+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Договор паенакопления переустуак если площадь уменьшилась

Содержание

Осторожно, мошенники: как обманывают покупателей по договору переуступки

Договор паенакопления переустуак если площадь уменьшилась

Купить квартиру – это вам не сосиски сварить. Если что-то пойдет не так, не получится сбегать в соседний магазин и вернуться через 5 минут с новой жилплощадью в кармане. Ошибка может стоить потерянных – огромных! – денег.

Но не только эта опасность подстерегает простых людей. Беда может подкрасться, например, в виде потери работы при действующей ипотеке. Банкам всё равно, почему вы не можете дальше платить. Максимум что они готовы предоставить – «ипотечные каникулы» на определенный срок.

А ещё рискует тот, кто берет квартиру не у застройщика, а вроде бы у такого же собрата-дольщика. Тогда заключают не ДДУ, а договор уступки прав требования. Кстати, доля таких сделок на первичном рынке составляет сейчас около 10-20%.

Что не так с этой схемой?

Вроде бы всё чисто, просто и понятно. Используют ее обычно тогда, когда человек ну очень сильно хочет купить квартиру определенной планировки в конкретном ЖК, а у застройщика их в продаже не осталось.

При этом дом еще не достроен до конца и не введен в эксплуатацию. Значит, собственности как таковой ещё нет, есть только право на неё. Вот его-то и переуступает одно физическое лицо другому. И делает это, как правило, за меньшие деньги, чем будет стоить эта квартира после сдачи дома.

Зачем продавцу избавляться от своей новой квартиры?

Обычно варианта здесь два.

1. Или в семье за время строительства произошло пополнение, и теперь ей явно не хватает дополнительных метров – эту квартиру хотят продать и купить побольше.

2. Или же квартиру купил инвестор: специально, чтобы потом перепродать дороже. Но если раньше прибыль могла достигать 50% (квартиры сильно вырастали в цене за время от «котлована» до финальной стадии), то теперь она редко превышает 20%.

Хотя и это немало, учитывая цены на жилье: например, при первоначальной стоимости квартиры в 4 миллиона «бонус» составит около 800 тысяч. К тому же, инвестор экономит на налоге на недвижимость (его уже будет платить новый собственник после оформления права собственности).

Есть еще и третий вариант – сознательное мошенничество. О нем сейчас и расскажем.

Чем рискует покупатель квартиры по переуступке?

Конечно, никуда не денутся универсальные риски, связанные с покупкой «воздуха» (то есть еще не построенной квартиры). Даже на финальной стадии при отсутствии финансирования стройка может остановиться, а сроки сдачи – перенестись. Или при приемке может оказаться столько «косяков», что долгожданное новоселье, опять же, придется отложить.

Недавно мы подробно писали о том, как принимать квартиру без отделки и с отделкой, чтобы потом не пришлось все переделывать за свой счет.

Сейчас же подробнее остановимся на рисках, связанных именно с договором уступки прав требования.

1. Обратите внимание на количество квартир, которые в конкретном ЖК продаются по переуступке. Если их слишком много, то это может быть тревожным звоночком: у строительной компании могут быть проблемы.

Чтобы уйти от эскроу-счетов и получить возможность работать по старым правилам (ЗОСК), ряд застройщиков еще с весны выводили квартиры на «дочерние» компании. Покупали сами у себя, чтобы потом реализовать как раз по переуступкам.

Свидетельствует ли это о том, что у компании стабильное и надежное положение?.. Если «дочка» платила за квартиры не живым деньгами, а взаимозачетом, то есть некими выполненными работами (и не факт, что выполненными не только на бумаге) – реальных денег на строительство у компании может быть мало. Несмотря на впечатляющую, казалось бы, статистику продаж. Делайте выводы.

2. Сюрприз также может подстерегать со стороны первого владельца, который способен уступить право требования, не расплатившись до конца с застройщиком.

Вместе с уступкой прав на нового собственника перейдут и все обязательства предыдущего хозяина. Согласитесь, квартира с долгами – это совершенно не то, о чем мечтает каждый из нас.

К счастью, в большинстве ДДУ есть пункт, предусматривающий невозможность продать квартиру без согласия застройщика – это определенный гарант.

3. А еще мошенники могут провернуть следующую схему: попытаться продать квартиру по старому паспорту, который «утерян» или «украден», и попросить полностью рассчитаться с ними прямо во время подписания договора, а не после его регистрации. Законом это допускается.

Понимаете, что происходит дальше? Несчастный покупатель остается и без денег, и без квартиры.

4. Не менее серьезные проблемы могут возникнуть, если продавец на момент покупки квартиры состоял в законном браке. Если у него нет письменного разрешения от супруги на продажу недвижимости, то впоследствии она вполне успешно может отсудить себе половину.

Тоже вполне себе нормальная схема мошенничества: написать «заявление» о потере паспорта, получить свежий без всяких отметок, а потом и деньги выручить за квартиру, и «сверху» финансовый бонус, на который прекрасно можно сгонять в путешествие, вместе с якобы бывшей супругой.

5. Ну и напоследок: признание сделки недействительной. Это может случиться, если первый дольщик будет признан банкротом в течение трех лет после совершения сделки с недвижимостью.

Мораль сей басни такова: перед покупкой квартиры по договору переуступки обязательно должна проводиться юридическая проверка.

Причем, смотреть следует не только на репутацию и надежность застройщика, его документы и разрешение на строительство, но и на статус конкретной квартиры. Не было ли по ней ранее переуступок, нет ли в числе собственников несовершеннолетних, нет ли у продавца действующих судебных процессов.

Если хоть что-то из упомянутого есть – от такого жилья лучше держаться подальше. Слишком высок риск остаться обманутым: и без денег, и без квартиры.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5bc4446d8de61c00a916eb97/5d4c0010dfdd2500ad98f8f9

Договор паенакопления переустуак если площадь уменьшилась

Договор паенакопления переустуак если площадь уменьшилась

ФA(W⌠√├╠┼н╒ояS}Ёгсцщ▒iu╥▌■▓Г▓,жЁ≥H|в┐├тщсMX╨7БЙE{й╣(ч╗с╞1Q╟Z²╗ё_эДтг┬ф▐┘аm▌²W┬AF≤L■░l’┬+у┤жк╚5лmL*Щл┘FU└д▓ж%▄и-Эaц]О≈у█?╤eиФЭ╢Щo╘]ч├ж#k·О √┬б▄TAГ╠┤╛?╦?Уафы╚Ф/°Я’эyф-╘`и’└ЪМ╞F*щNчёёа┼р┼ыk+v╨NыO╧╬tЩДр-роsэ╪┼{ь.

╛рoЮ6ХqЛДvЙ5A{⌠C╘h╘XдzN╞╖?йoяmЦЪ╓шa▄@д╚▄ф╥╣1╦цaЫ╙╡╡о ╡Ф*─╥┘─&Д┤#═!FяD▓┐:°╡щАД\╒кыa+v≈ЕЕC╠яХн╖n╜F╢┬ёDZ┤еq≈xBЭTтXь3╠╪b≈Э╙LKД:y■ПКмEWD╫f┐═ВеК▀ЬYЯюТ┴5⌡ЬTО┤©╒╥Ъ╪G+Rкf≈wОM]s≤цН╘эМЦ▒,,5К▒%ыЛВ╤п©jЛ(ъ╗Sl a▄cХИзpьм╡7{m`НГ╞#nи╫ум1)uр©≈Аpv:гУWp▄╔NЪ]Щ╧З`═?▌ыыБеDIэ*r┬l├┬5p┘#ЫfхWgхоиъ∙оEPЙ8F╧R$б▒p(╞│XHбK▌┬ЫЫn╥▀ЖO$╢ZQ!УR=╜Xn╘Э≥─r╪┐4Ml╒JSKсж╕щM|S0Сtk═∙H─?-Hw4X░yщсG∙qЁ■l?wА─\╒╛╢%PБ╫л╘&3/Дъ4UаJL╤≈?ЫЙ⌠`\∙÷┐│╢TлхЪgоЪ╪┌√╨E╫Wd└Йд6Щ7ж╤ЮSgc╒░+╛█ЮkВжfзТЧтЬi∙╧╠╬тN-│%≈▌н/©т├m}╤-NCыWц(eN6CA├lпeъ√MKk ╙[j·!o └ВWцB╡п©0╟┌╛Т╞lЛЭ#ПKю8⌡╫й╠ЕdЕь╔╗,6K√е▌a:╕╚жХ┐{┐[8\э?┤ а─5иИ┬┘#%а@U8р≥╬Wi иСШЛ~©▐TWRх╤ы╙~.╪╓╨┼█г~⌡UKH©÷ДО@Щц╖jПж0рЫЁ+ggJatп9°∙5ы9y%еЛ°∙²+SLwaDЖТ╚И└k0d/pwBА=Й{╖92{∙:R▓ГхГ▓╙╗яым8у╙О jШ»╢32жn╣qАш╛,?Kнa.

Внимание

Участник(и) на условиях настоящего договора осуществляет(ют) паенакопления путем внесения паевых взносов, получает(ют) Жилое помещение в безвозмездное пользование на период действия настоящего договора, а после полного внесения окончательного пая (Пая) — приобретает(ют) право собственности на Жилое помещение, что подтверждается выдаваемой Кооперативом Справкой о полной выплате Пая. 1.4. Планируемый (ориентировочный) срок ввода Объекта в эксплуатацию, в соответствии с договором № от 11г. – квартал 20 г. 1.5. При заселении Объекта после ввода его в эксплуатацию, Кооператив на основании решения общего собрания (конференции) членов кооператива предоставляет Участнику(ам) Жилое помещение по Акту приема-передачи в пользование при условии отсутствия задолженности у Участника(ов) по настоящему договору.

Уведомления Участнику(ам) выдаются Кооперативом на руки под расписку либо направляются почтовой связью. 6. ФОРС-МАЖОР 6.1.

Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после его заключения в результате событий чрезвычайного характера, которые стороны не могли ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами. К таким событиям относятся: наводнение, пожар, взрыв, оседание почвы, эпидемия, а также социальные и политические явления, принятие органами власти актов, повлекших за собой невозможность исполнения настоящего договора.
6.2. При наступлении и прекращении условий, указанных в п.6.1., сторона, для которой создана невозможность исполнения ее обязательств по настоящему договору, должна немедленно известить другую сторону. 7.

 договора по типам

Важно

Владелец считается выполнившим свои обязательства по передаче (уступке) пая (паенакопления) с момента подписания настоящего договора. 2.1.3.

Передать Приобретателю все документы, удостоверяющие права и обязанности, в том числе платежные документы, подтверждающие уплату Владельцем всех необходимых вступительных, членских и паевых взносов. 2.1.4.

Сообщить Приобретателю все сведения, имеющие значение для осуществления прав и надлежащего исполнения обязанностей члена Кооператива.

2.1.5. Принять от Приобретателя оплату пая (паенакопления). 2.2. Приобретатель обязуется: 2.2.1. Уплатить Владельцу предусмотренную настоящим договором стоимость передаваемого пая (паенакопления). 2.2.2. В течение [значение] дней с момента подписания настоящего договора подать в Правление Кооператива соответствующее заявление о приеме его в члены Кооператива. 2.2.3.

Предоставляемое Участнику(ам) Жилое помещение должно иметь отделку согласно Ведомости отделки и оборудования, соответствовать по качеству требованиям проектной документации, строительным нормам и правилам (СНиП), техническим регламентам и иным нормативно-правовым актам в сфере строительства, действующим на момент заключения настоящего договора, и пригодным для его использования в качестве жилого помещения в соответствии жилищным законодательством. 1.6. После полного внесения Участником(ами) окончательного пая (Пая), Участник(и) в соответствии с п.4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.1 ст.129 Жилищного кодекса Российской Федерации приобретает(ют) право собственности на Жилое помещение, что подтверждается выдаваемой Кооперативом Справкой о полной выплате Пая.

Оплата за дополнительную площадь после окончания строительства

Участником(ами) и указанной организацией о возврате кредита (займа) определяются в соответствии с заключенным между ними договором. 5. УВЕДОМЛЕНИЯ И СООБЩЕНИЯ 5.1. При заключении данного договора стороны должны изначально указать верные реквизиты. 5.2. В случае смены реквизитов: 5.2.1.

Кооператив обязан в месячный срок письменно сообщить об этом Участнику(ам).
5.2.2. Участник(и) обязан(ы) в 5-дневный срок уведомить Кооператив в письменной форме, в том числе при изменении адреса для уведомлений и сообщений. 5.3.

Все уведомления и сообщения до передачи Жилого помещения Участнику(ам) по Акту приема-передачи в пользование направляются Кооперативом Участнику(ам) по адресу для уведомлений и сообщений (раздел «РЕКВИЗИТЫ СТОРОН» настоящего договора), а после передачи Жилого помещения Участнику(ам) по Акту приема-передачи в пользование — по почтовому адресу Жилого помещения. 5.4.

Продажа квартиры и покупка по переуступке прав

Т÷skжhь╙hGЮEП%╜.

╕1f3;h60G≈»НAЪ┘sxЭ5╝╠пЧЖvЗ·МMLЭ┬!▒²█M╔Т]еГп1жt╤Жu╫KзЯ!j╨┴Lб╧┤И╚я═Ия3M╟М┼_У/яW╫▓ДkЬхпЖ■·ш┘@█н?┘╕│╨ ■/Ю╚ЧВ┐ЗooQvЬ?|`x#лnZ┌╬╤ц/Q╛о≤B*ЪqZ┌б╬╧╛#╬;P╔С╙sС1щКВ▓фOТ÷0ЙV1r3┼еХ{Н⌡яS┌Е▌Чs▌Aс?Lу═ВA█\▀ЬБОNДъ╕Dz%⌠эpжGL╥D*&╧┐е5╫w╓w╟⌡kB!EЭTSBe9■╖┤NrЩ╬Х╙p╛eRь ЪиС9Ъ/7Х_h endstream endobj 36 0 obj /ProcSet[/PDF/Text/ImageB/ImageC/ImageI] /MediaBox[ 0 0 594.96 840.96] /Contents 37 0 R/Group/Tabs/S/StructParents 6 endobj 37 0 obj stream x°╣ш┼d╥Я}aЪ║gCFё╩▌бпп=≈░─а│┘(е[P╖■ШОТРесИТП╔в _tЦпМ╢GйеЕЙrжН÷ЗИ|оЩомЩГ{ЫH)u?┘╠НSУДЪ°e═БФВФ│╘~)Уз ░╖ьf{┘@h6╒╘Qd~╞⌡╣я[email protected]╟╢ЦKAиП┼²AТhпкъp ░KqFLг?~┴░-a╩╢ол╗Q╡ШЦ≤─╠С║VdйИр╖}▒ГS▒wZй,│SN╠[Y╢├ьуpЛ▒ж─coп` gдkБЭKR20fЮЫ+÷ш68╩дЮ▄й╥c·g▀La╕g≥КЦ7╫v▀_Z 4ъФ J}EУ ╣├╟э[email protected]─ЭkчpЗiTPчг.─░▌nfИЛ╙щ0;╢JGОdP≤╡-~бДr⌡$t▒╞Е╕Щ═⌡7b▒o╓у┼Еx│atе█(Э╕·ЩгgЙгй▌Q╞_═Е ╪Ж°~н/ё·КRxb·х;:?└\│╚ц┌╘ЖЭБм░ъ╚╫M0╩╜:,╠т#и╝©=≈▄Pж,Ёr°\╙`к[Л╓Mц|XE┬┼c·e+lч╔m═lAнOJAh╥╖⌡[E╧ж▐XkO╓T╨╦z▐?Э╬╙╙ШАУЭ╞┌/║b╧fr{йЙж²ь.
В соответствии со ст.244 Гражданского кодекса Российской Федерации при количестве Участников более одного Жилое помещение приобретается ими в общую долевую собственность, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности (в случае, если Участники являются супругами и договором между ними не установлен иной режим имущества, нажитого ими во время брака). При необходимости установления неравных между собой долей Участников в праве общей собственности на Жилое помещение, Участники после выдачи Кооперативом Справки о полной выплате Пая имеют право заключить между собой отдельное соглашение об определении долей в праве собственности на Жилое помещение.

В случае невнесения Участником(ами) первоначального паевого взноса в сумме и срок, указанный в п.3.2. настоящего договора, договор считается не вступившим в силу. В случае внесения Участником(ами) первоначального паевого взноса и/или текущего членского взноса в неполном объеме либо с нарушением срока, указанного в п.3.2.

настоящего договора, договор считается не вступившим в силу, а внесенные денежные средства подлежат возврату Участнику(ам) в течение 30 дней на основании его(их) письменного(ых) заявления(ий) с указанием реквизитов лицевого(ых) счета(ов), открытого(ых) на имя Участника(ов), в противном случае Кооператив имеет право перечислить денежные средства на депозит нотариуса в срок не позднее шести месяцев с даты, указанной в п.3.2. настоящего договора. 4.2.

K▒╟:8°В█i┌╣ОзaшDФ3QE{-;Я»k╘²я²zЗ▀r»Tc╛N2╡t∙yУY÷` ЗЛj┴Q░q╤%ЧЗ∙²▐╛р╣$Э’щэ╧√НёR.эD1:бs╓a▓+rG╓2╔.|⌡└∙Я2NзW╤╬gзй%╨gж.

d6[9пO&EК╪/6MEPСВ*e╫▐╦ю╚Тx∙чмX²»Z▓S╫╙QxbКмn╚Яхт└ьиebxu0м╓)-╟Ц&─Wn│r!RЯ└≈x,ДАAUю²│АЖn\╡ Kx#▓о(`’фSbяБWQB╖┴у├о┤Z┬ж6a▒uЗ╓╫Ё⌡≈хЕ╘0;▄╟А]мщ╖Ь~▒*З╕Sм©°as┬█ЖвШх╫{ШR_xЕ└з▐Я█╗}÷z■З\Ьщ╕╨≥oM┘@кzпsШ,╗╧)[email protected]ЗaъПK▄)─уп┤Z3┼■4╠┬·╝qj┼D2 ЗЛЫ╠╢s╥Б┬ЕnСВ²Dрr■5√э2zl.

rДgЖ▓qд■З⌡╗∙TХ*т╪√iL╝=Ц┴cд·│иK ╚╫#qш╞%B┌гW9hJ▀[email protected]└w┐)╢╞w!б┤з└n╤L!`[email protected]▐╖Ю╣-YЙ▌nтн╦z#-гцR█²}W10·\▐ыj╕≤е┐ОгoЯk~3Tм3o\D,╜Й╗∙ФВ≥╟╩d─ps)╔╩*²J╘≈:g?!~╫XQdc╣n5ХNhл┬hf f|+kЗFм©;▓╓pL╙ш▀╞ь%цу─mе гЁS!шБвtЪжe╡G▄u0╞├5U2/─W⌠╠;╢ЁЩ|DЛН≥┴НжPЖГ≈Q▄┬у▌?╘зЛ┌фс╚└bэVu╢ы)KуРЮБЪИжОйЖп@ц°»S╘╫Дj▀ЭЮс *`kлФЖЫvТ xTyБU╨8]I=ВйЁAX≥Фыа;цд═Юё╢ц╛М·О9ёM÷фхzzКю╧юWxуcБЮ┼Ц╜╞G╘╦)T8B▓Rore(и├Qи\≥│`кr(│К╠6╠P╗║ ╜7╤ж╣pfw#⌠─Тг╣юf░ |c┘B╟d╥╞408FI6╗ теЗDЦ╟ь(_JZЮ▓■╖░·Дж╞Ь =[EЭ+uxмЕв╣▄h╗╬┤Akиn╝©Ц ЖwЬWKЗ]шЮГрy╜ц_ы╜▓╢▀@Н│ВШоr)|д╨[Й╢q╕UЦqr÷аrтг0Ф■$╫тУ╚h└эВhщ░аыМaоч┬m╡gшьfмДЩ.
Жилого помещения и расчета размера подлежащего внесению Участником(ами) пая является существенным. 8.4. Риск случайной гибели или случайного повреждения Жилого помещения до его передачи Участнику(ам) по Акту приема-передачи в пользование несет Кооператив, после передачи — Участник(и). В случае предоставления Жилого помещения под отделку Участнику(ам) риск случайной гибели или случайного повреждения Жилого помещения переходит к Участнику(ам) с момента подписания Акта предоставления Жилого помещения под отделку (ст.211 Гражданского кодекса Российской Федерации). 8.5. Вопросы, не нашедшие своего отражения в настоящем договоре, регулируются Уставом Кооператива и действующим законодательством. 8.6.

Ёгсцщ▒iu╥▌■▓Г▓,жЁ≥H|в┐├тщсMX╨7БЙE{й╣(ч╗с╞1Q╟Z²╗ё_эДтг┬ф▐┘аm▌²W┬AF≤L■░l’┬+у┤жк╚5лmL*Щл┘FU└д▓ж%▄и-Эaц]О≈у█?╤eиФЭ╢Щo╘]ч├ж#k·О √┬б▄TAГ╠┤╛?╦?Уафы╚Ф/°Я’эyф-╘`и’└ЪМ╞F*щNчё&”,”word_count”:868,”direction”:”ltr”,”total_pages”:1,”rendered_pages”:1}

Источник: https://vip-real-estate.ru/2018/05/04/dogovor-paenakopleniya-pereustuak-esli-ploshhad-umenshilas/

Договор паенакопления

Договор паенакопления переустуак если площадь уменьшилась

Кооперативная система была разработана в советский период, когда по сути строить жилье на коммерческой основе было нельзя. Схема покупки квартиры по договору паенакопления распространена на рынке новостроек и сейчас. Приобретателю предлагается вступить в кооператив, оплатить вступительный и паевый взносы в качестве оплаты будущей квартиры.

Ранее мы разбирались в том, какие существенные условия должны быть прописаны в договоре долевого участия. Мы выяснили, что для защиты своих прав в суде покупатель квартиры в новостройке может использовать нормы 214 ФЗ. На соблюдение норм этого акта надо ориентироваться при оценке надежности застройщика.

Если девелопер предлагает заключить договор с жилищно-строительным кооперативом, скорей всего уровень согласований с местной администрацией практически на нуле.

Обычно это временное явление и в течение нескольких месяцев удастся получить разрешение на строительство и сопутствующую документацию. Это позволяет зарегистрировать первый ДДУ и заключать с покупателями уже такой договор.

В то же время сам 214 ФЗ предусматривает участие в долевом строительстве путем вступления в жилищно-строительный кооператив.

Но в нем же сформулировано условие, при котором договор считается заключенным – должна проходить его обязательная государственная регистрация в Росреестре. Такая регистрация предусмотрена для всех типов сделок с недвижимостью, чем же вступление в ЖСК хуже? Тем, что регулироваться может другими нормами закона.

Какими нормами закона регулируется деятельность кооператива

Существует 215 ФЗ о жилищных кооперативах. В соответствии с ним к ЖСК до 1 июля 2016 года предъявлялось минимум требований. В связи с этим договоры паенакопления содержат ориентировочную информацию о сроках передачи квартиры и ее параметрах. По сути большинство кооперативов оставляют за собой возможность изменить площадь квартиры или срок ввода дома в эксплуатацию.

На практике это может означать, что на ваш дом не смогут получить разрешение на строительство. Если компания дорожит своей репутацией, в такой ситуации вам предложат заменить квартиру на вариант в другом доме или вернуть деньги. Это действительно лучший случай. Обращение в суд с договором, в котором вы подписались под ориентировочными параметрами сделки, не даст результата.

Ненадежность этой схемы подтверждается банками. Выдачи ипотечных кредитов при схеме ЖСК редки.

Небольшие малопопулярные банки могут выдать кредит под залог пая, но на невыгодных условиях с высокой процентной ставкой. Банки трезво оценивают риски недостроя.

В случае неспособности заемщика выполнять обязательства по выплате кредита квартиру придется продать, а найти покупателя на недострой сложно.

Даже если вас минуют вышеперечисленные риски, неизбежны проблемы с оформлением права собственности. Если договор, по которому приобретались права на недвижимость, не проходил государственную регистрацию, как и договоры паенакопления, за признанием права собственности отправляйтесь в суд.

В июле 2016 к закону №215 о жилищных накопительных кооперативах приняты поправки, значительно усложняющие деятельность жск

Кооператив, привлекающий средства своих участников для девелоперской деятельности, обязан иметь в свободном для проверяющих органов доступе следующую информацию и документы:

1) перечень членов ЖСК; 2) разрешение на строительство; 3) права жилищно-строительного кооператива на земельный участок, то есть договор аренды и его условия, либо подтверждение прав собственности на него; 4) расположение строящегося многоквартирного дома и его подробное описание, подготовленное в соответствии с проектом;

5) количество жилья строящегося дома, его технические характеристики и изменения проекта.

Таким образом, нельзя продавать квартиры по договорам паенакопления на действовавших раньше условиях. За несоблюдение этих норм предусмотрена ответственность.

Не имеет смысла предлагать заключать договор паенакопления, который и раньше покупатели подписывали “со скрипом”, когда получена вся разрешительная документация и можно заключать договор долевого участия.

Продажа новостроек по ДДУ – необходимость в реалиях высокой конкуренции.

С 1 июля 2016 года количество организаций, предлагающих заключить договор паенакопления для покупки квартиры, резко сократилось. Некоторые участники рынка продолжали еще несколько месяцев привлекать деньги граждан задним числом, то есть заключали договоры паенакопления теми датами, в период действия которых законодательные нововведения не действовали.

Такие серые схемы могли позволить себе только “монстры” рынка, такие как ГК Мортон. Их проект под названием “Столичные Поляны” продолжал продаваться по договорам, якобы заключенным пару месяцев назад.

Покупатели соглашались подписывать документы, несмотря на отсутствие разрешения на строительство и элементарных оснований для строительства дома на территории, которая по слухам подлежит передаче Росавтодору для строительства скоростной магистрали.

На рынке остаются мелкие застройщики, привлекающие деньги покупателей в обход закрепленной 214 Законом схемы. При этом даже крупные и надежные компании банкротятся и совершают ошибки в управлении активами, о чем много открытой информации.

Не позволяйте вовлечь себя в авантюру незаконного строительства. Следует дождаться получения разрешения на строительство и купить квартиру по договору долевого участия.

Пусть на это понадобится какое-то время и цена квартиры вырастет, но итогом будет надежная сделка.

Источник: http://sudtut.ru/2016/11/19/dogovor-paenakoplenija/

Договор паевого взноса и паенакопления с ЖСК

Договор паенакопления переустуак если площадь уменьшилась

Жилищно-строительный кооператив позволяет купить квартиру в небольшой новостройке в рассрочку.

Величина взносов определяется условиями подписанного договора.

Расскажем, как сделать невыгодным для кооператива неисполнения обязательств по договору с пайщиком.

Любой желающий получить может стать членом кооператива, а потом собственником квартиры.

Заключение договора ЖСК гарантирует членам кооператива получение жилого помещения заранее оговоренной площади.

В пределах Российской Федерации членство в жилищно-строительном кооперативе – второй после долевого участия популярный способ инвестиций в недвижимость.

Преимущества ЖСК:

  • рассрочку без волокиты. Нет большого пакета документов, как при ипотечном кредите;
  • без регистрации в ЕГРН. Оформление прав собственности и документации относительно жилья происходит после завершения строительства;
  • участие в управлении вплоть до ания по выбору членов правления кооператива;
  • полный отчёт руководства перед пайщиками.

Риски договора:

  • неокончательная цена. Она может вырасти;
  • неопределённые сроки. Дата окончания стройки будет смещаться.

Шаги вступления в жилищно-строительный кооператив и описаны по ссылке.

Посмотрите видео о рисках покупки через жилищно-строительный кооператив:

Что регулирует договор?

Договоры с ЖСК могут быть двух типов:

  1. предварительный договор купли-продажи пая в ЖСК – читайте здесь.
  2. договор паенакопления. ЖСК просит подписать договор, который будет описывать порядок внесения платежей и передачи квартиры.

Скачать образец договора о порядке оплаты с ЖСК можно тут.

По сути дела, договор повторяет устав жилищного кооператива. Возможно, он расширяет его, дополняя неустойкой. Совершенно точно, это привычный нам юридический документ.

Не путайте с договором долевого участия.

Читая положения договора, держите в голове эти риски:

  • за просрочку никто не ответит, если нет средств на выполнение работ, подрядчик бездействует и у вас проблемы с документами;
  • пайщики платят, если растёт цена строительных материалов или появляются дополнительные работы;
  • члены начинают платить за коммунальные услуги ещё до получения жилищной площади в пользование;
  • когда общее собрание распределяет квартиры, начинаются споры между пайщиками.

Что внутри соглашения о выплате паевого взноса?

Участником кооператива становятся со дня решения общего собрания и подписания договора.

определяется статьями ЖК РФ:

  • 110 – регулирование понятия жилищных и жилищно-строительных кооперативов;
  • 111 – определение права на заключение договора о членстве в ЖСК;
  • 112 – регулирование процесса организации ЖСК;
  • 113 – требования к основному документу (уставу), который наряду с договором о членстве регламентирует функционирование ЖСК.

Договор о членстве в ЖСК не имеет типовой формы – на основании законодательства он оформляется только с требованием отражения необходимых пунктов, к которым относятся следующие:

  • название сделки;
  • предмет заключения договора;
  • права и обязанности сторон — пайщика и кооператива;
  • действие договора, определение моментов изменения.
  • Обратите внимание, что стоимость объекта должна быть указана, а сумма всех выплат и взносов должна быть равна цене квартиры.Необходимая к внесению сумма состоит из двух частей – вступительного взноса и цены за один квадратный метр жилой площади в строящемся объекте недвижимости.

    Права и обязанности сторон

    Читайте этот раздел так, как если бы ваши права были нарушены сегодня. От того, будет ли прописана ситуация в соглашении и какие будут вытекать из этого последствия, зависит исход конфликтных ситуаций.К обязанностям членов ЖСК относят:

    • соблюдение положений утвержденного устава кооператива;
    • выполнение решений, принятых на общем собрании членов ЖСК;
    • погашение положенных частей пая в установленные графиком сроки;
    • внесение дополнительных взносов, необходимость которого вызвана принятым решением органов кооператива.

    В обязанности кооператива входит:

    • контроль целевого направления внесенных членами кооператива паев (непосредственно на строительные работы);
    • выдача справки, подтверждающей полную выплату положенной суммы пая;
    • контроль передачи акта приемки жилого здания по окончанию строительных работ.

    Права пайщиков:

    • участие в общем собрании членов ЖСК;
    • право предоставления квартиры на основании условий договора после выплаты положенной суммы взноса.

    К правам кооператива относится право получения паев от членов, а также изменение условий договора в случае возникновения обстоятельств, связанных с действиями застройщика.

    Смотрите статьи по теме:

    Неустойка

    Перенос сроков строительства утверждается только на общем собрании и никогда – правлением.

    Застройщик пропустит все сроки сдачи объекта в эксплуатацию, когда в оговоренный договором период фактически здание не готово или его состояние не позволяет в нём жить.

    Укажите размер неустойки в уставе ТСЖ и договоре, который подписывается между кооперативом и его членами.

    Если такого пункта нет, получить компенсацию будет очень затруднительно.

    Советы

    1. Внимательно прочтите договор и устав кооператива — эти документы должны вас защищать.
    2. Процедура выхода должна быть простой.
    3. Если в соглашении нет номера и площади квартиры — не подписывайте.
    4. Варианты возврата денег должны быть в тексте сделки.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/zhsk/dogovor/paeviy-vznos.html

Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной

Договор паенакопления переустуак если площадь уменьшилась

В большинстве случаев площадь готовой квартиры, построенной по договору долевого участия, отличается от проектной. Поэтому у дольщиков неизбежно возникают вопросы.

Можно ли вернуть часть цены квартиры, если площадь оказалась меньше? Может ли застройщик просить доплату, если площадь квартиры увеличилась? В этой статье мы постараемся объяснить, что делать дольщику, если площадь квартиры отличается от проектной.

  • Как вернуть переплату?
  • Как посчитать размер переплаты?

Как может определяться цена квартиры по ДДУ?

С 1 января 2017 года в ФЗ об участии в долевом строительстве есть 3 способа определения цены квартиры:

  • как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство + оплату услуг застройщика;
  • как произведение цены за единицу общей площади объекта на общую площадь объекта (грубо говоря, от цены за 1 кв.м.);
  • как произведение цены за единицу общей приведенной площади на общую приведенную площадь объекта. Этот вариант применим к квартирам, в которых есть балконы, лоджии, веранды, террасы. Общая приведенная площадь определяется как сумма общей площади жилого помещения и площади балкона, лоджии, веранды, террасы с понижающим коэффициентом. Эти коэффициенты установлены в Приказе Минстроя России от 25.11.2016 №854/пр и составляют 0,5 — для лоджий, 0,3 — для балконов и террас, 1,0 — для веранд.

Может ли вообще меняться цена долевки?

В федеральном законе «Об участии в долевом строительстве» сказано:

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5).

Поэтому возможность изменения цены долевки как в большую, так и в меньшую сторону, зависит исключительно от условий вашего договора.

Внимательно перечитайте свой договор долевого участия (а если вы покупали квартиру по переуступке прав требования, также посмотрите договор уступки). Обычно все вопросы, связанные с перерасчетом цены, прописываются в разделе «Цена договора».

Если там не прописано вообще ничего про возможность корректировки цены, это значит, что ни вы, ни застройщик не можете требовать доплату в связи с изменением площади.

Условие о возможности доплаты за изменение площади может быть сформулировано, например, так:

При таком варианте цена долевки изменится только в том случае, если фактическая площадь будет отклоняться от проектной в большую или меньшую сторону более чем на 1 квадратный метр. То есть если отклонение площади не превышает 1 кв.м., перерасчет платы по такому договору производиться не будет.

Внимание! В договоре долевого участия может быть предусмотрено, что условием перерасчета цены квартиры является заключение дополнительного соглашения к договору. В этом случае до уплаты денег застройщику / возврата денег вам нужно подписать дополнительное соглашение к ДДУ и зарегистрировать его в Росреестре.

Что делать, если площадь квартиры по сравнению с проектной уменьшилась?

Итак, квартира готова к сдаче, БТИ уже сделало необходимые замеры, и вам известна итоговая площадь. Вы внимательно прочитали свой договор долевого участия и нашли там пункт о возможности перерасчета цены при уменьшении площади.

  1. Напишите на имя директора застройщика заявление. Это можно сделать еще до подписания акта приема-передачи квартиры. Фактическая площадь квартиры всегда обязательно указывается в таком акте. При отклонении площади от проектной в него также часто включаются пункты про взаиморасчеты дольщика и застройщика в связи с изменением площади.

Пример претензии к застройщику о возврате части цены квартиры за недостающие метры

В заявлении обязательно укажите свои актуальные банковские реквизиты для возврата денег. Заявление вручите под роспись и обязательно сохраните свой экземпляр заявления с отметкой застройщика о получении. Также допустимо направить заявление почтой заказным письмом с уведомлением о вручении (в таком случае сохраните квитанцию об отправке и почтовое уведомление, когда оно вам вернется).

Может ли застройщик просить доплату при увеличении площади квартиры?

Да, если это предусмотрено вашим договором долевого участия. Сроки и порядок такой доплаты прописываются в договоре, но обычно это происходит еще до подписания акта приема-передачи квартиры.

Обратите внимание, что застройщик имеет право потребовать с вас неустойку за просрочку внесения платежа (часть 6 статьи 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве), поэтому с доплатой по возможности лучше не тянуть.

Как посчитать сумму к возврату за недостающий метраж и размер доплаты застройщику за лишние метры?

Для этого вам нужны следующие данные:

  • проектная площадь квартиры (обычно прописана в разделе «Предмет договора»);
  • фактическая площадь (ее можно взять из акта приема-передачи квартиры, а также технического паспорта, выданного БТИ);
  • стоимость 1 квадратного метра квартиры — прописывается в договоре долевого участия, обычно после пункта про цену договора, например, так:

Пример 1:

51,6 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 37878 рублей.

Фактическая площадь > проектной => дольщик доплачивает застройщику

К доплате застройщику = (52,7 кв.м. — 51,6 кв.м.) * 37878 рублей = 1,1 кв.м. * 37878 рублей = 41665,8 рублей

Пример 2:

53,9 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 55000 рублей.

Фактическая площадь < проектной => застройщик возвращает деньги дольщику

К возврату дольщику = (53,9 кв.м. — 52,7 кв.м.) * 55000 рублей = 1,2 кв.м. * 55000 рублей = 66000 рублей

Законна ли доплата застройщику 3% от цены договора за подключение к сетям?

Да, если такая доплата предусмотрена условиями вашего договора долевого участия.

Источник: https://paritet.guru/stati/sovetyi-dolshhikam-chto-delat-kogda-ploshhad-kvartiryi-otlichaetsya-ot-proektnoy.html

Договор паенакопления

Внимание С момента подписания Акта предоставления Жилого помещения под отделку Участник(и) несет(ут) обязанность по оплате коммунальных услуг, ответственность за сохранность Жилого помещения и инженерного оборудования в ней, а также ответственность перед Кооперативом и третьими лицами в случае нанесения вреда их имуществу по вине Участника(ов). Получить полный текст При этом, в случае уменьшения общей площади Жилого помещения вследствие выполнения Участником(ами) ремонтно-отделочных работ в Жилом помещении после проведения органом технического учета его первичной инвентаризации, Участник(и) не вправе предъявлять требование к Кооперативу по изменению пая по настоящему договору по причине несоответствия данных первичной инвентаризации данным последующих обмеров Жилого помещения, проведенной указанным органом по заявке Участника(ов).

Таким образом, нельзя продавать квартиры по договорам паенакопления на действовавших раньше условиях. За несоблюдение этих норм предусмотрена ответственность.

Не имеет смысла предлагать заключать договор паенакопления, который и раньше покупатели подписывали “со скрипом”, когда получена вся разрешительная документация и можно заключать договор долевого участия. Продажа новостроек по ДДУ — необходимость в реалиях высокой конкуренции.

С 1 июля 2016 года количество организаций, предлагающих заключить договор паенакопления для покупки квартиры, резко сократилось. Некоторые участники рынка продолжали еще несколько месяцев привлекать деньги граждан задним числом, то есть заключали договоры паенакопления теми датами, в период действия которых законодательные нововведения не действовали.

Такие серые схемы могли позволить себе только “монстры” рынка, такие как ГК Мортон.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.