, или застройщик – это юридическое лицо, которое берет на себя право собирать деньги с дольщиков для строительства многоквартирного дома и обязуется выполнять все требования федерального закона. У застройщика, как и у покупателя и продавца, есть свои права – именно они могут стать камнем преткновения в ваших взаимоотношениях по формату общения «переуступка по ДДУ». Но об этом ниже.

Итак, вам нужно заключить договор переуступки прав по ДДУ – именно такая запутанная формулировка будет более корректная. Еще одно юридическое название таких договоров – цессия.

Соответственно, продавец будет цедентом, а покупатель – цессионарием. Застройщик всегда принимает участие в переуступке прав по ДДУ – в качестве третьего лица со своими правами и возможностями.

Договор цессии может быть заключен только до ввода жилья в эксплуатацию.

Через предварительный договор

Есть два варианта заключения договора цессии. Один, очень опасный для покупателя – предварительный договор купли-продажи. Несмотря на массу минусов, он не запрещен гражданским кодексом.

Суть предварительного договора в том, что вы фактически не делаете уступку прав – вы договариваетесь с дольщиком о том, что он обязуется заключить с вами договор купли-продажи после того, как дом будет сдан и он войдет в право собственности. Есть сразу несколько минусов таких договорных отношений:

  • Вы никак не можете проверить обременение данного права требования – находится ли будущая квартира в ипотеке, или же в залоге по какой-то другой причине
  • Вы заключаете договор на то, чего еще нет. Фактически, вы заключаете договор на то, что когда-то будет заключен договор
  • В случае проблем с застройщиком вы не можете воспользоваться мерами поддержки дольщиков – ведь фактически инвестором все еще является человек, с которым вы заключили договор. Хотя деньги вы ему уже передали
  • Нет никаких оснований полагать, что продавец в этой ситуации не заключит несколько таких договоров и вы не окажетесь в очереди на эту квартиру

Не заключайте предварительные договора переуступки прав требования по ДДУ. Фактически в этой ситуации вы ничем не защищены

По ДДУ

Есть официальный путь, по которому вы взаимодействуете со всеми возможными лицами по процессу цессии:

  • Росреестр будет контролировать переуступку ДДУ при перерегистрации
  • Через цессию застройщик обязательно должен дать свое согласие на регистрацию
  • Схема расчетов с продавцов оформляется предельно прозрачно

Переуступка по ДДУ – это единственный законный путь переоформить право требования на будущую квартиру, не остаться без денег и быть защищенным законом. Конечно, в этой ситуации есть и минусы:

  • Достаточно долгий процесс оформления самого договора
  • Участие застройщика, причем некоторые из девелоперов берут дополнительные деньги
  • Если оформлена ипотека, то процесс затягивается – об это ниже

Порядок оформления

Переуступка договора долевого участия в строительстве является достаточно сложным процессом для неподготовленного человека. Он состоит из нескольких этапов:

ПродавецПокупатель
В первую очередь нужно получить согласие от застройщика – без него сделка будет незаконной. Если застройщик потребует от вас дополнительную компенсацию на переоформление – торгуйтесь. По закону такие действия застройщика не противоправныПокупателю готовится к сделке проще. Нужно проверить всю информацию, чтобы в случае проблем предстать перед судом добросовестным покупателем
Взять у девелопера справку о том, что расчет по договору выполнен полностью и никаких долгов нет. Это происходит как в случае, если вы рассчитывались наличными, так и в случае оплаты с помощью ипотечного займаЕсли покупатель находится в браке – то получить согласие супруги и заверить его у нотариуса
Обратиться в Росреестр и взять справку по форме ЕГРП – процедура платная, на момент написания статьи такой документ стоит 350 рублейИзучить и подписать договор переуступки прав по договору долевого строительства
Если есть супруг – оформить нотариальное согласие на проведение сделки по переоформлению недвижимостиЗарегистрировать этот договор в управлении Росреестра или в многофункциональных центрах предоставления государственных услуг
Если ипотека – то придется идти в банк и просить справку об отсутствии задолженностей и согласие банкаЧерез 10 дней получить в Росреестре справку о том, что договор зарегистрирован и проблем с ним нет (подробно о том, как проверить регистрацию ДДУ в Росреестре).

Переуступка квартиры по ДДУ только кажется достаточно простым. На деле же покупателю придется проверять в два раза больше информации, чем если бы он просто приобрел недвижимость у девелопера. Давайте рассмотрим ситуацию подробнее.

Проверка

В первую очередь нужно проверить самого застройщика. Он должен иметь:

  • Официально зарегистрированное юридическое лицо
  • Разрешение на строительство многоквартирного дома
  • Официальный сайт с раскрытием информации о своей деятельности
  • На сайте должны быть выложены проектная декларация и все изменения, которые проводились с ней за время строительства дома

Кроме того, нужно проверить и продавца права требования по ДДУ.

  • Состоит ли он в браке
  • Есть ли в договоре, который он заключил с застройщиком, другие лица – подписывать переуступку прав по ДДУ должны все, кто включен в основной договор долевого участия
  • Нет ли других заинтересованных лиц по этому договору – это уточняется выпиской ЕГРП из управления Росреестра

Ипотека

В ситуации, когда на квартиру, купленную у застройщика по договору долевого участия, наложено обременение в виде ипотечного займа, то процесс цессии усложняется. Так, продавцу придется включить в договор переуступки ДДУ владельца ипотеки – банк.

  • Нужно сходить в отделение банка, где вы брали ипотечный займ
  • Оповестить о планируемой продаже менеджера
  • Получить согласие и найти покупателя
  • Когда обе стороны готовы к заключению договора, а от застройщика получена справка о том, что девелопер не возражает провести перерегистрацию дольщика, прийти в банк
  • Подписать договор переуступки по форме банка

В такой ситуации ипотечный долг оформляется на нового покупателя, соответственно, он должен подтвердить возможность гасить его. Здесь есть несколько вариантов:

  • Покупатель получает одобрение и оформляет ипотечный займ в банке, где оформлена основная ипотека
  • Покупатель кладет полную сумму, которая обозначена в трехстороннем договоре между покупателем, продавцом и банком, на счет в кредитном учреждении, тем самым доказывая свою состоятельность.

Если схема продажи происходит по первому варианту – то ипотеку просто продолжает выплачивать покупатель. Если по второму – то ипотека гасится сразу же и обременение с квартиры снимается.

Не соглашайтесь сначала погасить ипотеку продавца своими наличными, а уже потом оформлять договор долевого участия на себя. Это один из способов мошенничества. В договоре должен участвовать банк.

Договор переуступки

Покупка квартиры по переуступке ДДУ требует заключения особого договора. Скорее всего, вам придется заключает его в офисе застройщика, по их шаблону. Но даже если так – инструкция и образец не помешает.

  • Проверьте, чтобы в договоре были данные всех трех лиц – ФИО продавца и покупателя, реквизиты застройщика
  • Если есть ипотека – участие банка также должно быть прописано
  • Первым пунктом должно быть прописано согласие застройщика на оформление такого договора – если его нет, то покупатель не сможет требовать с застройщика неустойку, а продавец может получить обязательство выплатить все деньги обратно в случае расторжения ДДУ
  • Обязательно должна быть указана дата подписания договора
  • Количество денег, передаваемых покупателем продавцу, должны быть вынесена в отдельный пункт. Также должно быть указано, в какой момент происходит оплата

Если вы расплачиваетесь перед подписанием договора, то добавьте строчку, что Цедент (продавец) гарантирует, что уступаемое право требование на квартиру полностью оплачено, а также не является предметом залога или иных обязательств, не находится под арестом.

Ознакомиться с примером заполнения договора можно у нас на сайте (скачать образец).

Также можно получить и шаблон с пустыми полями для самостоятельного заполнения (скачать бланк)

Особенности

Нужно понимать, что переуступка по ДДУ несет определенные риски. Регулируется процесс Главой № 24 ГК РФ – «Перемена лиц в обязательстве». В частности, вам нужно знать, что нелишним будет зарегистрировать договор у нотариуса – в случае мошенничества вам это вряд ли поможет, но если будут именно проблемы с юридическими тонкостями, то нотариус сможет подсказать лучший выход из ситуации.

Регистрация

Как договор долевого участия, договор переуступки регистрируется в государственных органах для проверки всех документов и исключения факта двойных продаж. Вы можете сделать это или в управлении Росреестра, или в любом многофункциональном центре предоставления государственных услуг. От вам потребуется:

  • Договор между покупателем, продавцом и застройщиком
  • Справки об отсутствии обременений или справка о согласии банка, если есть ипотека
  • Договор долевого участия между застройщиком и продавцом
  • Паспорта покупателя и продавца

Плюсы и минусы

Если вы приобретаете квартиру через уступку права требования, то вы сталкиваетесь с несколькими плюсами и минусами таких взаимоотношений.

Среди плюсов – обычно или цена чуть ниже, потому что продается квартира подрядчика, с которым расплатились за работу недвижимостью, а не деньгами. Или просто само наличие квартиры в популярной новостройке.

А вот минусов достаточно много – не только для покупателя, но и даже для продавца.

Двойные продажи

Стать обманутым дольщиком в наше время достаточно сложно. Еще десять лет назад любым средством обмана доверчивых граждан была двойная продажа недвижимости. Застройщик брал квартиру, продавал ее нескольким людям и потом исчезал.

В итоге полиция и суды рассматривали массу требований на одну и ту же жилплощадь. С появлением Росреестра и обязательной регистрации сделок в нем стало проще. Двойные продажи застройщиком, если работает механизм ДДУ, практически исключены.

Другое дело цессия – здесь вы не застрахованы от двойных продаж, если продавец решил действовать по предварительному договору купли-продажи.

Без застройщика

Вы покупаете переуступку по ДДУ, проходит регистрация, но вдруг вы получаете претензию от застройщика – он не давал согласие на сделку и против нее. Право оспорить сделку в таком случае у девелопера есть, поэтому обязательно проверяйте наличие согласия на уступку права требования квартиры. Она должна быть в бумажном варианте, с подписью директора и печатью организации.

Налоги

Договор цессии в России облагается налогом. Поэтому если вы продали право требования на вашу квартиру дороже, чем приобрели ее у застройщика, то придется платить налог на доходы физических лиц.

  • Для граждан страны – 13%
  • Для иностранце – 30%

Вы также имеете право на налоговый вычет после покупки квартиры по договору долевого участия. Налоги придется заплатить до 30 апреля следующего за годом продажи квартиры периода. Т.е. если вы сделали переуступку по ДДУ в 2019 году, то налог придется заплатить до конца апреля 2019 года, сдав декларацию 3НДФЛ в налоговую инспекцию.

Без прав

Еще один минус, о котором умалчивают ушлые перепродавцы недвижимости – в случае заключения договора цессии или переуступки по ДДУ, девелопер отвечает по 214ФЗ перед новым дольщиком. И взыскивать в случае чего деньги придется именно с девелопера, а не с продавца. Объясняем на примере:

  • Вы купили недвижимость, точнее, право требования на нее
  • Сделка прошла успешно
  • Внезапно выясняется, что застройщик находится в предбанкротном состоянии и квартиры скорее всего никогда не достроятся.

В такой ситуации вы не сможете требовать с продавца ДДУ возмещения вашего ущерба. Нет, можно лишь начать судебную тяжбу с застройщиком и пытаться забрать у него деньги.

Но при этом – те, которые были записаны в первом договоре долевого участия.

Поэтому если первый дольщик купил квартиру за 1 млн рублей, а вы перекупили договор за 2 млн рублей – требования застройщику можно выставлять только на 1 млн рублей. Разница между ценами теряется.

В заключении

Переуступка прав по ДДУ несет в себе множество подводных камней. Налоги, ответственность застройщика, необходимость двойных проверок – всем этим придется заниматься покупателю.

Продавцу переуступки также не получится обойтись без дополнительных расходов.

Поэтому если есть возможность – лучше дождаться сдачи дома и оформления квартиры в собственность – так будет намного проще и безопаснее.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Источник: https://viplawyer.ru/pereustupka-prav-po-ddu/

Осторожно, мошенники: как обманывают покупателей по договору переуступки

Как правильно оформить договор уступки права на квартиру

Купить квартиру – это вам не сосиски сварить. Если что-то пойдет не так, не получится сбегать в соседний магазин и вернуться через 5 минут с новой жилплощадью в кармане. Ошибка может стоить потерянных – огромных! – денег.

Но не только эта опасность подстерегает простых людей. Беда может подкрасться, например, в виде потери работы при действующей ипотеке. Банкам всё равно, почему вы не можете дальше платить. Максимум что они готовы предоставить – «ипотечные каникулы» на определенный срок.

А ещё рискует тот, кто берет квартиру не у застройщика, а вроде бы у такого же собрата-дольщика. Тогда заключают не ДДУ, а договор уступки прав требования. Кстати, доля таких сделок на первичном рынке составляет сейчас около 10-20%.

Что не так с этой схемой?

Вроде бы всё чисто, просто и понятно. Используют ее обычно тогда, когда человек ну очень сильно хочет купить квартиру определенной планировки в конкретном ЖК, а у застройщика их в продаже не осталось.

При этом дом еще не достроен до конца и не введен в эксплуатацию. Значит, собственности как таковой ещё нет, есть только право на неё. Вот его-то и переуступает одно физическое лицо другому. И делает это, как правило, за меньшие деньги, чем будет стоить эта квартира после сдачи дома.

Зачем продавцу избавляться от своей новой квартиры?

Обычно варианта здесь два.

1. Или в семье за время строительства произошло пополнение, и теперь ей явно не хватает дополнительных метров – эту квартиру хотят продать и купить побольше.

2. Или же квартиру купил инвестор: специально, чтобы потом перепродать дороже. Но если раньше прибыль могла достигать 50% (квартиры сильно вырастали в цене за время от «котлована» до финальной стадии), то теперь она редко превышает 20%.

Хотя и это немало, учитывая цены на жилье: например, при первоначальной стоимости квартиры в 4 миллиона «бонус» составит около 800 тысяч. К тому же, инвестор экономит на налоге на недвижимость (его уже будет платить новый собственник после оформления права собственности).

Есть еще и третий вариант – сознательное мошенничество. О нем сейчас и расскажем.

Чем рискует покупатель квартиры по переуступке?

Конечно, никуда не денутся универсальные риски, связанные с покупкой «воздуха» (то есть еще не построенной квартиры). Даже на финальной стадии при отсутствии финансирования стройка может остановиться, а сроки сдачи – перенестись. Или при приемке может оказаться столько «косяков», что долгожданное новоселье, опять же, придется отложить.

Недавно мы подробно писали о том, как принимать квартиру без отделки и с отделкой, чтобы потом не пришлось все переделывать за свой счет.

Сейчас же подробнее остановимся на рисках, связанных именно с договором уступки прав требования.

1. Обратите внимание на количество квартир, которые в конкретном ЖК продаются по переуступке. Если их слишком много, то это может быть тревожным звоночком: у строительной компании могут быть проблемы.

Чтобы уйти от эскроу-счетов и получить возможность работать по старым правилам (ЗОСК), ряд застройщиков еще с весны выводили квартиры на «дочерние» компании. Покупали сами у себя, чтобы потом реализовать как раз по переуступкам.

Свидетельствует ли это о том, что у компании стабильное и надежное положение?.. Если «дочка» платила за квартиры не живым деньгами, а взаимозачетом, то есть некими выполненными работами (и не факт, что выполненными не только на бумаге) – реальных денег на строительство у компании может быть мало. Несмотря на впечатляющую, казалось бы, статистику продаж. Делайте выводы.

2. Сюрприз также может подстерегать со стороны первого владельца, который способен уступить право требования, не расплатившись до конца с застройщиком.

Вместе с уступкой прав на нового собственника перейдут и все обязательства предыдущего хозяина. Согласитесь, квартира с долгами – это совершенно не то, о чем мечтает каждый из нас.

К счастью, в большинстве ДДУ есть пункт, предусматривающий невозможность продать квартиру без согласия застройщика – это определенный гарант.

3. А еще мошенники могут провернуть следующую схему: попытаться продать квартиру по старому паспорту, который «утерян» или «украден», и попросить полностью рассчитаться с ними прямо во время подписания договора, а не после его регистрации. Законом это допускается.

Понимаете, что происходит дальше? Несчастный покупатель остается и без денег, и без квартиры.

4. Не менее серьезные проблемы могут возникнуть, если продавец на момент покупки квартиры состоял в законном браке. Если у него нет письменного разрешения от супруги на продажу недвижимости, то впоследствии она вполне успешно может отсудить себе половину.

Тоже вполне себе нормальная схема мошенничества: написать «заявление» о потере паспорта, получить свежий без всяких отметок, а потом и деньги выручить за квартиру, и «сверху» финансовый бонус, на который прекрасно можно сгонять в путешествие, вместе с якобы бывшей супругой.

5. Ну и напоследок: признание сделки недействительной. Это может случиться, если первый дольщик будет признан банкротом в течение трех лет после совершения сделки с недвижимостью.

Мораль сей басни такова: перед покупкой квартиры по договору переуступки обязательно должна проводиться юридическая проверка.

Причем, смотреть следует не только на репутацию и надежность застройщика, его документы и разрешение на строительство, но и на статус конкретной квартиры. Не было ли по ней ранее переуступок, нет ли в числе собственников несовершеннолетних, нет ли у продавца действующих судебных процессов.

Если хоть что-то из упомянутого есть – от такого жилья лучше держаться подальше. Слишком высок риск остаться обманутым: и без денег, и без квартиры.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5bc4446d8de61c00a916eb97/5d4c0010dfdd2500ad98f8f9

Порядок оформления договора цессии в новостройке

Как правильно оформить договор уступки права на квартиру

/ Квартира / Переуступка прав собственности

Цессия или переуступка права требования является на современном первичном рынке недвижимости одним из наиболее применяемых и распространенных способов приобретения жилья в новостройках.

Перед сдачей построенного дома, на завершительном этапе жилищного строительства, как правило, все ликвидные квартиры бывают распроданы. Именно поэтому цессия — это практически единственный вариант для потенциального покупателя приобрести жилое помещение перед сдачей нового дома в понравившемся объекте.

С переуступкой прав в долевом строительстве связаны определенные юридические риски, поэтому потенциальному покупателю, решившему воспользоваться правовым механизмом цессии на первичном рынке жилья, нужно точно понимать, как происходит процедура переуступки, а также соизмерять выгоды и риски своего приобретения.

Юридическая природа и суть переуступки права требования

Цессия – это фактически сделка купли-продажи жилья, оформленная по договору переуступки. По данному договору дольщик (то есть продавец квартиры в новостройке) передает другой стороне – цессионарию – свои обязательства и права, вытекающие из соглашения долевого участия, оформленного дольщиком с компанией-застройщиком.

Договоры цессии очень востребованы среди инвесторов, покупающих у застройщика жилье, как правило, еще на этапе получения разрешений на строительство, а затем перепродающих квартиры на последних стадиях застройки по более высокой цене.

Механизм переуступки используется и для покупателей жилья в новом доме, которые по каким-то причинам передумали и хотят вернуть вложенные средства. Для них договор цессии – это практически единственная возможность избежать штрафов, которые предусмотрены в договоре с компанией-застройщиком при расторжении соглашения долевого участия.

Продавая свою недостроенную квартиру через договор переуступки, дольщик не только может вернуть уплаченные финансовые средства в полном объеме, но и получить определенную прибыль, поскольку квартиры в строящемся доме обычно с начала продажи и до окончания строительных работ растут в цене.

Цессия возможна только до перехода прав на жилье от строительной фирмы к участнику долевого строительства. То есть переуступка прав дольщика возможна только до тех пор, пока эти права на строящееся жилье не были реализованы. Когда права на построенную квартиру переданы дольщику, то есть после оформления акта приема-передачи жилья, договор переуступки уже оформить не получится.

https://www.youtube.com/watch?v=MYFjZJxErA8

Особенность соглашения цессии в том, что покупатель квартиры, заключивший договор переуступки, приобретает права и обязанности цедента (продавца) в полном объеме и в будущем обязуется выполнять все условия первоначального договора долевого участия. К примеру, если в соглашении дольщик и компания-застройщик оговорили условия рассрочки, цессионарий может производить выплаты только по данной схеме рассрочки. Он уже не может оговаривать в соглашении какие-то свои индивидуальные условия.

Основные преимущества и недостатки механизма цессии в новостройках

Главные преимущества при заключении договора цессии для покупателя состоят в следующем:

  • появляется возможность купить жилье именно в понравившемся доме, если квартиры уже раскуплены;
  • иногда покупка квартиры по переуступке выгодна для приобретателя с финансовой точки зрения. Во-первых, продавцы, желая побыстрее продать квартиры, зачастую предлагают на стадии завершения строительства нового дома цены ниже, чем у официального застройщика. На практике, разница на стоимость квартиры, установленной компанией-застройщиком и частным инвестором, может варьироваться от 3 до 25 процентов;
  • во многих случая покупка жилья с использованием механизма цессии выгодна покупателям при ипотечном кредитовании. Если покупатель, оформивший ипотеку, покупает квартиру у застройщика на начальной стадии, ему приходится в течение нескольких месяцев (а иногда и лет) выплачивать проценты по ипотеке без возможности заселиться в приобретенное жилье. При этом зачастую проценты по ипотеке до сдачи нового дома в эксплуатацию гораздо выше в сравнении со сданным объектом. Заключая договор цессии на завершительном этапе строительства (при отсутствии возможности заключить договор долевого участия), покупатель начинает выплачивать ипотеку непосредственно перед переездом в новое жилье.

О преимуществах переуступки прав для продавца уже говорилось. Это, прежде всего, реальная возможность заработать на росте цен, происходящем на различных этапах строительства новостройки, а также возможность вернуть деньги, внесенные по договору долевого участия, без штрафных санкций от застройщика.

Основной недостаток переуступки прав – это увеличение рисков покупателя в сравнении с заключением договора долевого участия с застройщиком.

Основные риски по договору цессии

Несмотря на то, что заключение соглашения цессии связано с целым рядом рисков для потенциального покупателя, большинство из этих рисков при внимательном изучении условий сделки и наличии определенных правовых знаний можно свести практически к «нолю».

Итак, назовем основные риски при заключении соглашения переуступки прав на жилье в новом доме.

1. Один из основных рисков покупателя квартиры в новостройке, оформляющего договор переуступки прав, состоит в возможном признании договора цессии недействительным. Если соглашение между цедентом и цессионарием по каким-то причинам будет признано с юридической точки зрения недействительным, новый правообладатель сможет предъявить претензии только к цеденту, а не компании-застройщику.

Чтобы избежать такой неприятной ситуации, покупателю нужно проконтролировать правильность заключения договора цессии, с соблюдением сторонами обязательных условий. По закону договор переуступки прав будет считаться действительным при условии:

  • полной оплаты дольщиком всей суммы, обозначенной в договоре долевого участия. Все оплаты должны быть подтверждены соглашением о зачете взаимных требований;
  • наличия письменного согласия компании-застройщика на переуступку прав, возникших по первоначальному договору долевого участия, если такое согласие требуется в самом договоре дольщика и застройщика;
  • наличия разрешения кредитной организации, если квартира приобреталась участником долевого строительства с использованием ипотечного финансирования.

Если при заключении договора цессии вышеперечисленные требования были нарушены, то, согласно статье 390 российского Гражданского кодекса, ответственность перед цессионарием несет первоначальный участник долевого строительства.

Покупатель квартиры имеет право в случае признания цессии недействительной потребовать от цедента вернуть все полученные по сделке финансовые средства, а также возместить убытки и проценты за пользование деньгами.

Тем не менее, на практике вернуть свои деньги бывает не всегда просто.

2. Возможное банкротство застройщика. Риск столкнуться с финансовой несостоятельностью застройщика может возникнуть не только при переуступке прав, но и при первоначальном долевом участии.

Однако зачастую массовые продажи квартир в новостройке, особенно по заниженной цене, могут быть вызваны именно предстоящим банкротством компании-застройщика, значительным затягиванием сроков строительства или существенным нарушением застройщиком условий договора.

В данном случае цедент, уступивший свое право на недостроенную квартиру в новом доме, независимо от того знал он о проблемах застройщика при оформлении цессии или нет, не отвечает перед новым дольщиком за дальнейшее развитие строительства.

После заключения соглашения переуступки прав новый покупатель, недовольный сроками застройки или качеством нового дома, не сможет предъявить продавцу, уступившему жилье, никаких претензий. Требования можно предъявить только к застройщику.

Однако при финансовой несостоятельности строительной фирмы, вернуть деньги цессионарию будет не совсем просто.

Чтобы избежать подобных проблем, покупателю рекомендуется перед покупкой внимательно изучить проектную и разрешительную документацию застройщика, навести справки о его финансовом состоянии и проверить состояние незавершенного строительства.

Кроме того, возможно включение в условия соглашения цессии пункта о поручительстве цедента.

При достижении согласия сторон цессии, в договоре указывается обязательство цедента принять на себя поручительство, если компания-застройщик не предаст цессионарию готовую квартиру до определенного срока.

Если же новый дольщик в дальнейшем расторгнет договор долевого участия с компанией-застройщиком, указанное поручительство будет считаться ничтожным. Как показывает практика, подобные условия о поручительстве цедента включаются в соглашение переуступки достаточно редко.

3. Двойная переуступка прав по соглашению долевого участия. В практике встречаются случаи, когда одна и та же квартира с помощью договора цессии продается два раза.

При этом, исходя из принятых по подобным делам судебных решений, жилое помещение реально достается покупателю, который первый оформил договор и зарегистрировал его.

Остальные дольщики получают только право требования с застройщика.

Потенциальному покупателю жилья в новостройке нужно внимательно изучать условия предстоящей сделки и четко понимать, что согласно российскому законодательству о долевом строительстве, переуступка прав на жилье предусмотрена только в одной правовой форме, а именно по соглашению долевого участия. Соглашения переуступки, как и основные договора долевого участия, нуждаются в обязательной государственной регистрации.

Если строительная фирма предлагает купить квартиру по какой-то иной схеме, риски участников долевого строительства повышаются. Иногда вместо договоров долевого участия используются:

  • инвестиционные соглашения;
  • предварительные соглашения купли-продажи;
  • предварительные соглашения долевого участия;
  • вексельные схемы.

Наличие таких договоров еще не говорит о недобросовестности застройщика или о каких-то попытках мошенничества, однако для снижения рисков потенциальному покупателю целесообразно избегать таких не совсем легальных схем продажи, не подлежащих обязательной регистрации в Росреестре.

Чтобы избежать вышеуказанных рисков, на договор цессии можно соглашаться, если:

  • приобретаемое жилое помещение продано первоначальному участнику по соглашению долевого участия;
  • оплата по договору цессии производится только после регистрации в Росреестре прав.

4. Еще один риск цессионария – это нарушение цедентом условия об обязательном письменном уведомлении компании-застройщика о передаче прав на жилье, являющееся предметом соглашения долевого участия.

Узнайте особенности и порядок оформление квартиры в новостройке в собственность.

Процедура покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке подробно раскрыта в этой статье.

Правила оформления цессии

Как уже говорилось, цессия оформляется в виде письменного соглашения, подлежащего государственной регистрации. Нужно убедиться, что прежний дольщик письменно уведомил застройщика о проведенной сделке.

При заключении соглашения цессии чаще всего для передачи денег используется механизм банковских ячеек. Пройдя процедуру регистрации соглашения переуступки прав, продавец может получить деньги.

Обычно участие застройщика при заключении договора цессии необязательно. Но многие строительные фирмы вносят в договор долевого участия отдельное условие об обязательности получения своего согласия при передаче цедентом прав на квартиру цессионарию. В этой ситуации привлечение застройщика к оформлению сделки потребуется.

Если к моменту переуступки прав дольщик еще не выплатил стоимость квартиры в полном размере, письменное одобрение цессии застройщиком обязательно. В договоре цессии прописываются условия о переводе долга перед компанией-застройщиком на цессионария.

Скачать типовой договор переуступки прав собственности на квартиру вы можете по этой ссылке: типовой договор.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/pereustupka-prav-sobstvennosti/v-novostrojke.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.