+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Договор о замене лица в договоре долевого строительства жилья

Содержание

Договор о замене лица в договоре долевого строительства жилья

Договор о замене лица в договоре долевого строительства жилья

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Договор о замене лица в договоре долевого строительства жилья». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Настоящее Соглашение подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

ФЗ № 214, ставит возможность уменьшения цены договора долевого строительства в зависимость от наличия в нем условия, регламентирующего возможность изменения такой цены, а также определяющего случаи, в которых это возможно.
Необходимость осуществления доплаты за увеличение фактической площади квартиры, в сравнении с проектной документацией также обусловлена изначально заключенным договором долевого строительства.

Изменение площади квартиры при долевом строительстве

Вызывает вопросы отсылка к римскому праву. Действительно, институт уступки права требования зародился в римском праве.

Однако необоснованно утверждение о том, что в процессе подготовки ГК РФ 1994 года разработчики обратились к римскому fraus legi, косвенно связанного с уступкой, проигнорировав институт уступки в более развитых правопорядках ФРГ, Франции, опыт дореволюционной и советской России.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален.

Для того чтобы следить за ходом строительства, дольщик вправе требовать график производства работ. Этот документ должен быть подписан и заверен печатью строительной компании. Простая копия в этом случае не подойдет, так как не имеет юридической силы.

При этом отличия в праве применении прослеживаются не только между судами разной юрисдикции, но и между судебными органами разных инстанций, что во многом связано с отсутствием регулирования ДДУ в Гражданском кодексе РФ.

Замена у застройщика квартиры по дду

При этом подрядчик может иметь права на квартиры, например, по инвестиционному договору или по договору взаимозачета с Застройщиком (не ДДУ).

В то же время отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, на основании отказа дольщика от осуществления доплаты, застройщик не может.

В этой статье — о процессе приемки и документах, а в следующей — о штукатурке, стяжке и недочетах. Когда застройщик получил от городских властей разрешение на ввод дома в эксплуатацию, он отправляет вам бумажное письмо.

Право собственности на Квартиру возникает у Участника долевого строительства с момента государственной регистрации указанного права в установленном действующим законодательством Российской Федерации порядке. Право собственности на Квартиру будет оформляться силами Застройщика за счет средств _______ в течение _______ после подписания передаточного акта.

Процедура оформления переуступки прав в долевом строительстве

Автор указывает на ограничения, установленные ст. 11 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», но при этом упускает важные требования по уведомлению застройщика об уступке права требования.

Продолжая разговор об обманутых дольщиках и о судьбе недостроенных многоквартирных домов, застройщик которых стал неплатежеспособным и приостановил свою деятельность, рассмотрим еще один способ завершения строительства. Итак, замена застройщика. FINANCE.TUT.

BY вместе с экспертами юридической компании Revera продолжает разбираться с нюансами договоров, которые нам приходится подписывать хотя бы раз в жизни.

Сегодня о договоре на строительство жилья расскажет Денис Богданов, руководитель практики строительства и недвижимости.

В настоящее время ООО «Фирма «САВА-ЛТД» объявлена банкротом, строительство многоквартирного дома завершает другой застройщик – ООО «ТСЖ «Успех», который отказывается признавать за истицей права в отношении спорной квартиры, требуя от нее уплаты дополнительных взносов.

Право собственности на Квартиру возникает у Участника долевого строительства с момента государственной регистрации указанного права в установленном действующим законодательством Российской Федерации порядке.

Для акционерных обществ может потребоваться протокол решения собрания акционеров об одобрении крупной сделки.

Однако все чаще можно услышать о таком выгодном способе как переуступка жилья. Что же это такое? В чем выгода, а в чем недостатки, если они, конечно, есть? Права на строящееся жилье, полученные первичным инвестором на основании заключенного с застройщиком договора инвестор может передать третьему лицу.

Для акционерных обществ может потребоваться протокол решения собрания акционеров об одобрении крупной сделки.

Однако все чаще можно услышать о таком выгодном способе как переуступка жилья. Что же это такое? В чем выгода, а в чем недостатки, если они, конечно, есть? Права на строящееся жилье, полученные первичным инвестором на основании заключенного с застройщиком договора инвестор может передать третьему лицу.

Купля-продажа строящегося жилья (недвижимости) осуществляется путем приема-передачи прав требования и сопровождается путем подписания соответствующих документов. При совершении сделки по покупке строящегося жилья покупатель после покупки должен отправить уведомление по договору долевого участия в финансировании строительства жилья с указанием данных о новом владельце права требования.

Заключение договора переуступки права требования

Блог компании на «Клерке» — это ваш новый инструмент, чтобы рассказать о себе. Публикуйте любой контент про вашу компанию.

Кроме того, 214-ФЗ предписывает выплачивать покупателям неустойку, если после обозначенной в договоре даты объект еще не сдан. Неустойка (пеня) составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, а в случае, если покупателем является гражданин, она удваивается.

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

Регистрацией занимаются либо обе стороны сделки, либо одна из сторон – по договоренности. Важно Если такой срок в предварительном соглашении не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного документа (ст. 429 Гражданского кодекса РФ). – Хочу заключить договор долевого участия.

ФЗ № 214, в число обязанностей застройщика входит обязанность по передаче дольщику объекта долевого строительства, качество которого соответствует, в том числе, проектной документации.

Одним из способов завершения строительства «проблемного» дома является замена первоначального застройщика другим, обладающим более надежной репутацией в строительной сфере и достаточными финансовыми ресурсами1.

Истица Т-ва взятые на себя обязательства по договору о долевом участии в строительства от 16.11.2004 исполнила в полном объеме. Денежные средства, уплаченные истицей по договору с ООО «Фирма «САВА-ЛТД», пошли на строительство спорного объекта недвижимости, что ответчиком – ООО «ТСЖ «Успех» не оспаривалось.

Риски перехода прав требования на новое лицо

Вы передумали ехать, но деньги вернуть хотите обратно, что делать? Никто не может предугадать, что будет дальше.

В договоре ДДУ срок стоит до 31 дек 2015 года. Сейчас дома построены, там доделывают фасадные работы, говорят, что будет сдача ГК в середине февраля (конечно они про март не будут говорить, чтобы не пугать дольщиков). Но мы хотим расторгнуть договор, так как нужны деньги, а квартира в ипотеку. Да и срок то уже прошел 31 декабря, а акта приема передачи нет.

М. заключил с ООО «ХХХ» договор участия в долевом строительстве, по которому, при окончании строительства должен был получить квартиру, площадью 50 кв. м., за которую он выплатил цену в 3,5 млн рублей. После обмерки ПИБ оказалось, что площадь квартиры составляет 53 кв. м исходя из чего, ООО «ХХХ» требовала с М. доплаты за лишнюю площадь, что предусматривалось договором.

По всем правам и обязанностям, имеющим стоимостную оценку, Сторона-2 и Сторона-3 заключают между собой отдельные соглашения, о наличии которых уведомляют Сторону-1.

Онлайн-заказ выписок из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости и правообладателях, и о переходе прав собственности на квартиру.

Поскольку в данном случае нормы Закона N 214-ФЗ являются специальными по отношению к нормам Закона о защите прав потребителей, то подлежат применению нормы первого из указанных законов, которым такой способ защиты права участника долевого строительства, как замена подлежащего передаче объекта долевого строительства на равнозначный, не предусмотрен.

Вступая в число Участников долевого строительства по строительству Дома, Участник долевого строительства приобретает право на часть незавершенного строительством Дома, являющегося общей долевой собственностью.

Нет возможности своевременно и в полном объеме платить кредиты, займы, коммунальные платежи, налоги, теперь можно заявить о собственном банкротстве и списании всех долгов.

Таким образом, в случае смерти «цедента» и (или) «цессионария» его права и обязанности по договору переуступки права требования по договору долевого участия переходят наследникам.

Екатеринбург за № 3372883 от «15» ноября 2015 года, заключенному между застройщиком – ООО «Сройсервис» (далее — Застройщик) и участником долевого строительства — Цедентом, заключающихся в праве требования от Застройщика передачи в собственность 3-х комнатной квартиры, общей площадью 140 (сто сорок) кв.

Обязательства Участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с п. 4.1 и разделом 5 настоящего Договора и подписания Сторонами передаточного акта о передаче Квартиры.

Часто встречаются и добросовестные компании-застройщики, которые максимально отражают в своих договорах все возможные аспекты совместного сотрудничества с дольщиками, вплоть до незначительных на первый взгляд подробностей, но такая своеобразная безопасность оценивается гораздо выше — стоимость квадратного метра в построенном объекте будет отличаться от рыночной в гораздо большую сторону.

Консультации и помощь в получении ипотеки. Снижение ставки по кредиту. Увеличение суммы кредита. Подготовка документов для банка.

Источник: https://spetstehnika-spb.ru/pravootnosheniya/5568-dogovor-o-zamene-lica-v-dogovore-dolevogo-stroitelstva-zhilya.html

Изменения в договор долевого участия: техника безопасности для дольщика

Договор о замене лица в договоре долевого строительства жилья

Случается так, что после подписания и регистрации договора долевого участия менеджер застройщика звонит дольщика и приглашает срочно прийти и подписать дополнительное соглашение об изменении ДДУ. Бывает, что изменения в договор нужны самому дольщику.

 В этой статье мы расскажем, как правильно внести изменения в договор долевого участия или исправить ошибку в нем.

Также наши юристы прокомментируют часто встречающиеся случаи изменений: исправление ошибок, изменение площади или сроков передачи квартиры и расскажут, как правильно вести себя при общении с застройщиком.

Можно ли заставить изменить ДДУ

Первое, о чем следует помнить: изменение договора долевого участия в строительстве — дело добровольное. Дополнительное соглашение можно подписать, если и застройщик, и дольщик согласны с предполагаемыми изменениями.

Такое дополнительное соглашение к ДДУ нужно зарегистрировать в Росреестре в том же порядке, что и основной договор. Регистрация в Росреестре занимает 5-7 рабочих дней. Госпошлина за регистрацию изменения в ДДУ составит 350 рублей.

Изменение договора долевого участия — дело добровольное. Когда одна из сторон договора против, она может не подписывать документ.

Если другая сторона обижена этим отказом, она может обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению дополнительного соглашения к ДДУ. В этом случае суд будет решать, кто прав и должно ли соглашение быть подписано.

Замена стороны договора долевого строительства

Если дольщик не желает оставаться стороной договора долевого участия, он может попытаться передать права и обязанности по договору новому дольщику.

В этом случае речь идёт не просто о дополнительном соглашении к ДДУ, а об уступке прав требования или передаче договора в целом.

В зависимости от того, выплачена ли цена квартиры, и от условий договора, такая уступка может осуществляться как с согласия застройщика, так и вне зависимости от него. Подобнее об уступке прав по ДДУ вы можете прочитать в отдельной статье на нашем сайте.

Замена стороны застройщика в ДДУ возможна только с согласия всех дольщиков. Как правило, такая замена происходит при возникновении финансовых проблем у прежнего застройщика.

Исправление ошибок в ДДУ

Случается, что в договоре долевого строительства была допущена техническая ошибка: неточно указаны какие-либо данные, вкралась опечатка и т.п. Бывают даже случаи, когда к ДДУ оказывается приложен план чужой квартиры. Исправить такую ошибку можно, заключив и зарегистрировав дополнительное соглашение, в котором будет указан правильный текст.

Внимание: исправление ошибки в существенных условиях договора (описании и планировке квартиры, цене, сроке передачи квартиры дольщику), может оказаться совсем не делом техники, а изменением договора, не выгодным дольщику (об этом читайте ниже). Поэтому, если от застройщика поступило предложение изменить данные объекта долевого сроительства в договоре (то есть, квартиры), к этой ситуации нужно отнестись очень внимательно и не торопиться подписывать документы до их изучения.

Изменение условий ДДУ после его подписания

Застройщик может предложить дольщику изменить условия ДДУ по существу. Например, в случае с неправильным планом квартиры может оказаться, что застройщик изменил проектную документацию, и предназначенной для дольщика квартиры больше не существует, либо ее площадь уменьшилась или увеличилась.

Дольщик не обязан подписывать такое дополнительное соглашение.  Вместо этого, если план квартиры в договоре не соответствует фактическому, дольщик может потребовать расторжения договора в связи с нарушением его застройщиком.

По общему правилу, для расторжения договора по этому основанию придётся обратиться в суд.

Нужно учитывать, что в ДДУ может содержаться (и, как правило, присутствует) условие о доустимом отклонении площади квартиры по плану от фактически построенной. В этом случае застройщик будем вправе изменить итоговую площадь квартиры и попросить дольщика подписать соответствующее дополнительное соглашение для увеличения или уменьшения цены ДДУ.

Однако такое изменение в любом случае не может превышать 5% от исходной площади квартиры. Более существенное отклонение, либо радикальные изменения перепланировки (например, если исчез балкон) как правило, дают дольщику основания обратиться в суд.

  Перед этим желательно обратиться к юристу, чтобы внимательно изучить документы и понять перспективы дела.

Дополнительное соглашение о переносе сроков строительства

Еще одним частым случаем является перенос сроков строительства по дополнительному соглашению с застройщиком. Дело в том, что за просрочку передачи квартиры застройщику приходится уплачивать неустойку, а срывы сроков строительства нередки.

Если дополнительное соглашение касается переноса сроков строительства, нужно внимательно изучить его текст. Иначе можно потерять неустойку, которая причитается дольщику за просрочку.

Застройщик в любом случае должен направить дольщику уведомление о переное сроков. Зачастую при этом дольщику предлагается подписать дополнительное соглашение к договору долевого участия с новым сроком и заявлением об отсутствии претензий в связи с переносом.

Подписав такое дополнительное соглашение, дольщик, скорее всего, лишится возможности взыскать штрафные санкции с застройщика.

В заключение стоит отметить, что перед подписанием любого дополнительного соглашения к договору долевого строительства нужно внимательно изучить ситуацию и все предлагаемые документы. С этим решением, в любом случае не следует торопиться.

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/pravim-ddu

С чем может столкнуться дольщик при смене застройщика в долевом проекте – юк

Договор о замене лица в договоре долевого строительства жилья

В долевом строительстве нередко возникают ситуации, когда в проекте меняется застройщик. Причины перемены бывают разные, но в своем большинстве все они кроются в финансовых проблемах, возникших у строительной компании, начинавшей стройку.

Это обстоятельство, конечно, не может не отразиться на дольщиках, для которых смена застройщика по договору участия в долевом строительстве сопряжена с оформлением дополнительных документов, а подчас и с непредвиденными расходами. Далеко не редкость, когда новый застройщик, к которому перешли права прежней компании, требует с граждан дополнительных инвестиций.

Как происходит процедура смены застройщика, и какие действия необходимо предпринять дольщикам, чтобы избежать негативных последствий?

В каких случаях происходит смена застройщика в долевом проекте

Сегодня довольно часто возникают ситуации, когда строительные компании оказываются не в состоянии завершить начатый процесс возведения жилого дома. Застройщик, испытывая определенные финансовые проблемы, находит другую компанию, которой передает свои функции по строительству данного объекта.

Однако девелопер не может поручить строительство дома кому угодно, поскольку вместе со своими правами на получение оставшихся денег по договорам и на данный земельный участок, он также передает и все свои обязательства перед дольщиками, с которыми у него имеются заключенные ДДУ по 214 ФЗ. Федеральный закон предъявляет достаточно жесткие требования к застройщикам, работающим в сфере долевого строительства. Поэтому новая компания, принимающая на себя обязательства застройщика, должна полностью отвечать требованиям законодательства.

Нередко финансовые трудности заканчиваются банкротством застройщика, и тогда решение принимает уже не он сам, а арбитражный управляющий, который занимается делами обанкротившейся компании.

Смена застройщика в процессе строительства является сложной процессуальной процедурой, и не всегда она проходит безболезненно для участников проекта.

Зачастую новая строительная компания требует уплаты дополнительных взносов и отказывается исполнять обязательства прежней фирмы перед дольщиками, не готовыми к дополнительному финансированию.

Такие требования незаконны, и если граждане столкнулись с подобным, необходимо обращаться в суд, который, как правило, принимает решение в пользу дольщиков.

Нужно учесть: чтобы добиться положительного судебного решения, избежать проблем в будущем и гарантированно получить квартиру по ДДУ, необходимо соблюсти все формальности и провести оформление документов в соответствии с действующим законодательством.

Порядок смены застройщика

Процедура вполне законна и регулируется гражданским законодательством. В частности к сделке применяются положения 24 главы ГК РФ. В данном случае идет речь о смене лиц в обязательстве.

Застройщик передает свои права и обязательства по данному строительному проекту другой компании, отношения между ними закрепляются в отдельном договоре уступки.

При этом все договоры долевого участия и соглашения, заключенные с первоначальным застройщиком, действуют, так же как и раньше.

Компания, уступающая свои права, также должна передать всю техдокументацию на данный проект. По существующим правилам технические условия, выданные на строительный объект, действительны в течение всего срока действия разрешения на строительство, который составляет не менее двух лет, и могут быть переданы новому правообладателю.

В соответствии с поправками к 214 ФЗ, вступившими в действие в 2017 году, застройщик обязан ежеквартально вносить изменения в декларацию проекта, касающиеся своей финансовой деятельности за отчетный период, и публиковать все сведения на своем сайте. Те же действия вменяются в обязанность и новой строительной компании, принявшей на себя обязательства прежнего застройщика.

Ключевым моментом сделки является получение согласия кредитора, в данном случае дольщика, чьи деньги используются для возведения строительного объекта.

Сделка не может произойти за его спиной и без его участия, поскольку чтобы она состоялась, необходимо оформить переход долга на нового застройщика.

Для этого между всеми участниками сделки (дольщиком, прежней и новой строительной компанией) составляется трехстороннее соглашение о переходе долговых обязательств на нового застройщика. По закону этот документ проходит обязательную регистрацию в Росреестре.

Почему необходимо согласие дольщика

Это очень важное условие, особенно для дольщика, поскольку если не будет составлено и подписано трехстороннее соглашение, новый застройщик не несет никаких обязательств перед участником.

Прежний застройщик, передав свои права другой строительной фирме, лишается своего статуса, поэтому и он также ничего не должен дольщику.

Таким образом, не имея на руках заключенного по всем правилам трехстороннего соглашения, участник, чтобы получить оплаченную им квартиру или вернуть свои деньги, должен будет обращаться в судебные органы.

Судебная практика в таких делах неоднозначна. Далеко не всегда суды встают на сторону граждан, которым зачастую приходится проходить многочисленные судебные тяжбы.

Новая компания, как правило, не соглашается добровольно исполнять обязательства, которые при отсутствии подписанного соглашения, она не считает своими.

Нередко положительное решение выносится только апелляционным определением суда высшей инстанции, куда вынужден обращаться дольщик после получения отрицательного результата в судебном органе первой инстанции.

Между тем, случаи, когда дольщики оказываются за бортом при заключении договора уступки между юр лицами, не единичны.

Несмотря на то, что законодатель указывает, что перед тем как сменить застройщика в долевом строительстве, необходимо получить согласие кредитора (дольщика), сегодня суды завалены исками граждан к новым застройщикам, которые приступили к строительству дома, не заключив соглашения с участниками долевого проекта.

Как проходит процедура при банкротстве застройщика

При банкротстве компании, замена прежнего застройщика на другую финансово устойчивую компанию с хорошей репутацией является одним из возможных способов завершения строительства объекта. В этом случае процедура происходит в рамках 127 ФЗ о банкротстве. Правопреемником прежнего застройщика может быть только юр лицо, отвечающее требованиям 214 ФЗ.

Новая компания, которая решила приобрести имущество, а вместе с ним права и обязательства обанкротившегося застройщика, должна подать заявление в Арбитражный суд, в котором открыто дело о банкротстве застройщика. При удовлетворении требования, приобретатель обязан исполнить обязательства прежнего девелопера перед дольщиками.

При этом переход долга на нового застройщика происходит в силу закона, поэтому не требуется уведомлять дольщиков, а также получать на это их согласие. Законодатель также ограничил дольщиков в выставлении требований к новой строительной компании.

Инвестор имеет право требовать только передачу жилья, но не может предъявлять к ней какие-либо другие претензии.

Если в рамках банкротного дела ни одна строительная компания, соответствующая условиям предъявляемым законодательством, не обратилась в Арбитраж с заявлением о правопреемстве, в процедуре по привлечению нового застройщика задействуется административный ресурс. Многие моменты данного процесса регламентируются нормативными актами, издаваемыми местными властями конкретного субъекта Федерации. Например, в Московской области защита пострадавших дольщиков регулируется законом 84/2010-ОЗ.

Органы местного самоуправления оказывают юридическую и иную помощь пострадавшим гражданам, заносят их в специальный реестр обманутых дольщиков, дающий право получать государственную поддержку, подыскивают новую строительную компанию, которая возьмется достраивать проблемный объект, определяют для нового застройщика более лояльные условия, способствующие скорейшему завершению стройки.

Заключение

Независимо от того, по какой причине, и как происходит смена девелопера, дольщики абсолютно не застрахованы от предъявления новым застройщиком требования доплаты, что в принципе закономерно.

Вряд ли можно рассчитывать, что строительная фирма, пришедшая на смену прежней компании, решила достроить дом из альтруистических побуждений.

цель коммерческих организаций – извлечение прибыли, поэтому неудивительно, что новый застройщик пытается компенсировать свои издержки за счет граждан.

Любые обстоятельства, при которых происходит смена застройщиков, всегда непростые. Кроме того, в каждой ситуации существует множество нюансов, поэтому сложно, а порой и невозможно предсказать, как будут развиваться события. Разобраться в этих вопросах может только профессионал.

Если у вас возникли подобные обстоятельства, юристы Общества защиты прав дольщиков, которым не все равно, что с вами будет, помогут найти оптимальное решение вашей проблемы.

Мы поможем пострадавшим гражданам подготовить пакет документации, необходимой для включения в реестр обманутых дольщиков, а также обжалуем в суде отказ местных властей в принятии вас в данный реестр. Наши координаты можно найти в разделе «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/drugoe/smena-zastrojshhika-po-dogovoru-uchastiya-v-dolevom-stroitelstve

Переоформление ДДУ на другое лицо: порядок, документы

Договор о замене лица в договоре долевого строительства жилья

Участвуя в долевом строительстве, вы приобретаете квартиру по очень привлекательной стоимости — гораздо ниже цены на готовое жилье.

Сделка купли-продажи оформляется договором долевого участия — ДДУ. Его сторонами выступают застройщик и дольщик. Все просто — будущий владелец жилплощади вносит деньги, а строительная компания обязуется в установленный срок построить объект недвижимости.

Но если вы решили отказаться от участия в долевом строительстве, то можете переоформить ДДУ на другого человека. Попросту, продать его. Как это сделать, расскажем далее.

Причины переоформления договора долевого участия

Участие в долевом строительстве — это всегда риск. Застройщик может оказаться недобросовестным и просто скрыться с вашими деньгами, прогореть, обанкротиться и т.д.

Бывают случаи, когда компании неправильно делают расчеты. В итоге получают неверные сметы, и собранных денег на постройку дома не хватает. Иногда застройщик приступает к строительству, не имея разрешения.

В общем, причин прогореть на долевом строительстве множество. Но это не останавливает людей вкладывать деньги — выгоду никто не отменял.

Страх остаться без денег и квартиры — основная причина переоформления ДДУ.

И не будем забывать, что долевое строительство — это длительное ожидание, когда застройщик закончит проект. За это время обстоятельства могут измениться — переезд в другой город, проблемы с финансами и др.

И некоторые дольщики решают отказаться от ДДУ. Это возможно, но только через суд. При этом одностороннее расторжение договора предусматривает ряд материальных потерь для дольщика.

Но есть и другой выход — переоформление договора долевого участия. Остается только найти нового покупателя, который согласится вступить в ваши права.

Учтите, что дольщик в ДДУ может быть изменен в определенный период — с момента регистрации договора в Росреестре и до передачи квартиры застройщиком.

Срочно понадобились деньги — можете переоформить ДДУ.

Как переоформить ДДУ на другого человека?

В Федеральном законе № 214-ФЗ эта процедура называется уступкой права требования по договору.

Переоформить ДДУ на другого человека можно по одному из двух сценариев:

  1. после того, как дольщик внес деньги за жилплощадь;
  2. с одновременным переводом долга на другого гражданина.

Если квартира куплена в ипотеку, потребуется и согласие банка. Это значительно затягивает процесс. Придется заключить договор переуступки по форме банка.

Этот факт также создает определенные трудности для покупателя, ведь на него переоформят ипотеку. Если вы не заинтересованы в этом, откажитесь от покупки ипотечной квартиры.

Не лишнем будет и проверить наличие у застройщика разрешения на возведение здания, проектной документации и т.д. Не забудьте проверить и продавца — уточните, состоит ли он в браке, указаны ли в ДДУ другие лица.

Перед подписанием договора тщательно проверьте документы продавца и застройщика.

Кроме того, дольщик обязан уведомить застройщика о переоформлении ДДУ на другое лицо. Иначе сделку можно оспорить.

Компания-застройщик должна оформить официальное согласие в письменной форме. На практике за него практически всегда требуют процент от цены возводимой квартиры.

Согласие застройщика при переуступке прав на ДДУ — обязательный пункт соглашения.

Этапы переоформления ДДУ

Рассмотрим, какие стадии подразумевает уступка права требования:

  • сбор пакета необходимых документов;
  • проверка бумаг, предоставленных второй стороной;
  • подписание соглашения уступки;
  • регистрация нового договора в регпалате и получение справки об успешном завершении процедуры.

Процесс предусматривает обязательную регистрацию документа о переходе прав на объект недвижимости. Это такая же процедура, как и регистрация ДДУ в Росреестре.

Учтите, что на регистрацию в госоргане уйдет определенное время. Пока Росреестр не выдаст бумаги с отметкой об окончании процедуры, прежний дольщик не должен подписывать передаточный акт на построенную квартиру.

Отдавайте деньги только после регистрации договора в Росреестре.

Необходимые документы

Продавцу, который желает переоформить ДДУ на другое лицо, потребуются следующие бумаги:

  • справка об отсутствии долга по текущим платежам перед застройщиком;
  • разрешение от строительной компании;
  • согласие супруга на сделку;
  • согласие банка, если квартира взята в ипотеку;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая прохождение процедуры регистрации первоначального договора ДДУ.

В большинстве случаев у застройщиков есть готовые образцы договоров переуступки прав требования. Не лишним будет показать документ юристу, который оценит его с правовой точки зрения.

Обратите внимание на пункты соглашения. В нем должны быть:

  • данные всех сторон — продавца, покупателя, компании-застройщика;
  • дата подписания;
  • согласие застройщика;
  • сумма денег, уплаченная покупателем продавцу;
  • пункт о том, что жилье не является предметом залога или иных обязательств, не находится под арестом.

Договор необходимо зарегистрировать в Росреестре.

С момента подачи документов на процедуру уходит порядка 10 дней. Сделка считается оконченной, когда стороны получают на руки договор с проставленной отметкой о внесении изменений в ЕГРН.

Плюсы и минусы переоформления ДДУ

Главным положительным моментом является выгода для нового дольщика. Обычно цена квартир по договору переуступки ниже, чем по обычному ДДУ.

Но есть и минусы. К ним относятся:

  • Продажа квартиры без согласия застройщика

Возможна ситуация, когда вы уже передали продавцу деньги, однако внезапно получаете претензию от застройщика, который не давал право на цессию. Есть риск потерять и квартиру, и деньги. Всегда проверяйте наличие письменного согласия от компании.

Ничего не мешает продавцу взять деньги от нескольких людей в качестве предоплаты, а сделку заключить только с одним или не заключать вовсе.

Вам потребуется уплатить 13% в бюджет государства, если вы продали право на квартиру по более высокой цене, чем приобрели ее у застройщика.

Продавец может не знать или намеренно скрыть от вас, что застройщик обанкротился и не собирается достраивать дом.

Будьте внимательны при покупке долевого жилья и внимательно читайте соглашение. Грамотным шагом станет привлечение к делу опытного юриста. Это позволит избежать различных рисков.

Источник: http://domkodeks.ru/ddu/pereoformlenie-dogovora-dolevogo-uchastiya

Замена квартиры в договоре долевого участия

Само право требования будет считаться переданным (или будет передаваться посредством совершения самостоятельной передаточной сделки) после возникновения обязательств по договору между первоначальным кредитором и должником.Запрещает ли ч. 2 ст.

11 Закона совершать сделки, направленные на отчуждение участником долевого строительства своих будущих прав?Сам по себе договор об отчуждении будущего права порождает права и обязанности только для его сторон, не приводит к переходу (уступке) права требования и не имеет никакого влияния на отношения с должником (застройщиком).

Внесение изменений в договор участия в долевом строительстве

Гарантийный срок, в течение которого Инвестор имеет право предъявить требование ккачеству строительства, равен со дня сдачи дома в эксплуатацию. Застройщикгарантирует своевременное устранение обнаруженных дефектов и недостатков.3.8.


Стороны устанавливают, что указанная в п. 1.4 квартира, а также право наприобретение квартиры в собственность не могут служить предметом залога до моментавозникновения у Инвестора права собственности.3.9.

Инвестор вправе в любое время с согласия Застройщика переуступить свои права ипередать обязанности по настоящему Договору другому лицу.

Застройщик обязан в течение дней после получения от Инвестора извещения о замене лица в Договоре известитьИнвестора о своем согласии на такую замену либо об отказе в даче такого согласия.3.10.

В этом случае денежные средства возвращаются Инвестору в разумные срокипосле подыскания Застройщиком нового инвестора.7.6. В случае невыполнения Инвестором обязательств при возникновении обстоятельств,предусмотренных п.п.

7.2 и 7.3 Договора, в течение месяцев Застройщик вправе водностороннем порядке отказаться от исполнения своих обязательств перед Инвестором иподыскать нового инвестора самостоятельно.

Застройщик обязан возвратить Инвестору внесенные последним суммы в течение днейпосле направления извещения об одностороннем отказе от исполнения обязательств.Застройщик вправе при этом удержать % от внесенных Инвестором сумм в качестве штрафныхсанкций за неисполнение Инвестором своих обязательств.

8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ8.1. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическуюсилу.8.2.

Образец договора долевого строительства

Внимание III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства Единого государственного реестра прав (ЕГРП).

Несоблюдение требований о государственной регистрации влечет недействительность сделки в случаях, установленных законом (п. 1 ст. 165 ГК РФ).

Таким образом, для определения последствий несоблюдения требований к государственной регистрации сделки уступки необходимо выяснить, предусматривает ли закон в качестве последствия несоблюдения требований о государственной регистрации основной сделки признание ее недействительной.

Закон об участии в долевом строительстве не предусматривает таких последствий несоблюдения требований о государственной регистрации, как недействительность договора, говоря о том, что он до государственной регистрации не считается заключенным.

Смена застройщика в процессе строительства

Важно По требованию одной из сторон договор может быть изменён по решению суда. Изменение договора по этому основанию возможно при существенном нарушении условий договора одной стороной, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в установленный законом срок.

В случае изменения договора в судебном порядке обязательства считаются изменёнными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

Договор уступки права требования по договору долевого участия: образец

Предварительное соглашение перед продажей недвижимости в виде договора цессии представляется собой оформленное юридически обязательство выплатить продавцу сумму средств. Передача прав и обязанностей от одного дольщика к другому нередко является единственной возможностью приобрести выбранную квартиру.

Ведь уже к середине строительства большая часть из них бывает продана. Сторонами договора цессии могут в этом случае выступать не только физлица-покупатели жилья, но и инвесторы, которые приобретают недвижимость еще на начальных этапах застройки.

Договор цессии является оптимальным вариантом для продажи жилья, купленного путем участия в долевом строительстве, без потери денег. Если договор просто расторгается, застройщик может применить штрафные санкции, а переуступка не влечет за собой этих последствий. Образец договора цессии можно скачать здесь.

Таким образом, помимо ограничений, предусмотренных Законом, запрет или ограничение уступки права требования могут быть предусмотрены договором об участии в долевом строительстве.

Условия, запрещающие уступку либо ограничивающие ее, чаще всего включаются в договоры для того, чтобы сделать невозможным свободный оборот этих прав требования и устранить риски, связанные с их переходом к лицу, не являющемуся стороной по первоначальному договору.

В рамках договора об участии в долевом строительстве отрицательные последствия изменений (в том числе неоднократных) обязательства на стороне участника могут быть связаны с необходимостью для застройщика контролировать осуществляемые уступки и с заменой первоначальной стороны в обязательстве лицом, обладающим определенными привилегиями при исполнении обязательства по сравнению с первоначальным кредитором.

Права требования могут быть переданы другому лицу лишь одновременно с переводом на это лицо долга — обязанности по уплате цены. Такая замена стороны в договоре возможна лишь с согласия застройщика, поскольку перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ).

При нарушении этих требований закона право требования передачи объекта не может перейти от первоначального кредитора (участника) другому лицу (новому кредитору).

Одновременно Закон предусматривает «временные» рамки совершения сделок уступки участником принадлежащего ему права требования, устанавливая, что такая уступка допускается с момента государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11).

Часть 3 ст.
Причин на желание заказчиком поменять квартиру, купленную согласно долевому договору может быть множество. В данной статье будет рассмотрено несколько ситуаций, в которые наиболее часто попадает дольщик, а также предоставлены ответы юристов, квалифицирующихся на кадастровых делах.

  1. Если покупатель заключает с прорабом юридическое соглашение о долевом строительстве на приобретение квартиры в будущем новострое, а после окончания строительных работ и введения дома в эксплуатацию хочет поменять квартиру в том же доме на другую, сможет ли он осуществить желаемое, при этом не регистрируя свои права на собственность конкретного жилья?

— Нет! По законодательству любые махинации с квартирой, в частности продажа или обмен, могут осуществляться только после проведения государственной регистрации права собственности на жилье.

Источник: https://redtailer.ru/dogovor-o-zamene-litsa-v-dogovore-dolevogo-stroitelstva-zhilya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.