+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Долевое участие инвестор

Содержание

Долевое участие в покупке квартиры это не инвестирование

Долевое участие инвестор

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Долевое участие в покупке квартиры это не инвестирование». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

До подписания договора этот пункт можно обсудить или даже внести в него корректировки. После подписания договор вступает в силу и строительная компания может взыскать долг даже через суд. Девелопер часто идет навстречу своим дольщикам, и за лишние квадраты делает рассрочку платежей.

Прежде всего, многие граждане просто не имеют представления о нормах права и особенностях сложившейся практики, на основании которых застройщик заключает с ними договор на приобретение жилья в строящемся доме.

Договор участия в долевом строительстве — это инвестирование?

Примите нашу глубокую благодарность за внимание, профессиональный подход и желание помочь людям. Особенно хотим выделить Дмитрия Германовича, Дениса Юрьевича, Дарью Валентиновну.

Граждане обычно не знают этой подробности, и в случае, если застройщик недобросовестный, возникнут проблемы. Покупатель в такой схеме абсолютно не защищен.

Предварительный договор купли-продажи (в отличие от основного) не подлежит государственной регистрации, в связи с чем ничто не мешает застройщику, взяв с покупателя деньги, подписать затем еще несколько договоров на ту же квартиру. Застройщик не дает никаких обязательств построить дом к определенному сроку.

В результате стоимость приобретаемого жилья может довольно существенно возрасти, что сделает его приобретение просто невыгодным или не целесообразным, поскольку подавляющее большинство дольщиков заключают договоры на приобретение жилья в строящемся доме с одной-единственной целью – получение квартиры в доме-новостройке с минимальными затратами.

Казалось бы, ДДУ и договор инвестирования по своей сути схожи между собой. И в первом, и во втором случае ключевым является то, что одна сторона платит (инвестирует), а вторая – строит за счет этих средств. Многие задаются вопросом, является ли участие в долевом строительстве инвестированием?

Совсем иначе обстоит дело, если разрешение на строительство жилого дома или, например, коттеджного поселка было получено застройщиком после 01 апреля 2005 года включительно.

Согласно ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (ст.20 п.2) застройщик также обязан предоставить свидетельство о госрегистрации, свидетельство о постановке на учет и т.д. Проверьте, предоставляет ли застройщик ежеквартальную отчетность в Службу стройнадзора.

Договор, заключенный в соответствии с 214-ФЗ, является одним из трех законных способов привлечения денежных средств физических лиц, наряду с жилищными сертификатами и участием в ЖК и ЖСК. Он считается гарантией защиты от двойной продажи квартиры, а также того, что в случае банкротства застройщика требования дольщика будут обеспечены залогом.

Что такое договор инвестирования

Выражаю благодарность коллективу юр. отдела СПб. за оказанную услугу в расторжении кредитного договора на покупку косм. средств, который я имела неосторожность заключить с одной из недобросовестных компаний. Юристы быстро отреагировали, нанесли визит в компанию и сделали видеосъемку. Еще раз выражаю бесконечную благодарность и желаю дальнейшего процветания.

Кто может выступать в качестве инвестора? Это могут быть сразу несколько компаний, а также обычный человек, купивший одну квартиру на самой ранней стадии, а теперь, продающий. Инвестором может выступать и банк, вкладывающий ресурсы в строительство объектов недвижимости.

При выборе места проживания воспользуйтесь информацией на сайте службы стройнадзора края. Там размещена интерактивная карта с новостройками города.

Правильно оформленный договор – гарантия защиты от различных неприятных сюрпризов в процессе завершения сделки. Заключение любых других договоров кроме ДДУ (в том числе и договора предварительного соглашения) не может выступать основанием для обращения в суд в случае нарушения своих прав.

Особенности договора долевого участия

Существует несколько видов соглашений, которые можно заключить с целью привлечения частных инвестиций для строительства жилья. Основной правовой документ, который сегодня регулирует взаимоотношения застройщика и покупателя, — это федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214.

В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления.

Часто спрашивают: у кого выгоднее купить квартиру: у застройщика или риэлтора? Если вы точно знаете, в каком районе, и каком строящемся доме хотите приобрести квартиру, то идите напрямую к застройщику. Если не определились с выбором, то профессиональный риэлтор подберет вам нужный вариант.

Т.е. до государственной регистрации в Росреестре ДДУ не считается заключенным, отсюда вывод: требование застройщика об уплате неустойки не будет законным до государственной регистрации ДДУ.

Второе – инвестор. Это либо подрядчики, поставщики материалов и услуг, либо частные покупатели, покупающие и продающие недвижимость на этапе ее строительства.

Чаще всего покупатель заключает договор не с генеральным инвестором — для последнего единичные договора не представляют интереса, ему нужен постоянный поток инвестиций, который могут обеспечить только соинвесторы.

На практике это ограничение обходят, к примеру берут деньги не по предварительному договору, а якобы в счет резервирования средств по основному договору. Законность этих действий также вызывает сомнения.

Юридическое Агентство оказывает комплексную юридическую помощь для МСпроект: договорное право, претензионная работа, судебная защита, юридическое сопровождение при участии в торгах и тендерах, взыскание задолженностей с должников, налоговые вопросы, помощь в сделках по недвижимости и спорах с недвижимостью.

Дабы минимизировать риски покупателей, в 2004 году принимают Федеральный закон N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве).

Практически каждый потенциальный дольщик знает, что его отношения с фирмой-застройщиком при покупке жилья в строящемся доме должны быть оформлены документально.

Скорее всего, большинство из будущих участников долевого строительства понимают, что этим документом должен быть договор.

Но вряд ли простому обывателю известно, что заключить можно либо договор долевого участия, либо договор инвестирования.

В ФЗ №214 нет ни слова о договоре инвестирования. А между тем, до вступления в действие данной нормы, именно этот вид соглашения являлся основным при регулировании отношений между застройщиком и участником долевого строительства. Ведь дольщик – это, по сути, инвестор.

Если мной была приобретена квартира по договору долевого участия и в ипотеку в ноябре 2016 г, а в отпуск по уходу за ребенком я пошла в октябре 2017 г. Акт приема передачи квартиры подписан в октябре 2018 г. Могу ли я подать документы на налоговый вычет за покупку квартиры.

Если квартира в собственности не менее 3 лет, доход от ее продажи облагается налогом (пп. 17.1 п.1 ст. 217 НК РФ).

Важно учитывать основной минус подобного соглашения – в случае расторжения ДДУ, лицо, в отношении которого была совершена процедура переуступки прав, может рассчитывать только на ту сумму, которая прописана в договоре, а не на уплаченную фактически.

Как купить квартиру в новостройке

В статье рассмотрим пункты и абзацы договора долевого участия (ДДУ), на которые нужно обратить особое внимание перед подписанием.

Расторжение же договора с застройщиком на этапе его банкротства может просто привести к ситуации, когда дольщик потеряет право требования на строящуюся квартиру в этом жилом доме, и в то же время не сможет добиться возврата своих денежных средств от застройщика, который в какой-то момент станет неплатежеспособен.

В Краснодаре самая распространенная формулировка звучит так: “Дольщик дополнительно оплачивает площадь, если ее отклонение от заявленной увеличилось более, чем на 1 квадратный метр”.

Хотел приобрести квартиру у ИП в строящемся доме. Между ИП и застройщиком заключен договор долевого участия в строительстве, основной вид деятельности ИП — «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества». При покупке будет заключен договор переуступки прав по ДДУ. Какие здесь могут быть риски?

Как правило, операции по приобретению недвижимости на стадии строительства оформляются договорами об инвестировании строительства жилья.

Уступка права требования по заключенному и зарегистрированному договору участия в долевом строительстве соответствует нормам 214-ФЗ. Гражданам следует знать, что для перепродажи не обязательна стопроцентная выплата суммы договора инвестором. Закон допускает также одновременный перевод долга.

Все договоры инвестирования строительства жилья можно разделить на две большие группы: 1) договоры участия в долевом строительстве, урегулированные Федеральным законом от 30 декабря 2004 г.

От формулировки и условий пунктов документа зависит защищенность дольщика от нарушений и форс-мажорных ситуаций. Также в ДДУ прописывается срок, порядок и дата завершения строительства.

Хочу выразить огромную благодарность Степанову Денису Юрьевичу за очень грамотное, высококвалифицированное ведение моего непростого дела по расторжению ДДУ с проблемным застройщиком, многократно переносившим сроки завершения строительства и полностью игнорировавшим наши претензии (от других юридических компаний).

Наглядным примером тому может служить ситуация, в которой квартиру в строящемся доме по договору оплачивают родители, а передает ее застройщик уже указанным в договоре детям.

Другими словами, родители, выступающие в качестве инвесторов, заключают договор, следят за его исполнением, несут на себе бремя всех рисков и обязательств.

Дети же в этом случае будут являться только конечными получателями.

Как продать квартиру в новостройке по переуступке: подводные камни и хитрости

В большинстве случаев договор переуступки также безопасен, как ДДУ, однако есть один существенный нюанс: покупатель получает уже готовое соглашение долевого участия, которое заключалось кем-то другим. Это значит, что все условия установлены без вас, и внести поправки в договор невозможно.

И в первом, и во втором случае ключевым является то, что одна сторона платит (инвестирует), а вторая – строит за счет этих средств.

Многие задаются вопросом, является ли участие в долевом строительстве инвестированием? И хотя под инвестированием понимается вложение средств с целью дохода, ответ на этот вопрос — скорее да, чем нет.

В договоре купли-продажи квартиры на стороне покупателя две стороны, а, следовательно, при возникновении спорных вопросов с продавцом, должно быть два заявителя.

Источник: https://msk-dnr.ru/konsultaciya/1051-dolevoe-uchastie-v-pokupke-kvartiry-yeto-ne-investirovanie.html

Выгоды и риски договора долевого инвестирования – защита дольщика

Долевое участие инвестор

Нередко бывает, что застройщик вместо широко известного договора долевого участия в строительстве (ДДУ) предлагает заключить договор долевого инвестирования или инвестиционный договор. Сущность обоих договоров идентична — вложения (инвестиции) в строительство. При этом договор долевого инвестирования отличается от договора ДДУ и имеет совершенно другие правовые последствия.

Каковы эти особенности и что нужно знать, чтобы защитить себя от недобросовестного застройщика?

Какие законы регулируют инвестиционный договор

Отдельного закона для договора долевого инвестирования в строительство многоквартирного жилого дома нет.

На данный тип договора распространяется действие законов № 1488-1 РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ» и положения части 1 и 2 Гражданского кодекса РФ.

В ряде случаев возможно применение норм № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

Особенности договора инвестирования в строительство

  • Не регистрируется в Госреестре, поскольку не является сделкой с недвижимостью, а лишь регулирует оформление и передачу прав собственности.
  • Оформление права на собственность выполняется на основании договора и акта приема-передачи недвижимости.
  • Для оплаты могут быть использованы не только деньги, но и ценные бумаги или имущественные права.
  • Инвестор может стать собственником приобретаемого жилья в целом или некой доли. Иными словами, одна квартира может принадлежать нескольким инвесторам.
  • Один инвестор может стать собственником сразу нескольких квартир.
  • Ответственность застройщика (например, за срыв сроков или некачественное строительство) не определяется законодательством, а регулируется собственно договором.

Что должен содержать договор инвестирования

Форма договора инвестирования не утверждена законодательно. Единственное требование: его положения не должны противоречить законам, регулирующим данный тип договора. Поскольку отдельного закона не существует,

механизмы защиты интересов инвестора прописываются в самом договоре. Поэтому его нужно читать особенно внимательно.

В правильно составленном договоре должны быть указаны:

  • стороны (между кем заключается договор), включая правообладателей;
  • подробные параметры приобретаемого жилья;
  • конкретные сроки сдачи дома;
  • алгоритм действий в случае, если жилье не соответствует заявленным параметрам, и предлагаемые компенсации;
  • порядок передачи жилья в собственность инвестора;
  • стоимость сделки и порядок выплат;
  • порядок перерасчета выплат;
  • контроль инвестора за строительством (доступ к смете и отчетам);
  • ответственность сторон: размер денежного возмещения за срыв сроков строительства, возможность возврата вкладов в случае решения инвестора разорвать договор и иные компенсации и штрафы;
  • условия изменения и расторжения договора.

Как разорвать договор инвестирования с недобросовестным застройщиком

Жилищный кодекс РФ лишь декларирует возможность одностороннего расторжения договора. Конкретные положения устанавливаются самими договаривающимися сторонами. Поэтому нужно уделить особое внимание тому, какой порядок расторжения предлагается в договоре и каковы возможности возврата вложенных денег.

Как взыскать неустойку

Возможности и порядок взыскания неустойки также прописываются в самом договоре инвестирования. В ряде случаев можно добиться применения Закона «О защите прав потребителей» и № 214-ФЗ.

Взыскание неустойки по Закону «О защите прав потребителей»

возможно, если доказать, что инвестор приобрел квартиру исключительно для проживания (своего или правообладателя). То есть пользование жильем не связано с получением дохода.

Цели приобретения жилья должны быть четко прописаны в договоре: только для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью. В противном случае договор трактуется в соответствии с законами об инвестиционной деятельности.

Взыскание неустойки по закону № 214-ФЗ

возможно, если доказать, что конкретный договор инвестирования фактически является договором ДДУ. Для этого необходимо установить, что в документе соблюдены существенные условия договора ДДУ, а раз соблюдены, значит, это долевое строительство и должны быть применены нормы соответствующего закона.

Помощь юриста

Форма строительства многоквартирных жилых домов по договору инвестирования имеет неоднозначное правовое положение и довольно слабую законодательную базу. Защита интересов дольщика зависит большей частью от инициативы и знаний самого дольщика. Поэтому при заключении и расторжении подобных договоров настоятельно рекомендуем воспользоваться помощью опытного юриста.

Отзывы клиентов

Источник: https://la-advokat.ru/uslugi/dolevoe-stroitelstvo/dogovor-dolevogo-investirovaniya/

Договор инвестирования в строительство многоквартирного жилого дома

Долевое участие инвестор

Казалось бы, ДДУ и договор инвестирования по своей сути схожи между собой.

И в первом, и во втором случае ключевым является то, что одна сторона платит (инвестирует), а вторая – строит за счет этих средств.

Многие задаются вопросом, является ли участие в долевом строительстве инвестированием? И хотя под инвестированием понимается вложение средств с целью дохода, ответ на этот вопрос – скорее да, чем нет.

Дольщик вносит свои средства, как правило, только для покупки строящейся недвижимости, не имея целью получить доход. Но теоретически, если владелец захочет продать квартиру в уже построенном доме, ее цена будет гораздо выше той, которую он заплатил на стадии стройки. А потому сможет получить доход за счет этой разницы.

https://www..com/watch?v=ytcopyright

Подытоживая все вышесказанное, можно выделить основные моменты, отличающие ДДУ и договор инвестирования друг от друга.

  1. В ДДУ стороной-участником долевого строительства может быть только одно лицо. В договоре инвестирования позволительно быть инвесторами сразу нескольким субъектам (физ. и юр. лицам).
  2. По ДДУ расплатиться возможно исключительно денежными средствами. При заключении договора инвестирования в качестве оплаты могут выступать любое имущество или права на него.
  3. По ДДУ конечным получателем построенного жилья может быть только сам дольщик, оплативший его. По договору инвестирования владельцем достроенного и переданного объекта может быть как сам инвестор, как и любое третье указанное им лицо (или даже лица в распределенных долях).
  4. Дольщик, заключивший договор долевого участия, становится единственным собственником недвижимого объекта целиком. Инвесторам позволено распределить владение между собой и таким образом у одного объекта получается сразу несколько собственников. Они владеют им в оговоренных долях.
  5. Участник долевого строительства получает по каждому отдельному ДДУ один отдельный объект. При договоре инвестирования одним соглашением может быть предусмотрена покупка сразу нескольких объектов с последующим их использованием в коммерческой деятельности (например, с целью сдачи в аренду или перепродажи).
  6. ДДУ начинает свое действие только после государственной регистрации. В то время как для договора инвестирования такая процедура обязательной не является.
  7. При заключении ДДУ ответственность застройщика обозначена и самим договором, и законодателем (в частности, ФЗ №214). А вот при подписании договора инвестирования рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.
  8. При ДДУ дополнительно заключается и регистрируется договор уступки, что при договоре инвестирования невозможно.

Договор долевого участия в строительстве

Инвестиционный договор представляет собой соглашение, которое заключается между двумя и более сторонами на возведение объектов недвижимости. При такой сделке необходимо привлечение соответствующих средств (деньги, ценные бумаги, любое имущество и имущественные права и т.п.).

Инвестирование ориентировано более на коммерческую деятельность, так как предполагает получение не только прибыли и доходов от строительства, но и разделение убытков и расходов, понесенных в процессе.

В случае недостаточности вложенных средств, инвесторам предстоит дополнительное финансирование проектов.

Инвестиционные договора регламентируются Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ«Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Сторонами такой сделки выступают:

  • инвесторы — граждане или организации, которые осуществляют вложение капиталов с целью получения прибыли;
  • заказчик — гражданин или организация, заинтересованные в возведении объектов недвижимости;
  • застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее строительство, реконструкцию, выполнение инженерных изысканий и иные работы на принадлежащем ему земельном участке, а также подготовку проектной документации для строительства объекта.

Следует учитывать, что застройщик в то же время может являться заказчиком объекта инвестиционного строительства.

  • подрядчик — физическое или юридическое лицо, которое выполняет строительные и иные работы в рамках инвестиционного проекта.

Объектом инвестирования являются:

  • строительство или реконструкция объекта за счет привлеченных средств;
  • различные виды имущества, включая жилые или нежилые сооружения (здания).

Существенным условием договора инвестирования строительства является предмет.

Его следует рассматривать с точки зрения сторон договора:

  • со стороны инвестора — вложение в строительство денежных средств или иных активов, предусмотренных в договоре (инвестирование);
  • со стороны заказчика — непосредственно строительство объекта и передача его инвестору после ввода в эксплуатацию.

Существенным и главным преимуществом договора является разница в стоимости недвижимости. Так, стоимость уже готового жилья будет намного выше (на 15-30% и более), поскольку зависит от ряда факторов (строительные работы и материалы, местоположение объекта, состояние рынка недвижимости на момент совершения покупки). При этом вложения на начальном этапе строительства, гораздо меньше.

Профессионалами в инвестиционном бизнесе выделен ряд преимуществ, которые способствуют строительной деятельности, в также приносят хорошие доходы. Таковыми являются:

  • высокая рентабельность инвестированных средств. Как правило, высокий процент прибыли обеспечивается даже при продаже готового объекта по заниженной стоимости;
  • гарантия возврата вложения (за исключением случаев форс-мажоров, не зависящих от воли сторон);
  • надежность инвестирования капиталов;
  • широкий спектр предложения для диверсификации (разделение инвестиционных средств на части с последующим вложением в отрасли различного вида).

Предлагаем ознакомиться:  Оформление дома в деревне в собственность

Риски и недостатки инвестиционных проектов в основном зависят от человеческого фактора. В первую очередь это отражается на качестве объекта и последующей его реализации.

Проблемы возникают и со сроками строительства, что ведет к уменьшению доходности от инвестиций.

Высокая конкуренция между застройщиками, которая влечет снижение рыночной стоимости объекта, следовательно, и к уменьшению доходов инвесторов.

По договору долевого участия застройщик обязуется построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости в срок, предусмотренный договором, и после ввода его в эксплуатацию передать жилое помещение участнику долевого строительства, а другая сторона (дольщик) обязуется уплатить цену договора и принять объект, введенный в эксплуатацию.

Указанный договор заключается в письменной форме и регистрируется в Росреестре. Только после регистрации документ имеет юридическую силу. В договоре необходимо отразить следующее (отсутствие таких условий влечет признание сделки незаключенной):

  • характеристики и описание передаваемого помещения, а также и его местоположение;
  • сроки передачи квартиры дольщику;
  • стоимость недвижимости, а также порядок и способы оплаты;
  • гарантийные сроки.

Права и интересы участников долевого строительства защищены Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

При этом вся ответственность возложена на застройщика, в силу того, что на него возложена обязанность просчитать риски и осуществить мероприятия по их устранению или недопущению.

Какой из договоров предусматривает уплату неустойки

Есть еще одно отличие между договором долевого участия и договором инвестирования, на котором хочется заострить внимание отдельно. Речь идет о таком виде ответственности застройщика, как выплата неустойки.

Как уже было сказано ранее, на страже прав дольщика при заключении ДДУ стоит ФЗ №214. Именно он подробно регулирует вопрос взыскания неустойки с застройщика при нарушении обязательств последним. Подробнее об основаниях и самом процессе взыскания неустойки можно прочитать в статье сайта «Взыскание участником ДДУ неустойки с застройщика».

Теоретически, взыскать при необходимости неустойку по договору инвестирования также возможно. Но сделать это будет гораздо сложнее.

Ведь в этом случае границы ответственности строительной фирмы, а, соответственно, и порядок взыскания неустойки, очерчены только самим соглашением.

Кроме того, даже если получится истребовать уплату неустойки, ее размер может быть меньше в разы, чем если бы она взыскивалась по ДДУ.

Предлагаем ознакомиться:  Причина инвалидности афганцам

Что же выбрать: ДДУ или договор инвестирования?

Ответ на вопрос, какой же из вышерассматриваемых договоров выбрать для заключения при покупке жилья в строящемся доме, зависит от поставленных целей и задач. В любом случае, в тонкостях различий данных видов соглашений может разобраться только юрист, имеющий специальные познания и богатый опыт в данной области.

Вполне возможен вариант, когда окажется, что для лица, которое собирается заключить ДДУ, будет правильнее и выгоднее выбрать договор инвестирования. Или наоборот. Поэтому не стоит спешить подписывать документы без консультации с профессионалом.

Юристы Общества защиты прав дольщиков помогут разобраться, что же выбрать в такой ситуации – ДДУ или договор инвестирования, разъяснят плюсы и минусы каждого из них.

Свяжитесь с нами через раздел сайта «Контакты» либо заполните форму обратной связи справа.

Заключение

Инвестирование и долевое участие различаются по своей природе. Нормы закона оберегают дольщика, обязывая застройщика страховать проекты. А вот инвестор несет больше рисков, т.к. такие проекты могут повлечь как дополнительное финансирование, так и потерю доходов и вложенных капиталов.

При этом и участие в долевом строительстве предполагает не только получение желанных результатов (экономически выгодной стоимости жилья) но и неприятных последствий (риск финансовых потерь, времени, судебных споров).

Поэтому при выборе организации-застройщика следует учитывать все моменты начиная от проверки всей документации на строительство, и заканчивая описанием каждого пункта договора.

Приобретение квартиры по договору инвестирования

Мы с женой хотим заключить договор долевого участия. Строительство многоквартирного дома уже начато и сейчас находится на стадии строительства восьмого этажа (из двенадцати). Застройщик предлагает заключить договор об инвестировании. Имеем ли мы право в этом случае получить свою квартиру?

Инвестирование не предполагает регистрацию договора в Росреестре, следовательно, жилье, которое Вам предлагается, не будет обременено. В таком случае застройщик может оформить еще несколько сделок на эту квартиру. Следует также учитывать, что при инвестировании, получение конкретного жилья не предусмотрено, и Вы можете быть уже не единственным, кто вложил средства в данную квартиру.

Согласно инвестиционному законодательству, преимущество на доход или объект (квартиру) имеет инвестор, который самым первым заключил договор и внес капитал.

Для покупки квартиры на семейные нужды, Вам лучше стать участником долевого строительства, а не инвестором. Право на получение жилья в этом случае будет гарантировано.

Источник: https://urist-zelenograd.ru/dogovor-investirovaniya-stroitelstvo-mnogokvartirnogo-zhilogo-doma/

Что такое ДДУ — договор инвестирования строительства или купля-продажа?

Долевое участие инвестор

До 2005 года все покупали квартиры в строящихся домах по сделкам инвестирования. Сегодня такой вид сделки встречается редко. Его заменило долевое участие.

На первый взгляд, эти два договора очень похожи — на самом деле, существенно различаются и предназначены для разных целей.

Договор долевого участия предполагает, что застройщик обязан построить объект недвижимости, ввести его в эксплуатацию, передать право собственности дольщику в определенный срок.

Дольщик оплачивает установленную ДДУ цену еще на этапе строительства.

По этому соглашению дольщик приобретает право требования, а право собственности оформляется после подписания передаточного акта.

Альтернатива ДДУ — инвестиционное соглашение или соглашение о совместной деятельности — это договор простого товарищества. Он заключается вкладчиками для возведения объекта недвижимости за счет денежных средств и имущества инвесторов.

Сторонами сделки выступают: инвесторы и заказчик. Заказчиком может быть один из инвесторов. Заказчик ищет застройщика и поручает ему постройку либо реконструкцию здания.

Деньги инвестора – это вклад. Цель инвестора — получить в собственность объект недвижимости.

Он получает только часть – долю в общей долевой собственности, если в тексте сделки не указано, что вкладчик должен получить в собственность отдельное помещение.

Законодательная база

Инвестирование регулируется:

  • Законом об инвестиционной деятельности №39-ФЗ,
  • главой 55 Гражданского кодекса.

Сделки в области долевого строительства подпадают под:

  • Закон о долевом участии 214-ФЗ — основной закон,
  • Закон о защите прав потребителей,
  • правовые основы прописаны в ГК РФ.

Государственные гарантии

ДДУ подписывается сторонами только после того, как застройщик выполнил обязательные действия, установленные законодательством:

  • вначале он оформляет в собственность землю,
  • согласовывает проект,
  • получает разрешение на строительство.

Инвестиционный договор стороны могут заключить в любое время, даже если нет документов — только идея. Это удобно и не требует ожидания.

Основные отличия формы

Договор инвестирования не требует государственной регистрации. Уступка также не регистрируется: достаточно письменного соглашения с подписями.

В соответствии со ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», соглашение регистрируется в ЕГРН. Дополнительный контроль со стороны государства придает сделке надежности.

Сделка не будет действительна без регистрации.

Оплата

Оплата по договору ДУ происходит в денежной форме.

По инвестиционному соглашению в качестве оплаты принимается любая собственность инвестора: имущественные права аренды, земельный участок под постройку.

Посмотрите видео о том, чем отличаются два типа сделок:

Цена

Инвестирование предполагает разделение между вкладчиками всех рисков. Если строительство будет приостановлено, потому что нет денег, инвесторы будут вынуждены вложиться дополнительно.

По ДДУ вся ответственность на застройщике, который должен заранее просчитать и застраховать риски. Это помогает дольщику не беспокоиться по поводу дополнительных затрат.

Ответственность застройщика

Ответственность заказчика по ДДУ строго регламентируется действующим федеральным законодательством, которое определяет условия и сроки сдачи объекта, гарантии качества и другие механизмы государственной защиты.

Ответственность заказчика по инвестиционному договору определена его условиями.

Просрочка

Застройщик обязан направить дольщику уведомление о невозможности закончить строительство за 2 месяца до определенного сторонами срока. В уведомлении он предлагает изменить условия сделки.

Дольщик может отказаться от сделки и расторгнуть её. В этом случае Застройщик обязан полностью вернуть денежные средства и выплатить неустойку.

Неустойка рассчитывается по закону «Об участии в долевом строительстве» (ссылка).

Инвестор может рассчитывать почти только на гарантии, указанные в тексте сделки.

Он также может потребовать выплатить так называемую «законную неустойку» по ст.395 ГК РФ. Она имеет сложную формулу расчёта, но в целом в 2 раза меньше размера, для физических лиц по ДДУ.

Банкротство

Дольщик вправе обратиться в арбитражный суд в течение 30 дней с момента объявления застройщика банкротом и с одним из двух вариантов требований: вернуть свои деньги или получить право собственности.

Если жилой дом уже достроен, то дольщикам повезло – они могут потребовать передать им помещения. Суд удовлетворит требования.

Если же дом не достроен, то застройщик может передать свои права на объект незавершенного строительства и земельный участок в ЖСК, созданный дольщиками.

Если нет ни денег, ни дома, дольщики обращаются в Фонд защиты участников долевого строительства и получают компенсацию.

В случае банкротства застройщика по инвестиционному договору, инвестор обратится в арбитражный суд с требованием о возврате денег либо передаче прав собственности на объект недвижимости.

Риски по инвестиционной сделке не покрываются государственными гарантиями.

Советы

  1. Инвесторы несут на себе больше рисков, чем дольщики.
  2. Стоимость по сделке долевого участия будет выше. Застройщик заложил в цену ДДУ возможные убытки.
  3. Инвестиционный договор – гибкая форма сделки: все гарантия должны быть прописаны в договоре.
  4. Для покупки квартиры выбирайте ДДУ.
  5. Инвестиционные и предварительные соглашения – уловки застройщиков. Следите, чтобы в заголовке было написано «Договор долевого участия».

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/dolevka/dogovor-investirovaniya-stroitelstva-ili-kuplya-prodazha.html

Долевое участие в бизнесе

Долевое участие инвестор

Первый инвестор определяет на только скорость развития от стартапа до полноценного бизнеса, но и размер вашего будущего предприятия – малое, среднее или большое. Необходимо быть уверенным, что репутация на рынке вашего первого инвестора не отпугнет всех остальных.

А другие инвесторы обязательно зайдут к вам на более поздних стадиях, если ваш стартап имеет достаточный потенциал для роста до $50-10 млн. как минимум. Если же первый инвестор оказывается последним – это первый признак смерти проекта.

Отдавая посевному инвестору слишком большую долю, вы рискуете загубить свой стартап в самом начале.

Итак, какую долю компании следует предложить первому инвестору, за какие деньги и в каком проекте? На заданный вопрос корреспондентам AIN.UA отвечали представители крупнейших игроков украинского рынка стартапов – бизнес-инкубаторов  Happy Farm, EastLabs и GrowthUP, венчурных фондов  AVentures Capital, TA Venture и Runa Capital.

Так в чем же проблема?

Стартапы должны с большой осторожностью раздавать доли на ранних этапах. Управляющий партнер BVU Group Денис Довгополый уже неоднократно наблюдал ситуации, когда украинские и российские перспективные стартапы отдавали слишком большой кусок на посевных стадиях и не могли потом привлечь инвесторов.

Как поясняет Д.Довгополый, такой стратап отдаст инвестору раунда А 35%, при том, что инкубатору и бизнес ангелу он уже отдал по 15%. В раунде В – еще 15-20%, раунд С потребует 10-15%, и еще минимум 10% надо будет отдать сотрудникам в виде опционов.

Тогда доля основателя компании останется просто мизерной, и пропадет любая мотивация двигаться дальше. В подобной ситуации стартапер может только пойти к инвесторам и предложить переиграть партию: предлагать им не 15+15, а 10+10 или даже 5+5. В таком случае не сложно предугадать ответ нынешних инвесторов.

Именно поэтому инкубатор GrowthUP (входит в BVU Group) не требует у стартапа более 5%.

Венчурный партнер TA Venture Игорь Семенов считает, что на pre-seed и seed-стадии предпринимателю не стоит отдавать инвесторам более 20% в общей сумме, чтобы их доля в будущем не сильно размывалась. Управляющий партнер AVenture Capital Евгений Сысоев согласен с Семеновым.

Многие сильные предприниматели, говорит эксперт, сами инвестировали на посевной стадии и к раунду А доходили с внушительным контрольным пакетом. Если же стартап отдает первому инвестору 30-40% меньше чем за $0,5-1 млн., то либо проект не имеет перспектив, либо инвестор «нанял команду», либо проектом руководит не опытный предприниматель.

В любом случае, говорит Сысоев, на раунде А такой проект 100% получит отказ.

Однако украинские инкубаторы Happy Farm и EastLabs, в свою очередь, за инвестиции на посевной стадии в $20 тыс. и $15 тыс. соответственно, требуют 15% в проекте.

Так в инкубатор обращаться не стоит?

Инкубаторы, подобные Happy Farm и EastLabs, вкладывают в стартапы не только наличность, но и сервисы, которые дополнительно обошлись бы в несколько десятков тысяч долларов.

Это и финансирование многих отраслевых мероприятий, мастер-классов от экспертов и менторов с мировым именем, инфраструктура и т.п.

Таким образом, общая сумма вложений в стратап в несколько раз превышает сумму вложенного стартового капитала.

Поэтому для Украины 15% в обмен на все вложения инкубатора – вполне нормальная схема, говорит Эвелин Бучацкий, управляющий партнер EastLabs. В США совершенно иная ситуация, поскольку стартап-экосистема в Кремниевой Долине уже достаточно развита, и у стартапов не возникает необходимости в дополнительных сервисах.

К тому же, большинство инвестиционных мероприятий, за которые в Украине приходится платить немалые деньги, там проходят бесплатно.

На каждом рынке свои принципы инвестирования и соотношения долей в рамках посевных инвестиций. На развивающихся рынках стартапы компенсируют инвесторам высокие риски, отдавая большую долю в проекте. Украина относится к таким рынкам.

Украинские стратапы отрезаны от мировой стартап-индустрии, потому они менее опытны и хуже подготовлены. По словам Бучацкий, чем дольше проект расположен от Долины, тем ниже будет ваша оценка и тем больше вам придется заплатить инвестору.

Эксперты EastLabs помогают стратаперам рассчитать все таким образом, чтобы сохранить за собой контрольный пакет на раунде А. Как отмечает Эвелин, инкубатор еще не сталкивался с ситуациями, когда бы у их экс-резидентов возникли проблемы с привлечением инвесторов на более поздних стадиях.

Как размер доли зависит от размера инвестиций?

Гайдар Магдануров, директор по инвестициям Runa Capital, советует предпринимателям брать ровно столько денег, сколько нужно.

Тогда на первой стадии не придется отдавать инвестору слишком много, и на следующих раундах будет возможность привлечь инвесторов за меньшую долю.

Чем больше денег требуется компании для достижения следующего этапа развития, тем больше риск инвестора и тем большую долю он запросит, утверждает эксперт.

Если стартап располагает только идеей и командой, то со стороны инвестора будет вполне честным запросить 40%. Но когда уже имеются конкретные достижения – готовый продукт, каналы продаж, клиенты, команда – и от инвестора требуются средства для масштабирования бизнеса, то обоих может устроить доля в 10-20%.

В любом случае, тут важно учитывать абсолютные значения, ведь 10% от миллиона это гораздо больше, чем 80% от тысячи, говорит Магдануров.

Небольшой местный бизнес можно вырастить из очередного сайта по продаже бижутерии, новостного портала или мобильной игры. Крупные венчурные фонды вряд ли заинтересуются такими проектами.

Евгений Сысоев поясняет, что ели за 15% инвестор дает $15 тыс., то проект потянет на $100 тыс. post money. Но если 25% уходит за $1 млн., то это $4 млн post money.

Для сегмента электронной коммерции такая ситуация возможна, если стартапу удается выйти на показатель в $1 млн. продаж в месяц.

Игорь Шойфот, серийный предприниматель, председатель Борда Happy Farm и инвестор TMT Investments, говорит, что достаточно легко определить. сколько отдавать первому инвестору. Загляните на CrunchBase, AngelList и TechCrunch и срвните оценки там с оценками украинского (российского) рынка.

Сделайте скидку на масштабы, стоимость рекламы, величину exitов и доход на человека в регионе – и у вас получится достаточно реальная картина для Украины. Для стартапа с идеей или прототипом – цена не превысит $200-500 тыс. После инвестиций от ангелов и первых успехов – $500 тыс. После полного цикла в инкубаторе и первых успехов  $1-2 млн.

А вот стартап, у которого уже есть серьезные успехи (миллион и больше уникальных посетителей в месяц, существенные тенденции роста продаж) потянет на $1-3 млн. Если проект уже имеет несколько миллионов пользователей и миллион от продаж – $3-5 млн.

Источник: https://inventure.com.ua/news/world/osobenosobennosti-vzaimootnoshenij-s-investorami-dolevoe-uchastie-v-proektah

Как заработать на недвижимости?

  • Зачем вкладывать в жилье?
  • Заработок при долевом участии в строительстве
  • Заработок на классическом инвестировании
  • Покупка жилья с последующей сдачей в аренду
  • Заработок на доходном доме

Инвестиции в строительство объектов или готовые объекты недвижимости стали за последнее время чрезвычайно популярным видом вложения средств. Возможно, свою роль сыграл кризис, который подтолкнул потенциальных инвесторов к вложению в недвижимое имущество. Но почему все так спешат вкладывать свои средства в жилье и коммерческие объекты и как заработать на недвижимости?

Зачем вкладывать в жилье?

На сегодняшний день недвижимость является одним из самых надежных активов на рынке. Если вы не знаете, где лучше хранить свои сбережения, то почти любой эксперт вас убедит, что инвестирование в недвижимость является самым прибыльным, безопасным и надежным на сегодняшний день.

Доверять деньги банкам опасно, да и хранить средства в валюте невыгодно, ведь деньги в любой момент могут обесцениться. Именно поэтому в России за последнее время стало таким популярным инвестирование в жилье.

Из-за падения курса рубля люди поспешили сохранить свои сбережения, выгодно вложив их в объекты на рынке недвижимости.

Основные преимущества недвижимости – надежность и прибыльность.

Объекты недвижимости почти невозможно украсть, они не устаревают, не выходят из моды, они всегда пользуются высоким спросом и поэтому их стоимость в долгосрочной перспективе растет.

Даже если сейчас наступил кризис и все говорят о снижении стоимости жилья, то это лишь временное явление, после которого баланс на рынке вернется в исходное положение и недвижимость снова начнет дорожать.

Заработок при долевом участии в строительстве

Существует множество вариантов, предлагающих заработок на недвижимости и все они так или иначе заключаются в инвестировании в объекты на рынке. Самый простой и доступный способ заработка при инвестировании – это покупка жилья на ранней стадии строительства дома.

Вы оформляете с компанией-застройщиком договор долевого участия в строительстве и приобретаете квартиру на стадии котлована по низкой цене. Дело в том, что чем ближе дом к вводу в эксплуатацию, тем дороже жилье.

Если вкладывать еще на начальной стадии строительства, то квартира вам обойдется на 20-30% дешевле.

Посмотрите видео Николая Мрочковского о том, как правильно инвестировать в новостройки в кризисный период

Нажмите, чтобы узнать больше об инвестировании от Николая Мрочковского

Далее вам остается лишь дождаться, пока застройщик введет дом в эксплуатацию и после этого вы можете смело выставлять недвижимость на продажу по рыночной цене. Вы так можете приобрести сразу несколько квартир в разных проектах и такое инвестирование даже не считается бизнесом, поэтому платить налоги с прибыли не придется.

В целом, все риски в данном случае на себя берет непосредственно компания-застройщик. Фирма гарантирует вам предоставление купленной квартиры по зафиксированной в договоре цене.

Даже если условия на рынке изменятся и жилье подорожает, вы получите недвижимость по стоимости, зафиксированной на бумаге. Единственный риск долевого участия в строительстве – это вероятность того, что застройщик может не завершить строительство дома.

Главное выбирать при покупке квартиры надежные проекты от застройщиков с высокой репутацией. Не следует бросаться на заманчивые предложения от малоизвестных фирм.

Источник: https://rugloria1.com/dolevoe-uchastie-v-biznese/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.