+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Что такое аннуитетный платеж по ипотеке

Содержание

Какой платеж по кредиту выгоднее: аннуитетный или дифференцированный?

Что такое аннуитетный платеж по ипотеке

Несмотря на высокую закредитованность, многие заемщики смутно представляют различия аннуитетных и дифференцированных платежей.

При этом распространен первый вариант, когда договором предусмотрена аннуитетная схема погашения долга. Тем не менее, дифференцированные платежи вопреки непопулярности заслуживают пристального внимания.

Что и в каких случаях выгоднее: аннуитет или дифференцированная схема, и какая между ними разница – в материале статьи.

Что на самом деле важно знать 

9 из 10 заемщиков не задумываются о том, какую схему погашения долга предлагает банк. Подбирают, как им кажется, выгодные условия по кредитам, исходя из личного опыта и опыта знакомых, и упускают из виду важный момент. Он касается будущих долговых обязательств: отдавать деньги банку придется либо по аннуитетной, либо по дифференцированной схеме.

Вот что важно знать при оформлении кредитного договора:

  • Процентную ставку по кредиту.
  • Срок кредитования.
  • Условия досрочного погашения задолженности.
  • Условия участия в страховой программе.
  • Схему погашения кредита.

Какие различия между схемами погашения 

Учет такой позиции в кредитном договоре – определяющий фактор комфортного погашения долга. Вот в чем разница:

1. При аннуитете размер ежемесячных платежей будет неизменным на протяжении всего срока.

  • платежи включают часть тела кредита и начисленные на его текущую величину проценты; 
  • распределение частей тела кредита неравное;
  • в начале срока части тела кредита, включенные в ежемесячный платеж, будут небольшими относительно начисляемых процентов;
  • график погашения – равные суммы взносов на каждую дату платежа. 

Пример: кредит в 100 тысяч на 12 месяцев под 20%. Без страховки и каких-либо комиссий. При аннуитете платеж составит 9,2 тысячи рублей для всего срока. В первый месяц он складывается из 7,5 тысячи основного долга + 1,6 тысячи начисленных процентов. В последний месяц – 9,1 тысячи основного и 0,15 тысячи начисленного по процентам долга.

2. При дифференцированной схеме погашения размер ежемесячного платежа ощутимо уменьшается к концу срока.

  • платежи включают равные части тела кредита и начисленные на остаток долга проценты.
  • тело кредита поделено в равных долях на количество месяцев (по сроку кредитования);
  • на остаток тела кредита на каждую дату платежа начисляется все меньше процентов.

Пример: те же 100 тысяч на год под 20%. Страховку и комиссии, если они есть, не учитываем. В первый месяц платеж составит 10 тысяч, основной долг в которых – 8,3 тысячи, а начисленные проценты – 1,7 тысячи. В последний месяц платим 8,4 тысячи рублей, где 8,3 – по-прежнему основной долг, а 0,1 тысячи – долг по начисленным процентам.

Какой вид платежей по кредиту выгоднее

Чтобы определиться со схемой погашения долга, учитывайте характер и периодичность получения дохода.

Кому подойдет:

Схема станет удобной для заемщиков, имеющих регулярный фиксированный доход. Должнику не потребуется постоянно обращаться к графику, чтобы создавать плавающий резерв средств для выполнения обязательств.

Преимущества:

  • снижение риска неоплаты долга: фиксированные платежи благоприятно влияют на планирование бюджета;
  • досрочное частичное погашение уменьшает размер каждого последующего платежа.

Сравнительный анализ видов платежей по кредиту

Рассмотрим приближенный к реальности пример.

Планируем ремонт квартиры и покупку бытовой техники на сумму 845 тысяч рублей. Зарплатный банк одобрил сумму в 880 тысяч на 3 года под 14,9% годовых. Без страховки и комиссий за выдачу.

Берем все 880 тысяч (излишки от рассчитанной суммы – на непредвиденные расходы), оформляем договор и 20 мая 2019 года получаем перевод на карту. Вот как будут выглядеть графики платежей при аннуитетной и дифференцированной схеме:

Аннуитет

Дифференцированные платежи

Таким образом, приходим к выводу, что дифференцированные платежи по кредитам выгоднее: выбирая их, можно сэкономить на переплате по начисленным процентам. В приведенном случае: 1 112 211,39 – 1 095 710,00 = 16501,39 рублей.

Совет: если остаются свободные деньги, лучше потратить их на частичное досрочное погашение. Так вы расстанетесь с кредитом быстрее.

Что надо запомнить

Оформляя кредиты, стоит учитывать не только процентные ставки, срок кредитования и другие важные условия, но и тип платежей.

Сделав выбор в пользу дифференцированной схемы погашения (особенно при крупном кредите), реально сэкономить.

Если для приведенного случая такая экономия вылилась в 16,5 тысяч рублей, то для нескольких миллионов ипотечного кредита она составила бы ощутимые 100 000. 

Анализируйте, подходите к выбору кредитов с умом и принимайте правильные решения!

Была ли полезной эта статья? Напишите нам в группу , о чем бы вы хотели узнать из наших материалов в будущем: https://.com/credithub

Наш веб сайт:credithub.ru

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d396295f2df2500aca39354/5d5ba7cd1ee34f00add32aba

Дифференцированные и аннуитетные платежи по ипотеке: что лучше

Что такое аннуитетный платеж по ипотеке

Новости

Для сотен тысяч российских семей ипотечное кредитование стало реальной возможностью решить свои жилищные проблемы. Банки предлагают разнообразные ипотечные программы И если банк предоставляет заёмщику возможность выбора схемы погашения ипотеки, стоит знать какие бывают виды платежей и чем они отличаются.

Подписавший кредитный договор, обязуется вернуть банку сумму кредита (тело кредита) и платить проценты в течении всего срока кредитования. И именно из этих сумм и складывается общая сумма займа.

Трезво оценивая свои финансовые возможности, заёмщик по согласованию с кредитной организацией определяет срок кредита. А банк устанавливает процентную ставку — то есть плату за пользование кредитом.

Обычно это от 6 до 12% годовых.

Исходя из этого рассчитываетсяежемесячныйплатёж. Каждыйплатёж состоитиз частичной оплаты тела кредитаи оплаты процентовначисленных на оставшийся основной

долг.

Виды платежей

В зависимости от соотношения суммыпроцентов и суммычастичной оплаты основногодолга, ежемесячныеплатежи могутрассчитываться по дифференцированнойили аннуитетной схеме. И если кредитнаяорганизация предоставляет заемщикуправо выбора способа погашенияипотечного кредита,стоит знать: как рассчитываютсяежемесячныеплатежи, в чёмпреимущества и недостатки каждой из

двух схем.

Дифференцированный платеж

Это схема расчета, когда размережемесячногоплатежа попогашению кредитапостепенно уменьшается к концу периода

кредитования.

При дифференцированной схеме погашениякредита, ежемесячныйплатеж рассчитываетсякак сумма основногодолга разбитая по месяцамравными частями, плюс проценты,начисляемые помесячно на оставшийсядолг. Естественно, что размер долгауменьшается к концу срока кредитования,отсюда и получается уменьшение размераежемесячнойвыплаты. Таким образом первые взносы

будут большими чем последние.

График

Принцип дифференцированного способа погашению кредита проще всего представить в виде графика.

Формула расчета

Часть ежемесячногоплатежа идущаяна погашениеосновного долгавычисляется следующим образом: нужноразмер основногодолга, разделить на срок кредита

в месяцах.

B – часть ежемесячногоплатежа напогашение основногодолга, S – размер основногодолга, N – срок кредита

в месяцах.

Остаток задолженности на текущиймесяц рассчитываетсяследующим образом: часть ежемесячногоплатежа идущуюна погашениеосновного долганужно умножить на количество ужеоплаченных месяцев.И вычесть полученное из первоначального

основного долга.

B – часть ежемесячного платежа на погашение основного долга, S – размер основного долга, Sn — остаток задолженности по основному долгу в месяце, n – количество прошедших месяцев.

Для расчета начисленных на остатокдолга процентовнужно остаток основногодолга в текущем месяцеумножить на месячную процентную

ставку (годовую делённую на 12 мес.).

p – начисленные процентыв месяц, Sn —остаток задолженности по основномудолгу в месяце,P – годовая процентная

ставка.

Таким образом, ежемесячныйплатёж подифференцированной схемепогашения

можно рассчитать по следующей формуле:

  • Dn — дифференцированный ежемесячный платёж
  • p — начисленные проценты в месяце
  • Sn — остаток задолженности по основному долгу в месяце
  • P — годовая процентная ставка
  • B – часть ежемесячного платежа на погашение основного долга
  • S – первоначальный размер основного долга
  • N – срок кредита в месяцах
  • n – количество прошедших месяцев

Таблица

В качестве примера дифференцированной схемы, приведём в таблице расчёт платежей по кредиту 500 тыс. рублей сроком на один год под 14% годовых.

№Ежем. платежОсн. долгПроценты

Ост. долга

147 500.0041 666.675 833.33

458 333.33

247 013.8941 666.675 347.22

416 666.67

346 527.7841 666.674 861.11

375 000.00

446 041.6741 666.674 375.00

333 333.33

545 555.5641 666.673 888.89

291 666.67

645 069.4441 666.673 402.78

250 000.00

744 583.3341 666.672 916.67

208 333.33

844 097.2241 666.672 430.56

166 666.67

943 611.1141 666.671 944.44

125 000.00

1043 125.0041 666.671 458.33

83 333.33

1142 638.8941 666.67972.22

41 666.67

1242 152.7841 666.67486.11

0.00

Переплата по процентам: 37 916.67 руб.

Общая стоимость кредита: 537 916.67 руб.

Плюсы

  • Сумма платёжа уменьшается с каждым месяцем, кредитная нагрузка снижается
  • Существенная экономия на оплате процентов за пользование кредитом

Минусы

  • Первые крупные платежи могут быть довольно серьёзной нагрузкой на бюджет заёмщика
  • Банки предъявляют более строгие требования к заёмщику претендующему на дифференцированную схему расчета.

Аннуитетный платеж

Это вид расчета погашения долга поипотечному кредиту,при котором ежемесячныйплатеж остаётсяпостоянным в течение всего срока

кредитования.

Фиксированная сумма ежемесячногоплатежа получаетсяза счёт того, что часть денег, идущая напогашение телакредита, современем увеличивается, а часть, идущаяна оплату процентовза пользование кредитом

— уменьшается.

Это означает, что первыемесяцы ипотекизаёмщик большей частью оплачиваетпроценты банку,и только к середине срока кредитования,сумма идущая на погашениеосновного долга

увеличивается до существенных значений.

Поскольку, сумма основногодолга уменьшается медленно, то и процентовна остаток долга начисляется больше.Переплата по кредитув этом случае может быть довольно

существенна.

Сравнение платежей

Дифференцированный способпогашения кредиталучше выбирать тем, кто уверен в своейплатежеспособности.Первые крупные ежемесячныеплатежи могут

позволить себе не все.

Этот способ будетоптимальным, если заёмщик планирует иимеет возможность погасить кредитв короткий срок. И если банк предоставляетвозможность выбрать дифференцированныйспособ расчета, выгода будет

очевидной.

Это и наименьшая переплатапроцентов, искорейшее погашение

ипотеки.

Не каждый заёмщик может позволить себе первые крупные ежемесячные платежи при дифференцированной схеме погашения. Чтобы комфортно расплачиваться по ипотеке, возможно придётся довольствоваться меньшей суммой кредита, либо отказаться от такой схемы в пользу аннуитетной.

При ипотечном кредитовании большинство банков, как правило, безальтернативно предлагают аннуитетный способ погашения. Поскольку ипотека предполагает длительные сроки кредитования, и высокие риски, банки стремятся как можно быстрее в первые месяцы ипотеки получить прибыль от выплаты процентов.

Однако, и с точки зрения заёмщика у этой схеме есть свои преимущества. Более мягкие требования банка позволяют рассчитывать на большую сумму ипотеки. Фиксированные платежи позволяют точно планировать свой семейный бюджет.

А учитывая инфляцию, с каждым годом платёж по ипотеке будет менее обременителен для кармана заёмщика.

Из приведённых выше расчётов очевидно — переплата процентов при дифференцированном способе значительно меньше, чем при аннуитетном. И чем больше сумма и срок кредита, тем существеннее эта разница.

Вывод

Сэкономить на выплате процентов по ипотеке стремится каждый заёмщик. Однако, самым действенным способом экономии остаётся досрочное погашение кредита. В этом случае существенной разницы между дифференцированными и аннуитетными платежами нет. При любом способе расчёта, досрочное погашение ипотечного кредита даст более существенную экономию на выплате процентов банку.

Что лучше — аннуитетный или дифференцированный платеж?

Кредиты играют важную роль в жизни населения со средним достатком.

Тем, кто не может позволить себе единовременную оплату из собственных средств при покупке недвижимости или другого дорогостоящего имущества, кредиты очень сподручны.

Вот только будущий процесс выплат по таким заёмным средствам для многих изначально остаётся загадкой, и что такое аннуитетный и дифференцированный платёж — знают немногие.

Чтобы сориентироваться в ежемесячных взносах по кредиту и не остаться перед фактом неподъёмных сумм, рассмотрим, какие бывают виды платежей.

Виды платежей по кредитам

Уже после подписания кредитного договора заёмщик вдруг обнаруживает, что первые взносы по кредиту существенно превышают тот возможный лимит, который он может безболезненно выделить на погашение кредитных сумм из своих доходов.

В дальнейшем, чтобы сводить концы с концами и не допустить просрочек по оплате, кредитополучателям приходится «затянуть поясок потуже» или занимать у знакомых и друзей недостающие суммы.

В чём же разница между аннуитетным и дифференцированным платежами и какой платёж выгоднее?

Дифференцированные платежи

Ещё в недавние времена в российской (советской) практике кредитования применялся только один вид платежей — дифференцированный. Дифференцированный платёж заключается в том, что на первые месяцы выплат приходятся максимальные суммы, в которые входит часть основного долга и проценты по кредиту.

При дифференцированных платежах сумма основного долга, так называемое тело долга, делится равными частями на весь срок платежа, а вот проценты ежемесячно начисляются на остаток долга. Соответственно, в первый месяц суммы платежей наиболее велики, потому что проценты по кредиту существенны.

А к концу срока выплаты будут минимальны. Дифференцированные платежи удобны для тех, у кого доход не носит характер неизменной величины, и через некоторое время может появиться возможность досрочно погасить долг. В этом случае переплата по кредиту будет меньше, чем при аннуитетном расчёте.

Далеко не каждый кредитополучатель может позволить себе выплачивать в первые месяцы суммы, складывающиеся при дифференцированном расчёте платежей. Ему придётся отказаться от подобного кредита, либо взять сумму меньшую, чем необходимо, чтобы беспроблемно расплачиваться по долговым обязательствам. Такому заёмщику больше подойдёт аннуитетный вид платежа.

Аннуитетные платежи

Отличие аннуитетного платежа от дифференцированного в том, что сумма ежемесячного взноса всегда неизменна, но вот структура этой суммы меняется из месяца в месяц.

Основную часть в первые месяцы составляют проценты по кредиту, а сумма тела долга — минимальна. Таким образом банк страхует риски недополучения прибыли в случае досрочного погашения кредита заёмщиком.

Подобный график погашения платежей с ежемесячной суммой — константа очень выгоден людям, имеющим фиксированный доход:

  • нет необходимости каждый месяц сверяться с графиком платежей, чтобы заранее зарезервировать нужную сумму для оплаты кредита;
  • равные доли платежа позволяют исключить возможность остаться без средств к существованию после уплаты ежемесячного взноса.

Формулы расчёта кредитных платежей

Для того, что бы определить для себя, что лучше: аннуитетный или дифференцированный платёж, можно заранее просчитать по формулам ежемесячные суммы:

  • общего платёжа;
  • начисляемых процентов;
  • суммы основного долга;
  • остатка кредита на начало и конец месяца.

Формула расчёта дифференцированного платежа:

  • НП — начисленные проценты в периоде;
  • ОК — остаток кредита в месяце;
  • ПС — процентная ставка по кредиту.
  • Такая формула часто применяется банками и кредитными учреждениями для расчёта дифференцированных платежей. Общую сумму переплаты по этому виду кредита можно увидеть в таблице:

    Источник: https://bankigid.net/differencirovannye-i-annyitetnye-plateji-po-ipoteke-chto-lychshe/

    Какой платеж по ипотеке выгоднее: аннуитетный или дифференцированный?

    Что такое аннуитетный платеж по ипотеке

    ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕПри изучении условий жилищного кредитования часто встречаются разные названия схем погашения – аннуитетная или дифференцированная ипотека. Это две принципиально отличные друг от друга системы расчета ежемесячного платежа, каждая из которых имеет свои сильные и слабые стороны.

    От выбранной схемы погашения будет зависеть конечный размер переплаты. Также в зависимости от системы расчета определяется и сумма платежей по ипотеке. Они бывают двух видов.

    Дифференцированный взнос

    Этотвидподразумеваетпланомерноепогашениезадолженности, прикоторомтелокредитавыплачиваетсяодинаковымидолями, апроцентыежемесячноуменьшаются. По мере выплат сумма обязательного ежемесячного взноса будет постепенно снижаться.

    Пример. Размер кредита – 1 млн рублей, ставка по кредиту – 10%, срок – 60 месяцев.

    Первый платеж будет равняться 25 тыс. рублей. По второму остаток задолженности уменьшится, соответственно, начисляется меньше процентов, а сумма взноса снижается и составляет 24,861 тыс. рублей. Аналогичным образом рассчитываются третий и последующие платежи. Последний из них будет минимальным и составит 16,806 тыс. рублей. Общая переплата равна 254,167 тыс. рублей.

    Аннуитетный взнос

    Этоспособпогашениякредита, прикоторомежемесячныеплатежиостаютсяодинаковыминапротяжениивсегосрокадействияипотечногодоговора. В сумму аннуитета включается основной долг и проценты. Формула расчета сравнительно сложная. Проще рассмотреть условия на примере:

    Размер кредита – 1 млн рублей, процентная ставка – 10%, срок – 60 месяцев.

    Фиксированный платеж будет равен 21,247 тыс. рублей, при этом в первый месяц проценты максимальные – 8,333 тыс. рублей, а погашение основного долга в сумме взноса составит всего 12,914 тыс. В целом клиент переплатит по кредиту 274,823 тыс.

    Сходства и отличия

    Обе схемы схожи в том, что в сумму платежа включаются проценты и основной долг. Причем при любом варианте в начале выплат заемщик погашает бóльшую сумму процентов, по сравнению с месяцами перед завершением кредитного договора.

    Принципиальные различия между способами погашения заключаются в следующем:

    1. в аннуитетной схеме платеж фиксированный, в дифференцированной – он меняется каждый месяц;
    2. при одинаковых условиях кредитования получается разный размер переплаты;
    3. при аннуитете, в первые годы, в сумму взноса включается меньший объем основного долга;
    4. все банки используют аннуитетную схему, в то время как дифференцированная применяется гораздо реже.

    Что выбрать: преимущества и недостатки разных видов платежей

    С учетом описанных характеристик и проведенных расчетов, можно составить перечень плюсов и минусов разных схем погашения (см. таблицу).

     Вид платежаПреимуществаНедостатки
    Дифференцированныйэкономичность (при равных условиях размер переплаты ниже); уменьшение ежемесячного взноса;простая формула расчета.существенная нагрузка на бюджет заемщика в начальном периоде погашения (из этого следует, что при таком способе клиенту может не хватить дохода, и высока вероятность отказа или снижения суммы кредита); разный размер платежа.
    Аннуитетныйфиксированный взнос является более удобным для совершения оплаты (можно оформить автоплатеж); максимально возможный лимит кредита больше.выше переплата по процентам; медленное уменьшение основного долга.

    Несмотря на то что при дифференцированной схеме переплата меньше, не всегда данный способ будет существенно выгоднее. Так, финансовые аналитики утверждают, что для сокращения затрат эта схема лучше подойдет для долгосрочных займов, что характерно для ипотеки.

    Если кредит оформляется на короткий период или планируется проводить досрочное погашение, то предпочтительнее выбрать аннуитет: ввиду меньшего срока либо сокращения «тела кредита» общая сумма начисленных процентов будет сопоставима дифференцированной схеме.

    Еще один плюс в пользу аннуитета – большая сумма заемных средств. При равных показателях доходов и расходов заемщика, по такой схеме кредитный лимит будет выше, чем по дифференцированной. Это актуально в тех случаях, когда клиент рассчитывает на максимально возможный объем денежных средств, что тоже характерно для ипотечных займов.

    Однако, если доход заемщика высок либо сумма кредита небольшая и банк одобряет ее по любой схеме расчета, переплата по аннуитету будет неоправданной, даже если она невелика.

    Изменить схему выплаты в процессе действия договора нельзя. Это возможно сделать только путем рефинансирования, то есть нужно переоформить ипотеку в другом банке и выбрать необходимый способ выплат.

    Сегодня среди банковских продуктов можно найти вариант с любым способом расчета. Как правило, кредитор предлагает либо аннуитет, либо обе схемы на выбор. Для сравнения рассмотрим предложения ведущих российских банков.

    Ипотека с аннуитетом

    Данный порядок расчета применяется всеми банковскими учреждениями, так как он является более выгодным и удобным для кредитора, а выплата равных сумм комфортна для заемщика. Для примера можно сравнить условия с аннуитетной схемой по разным видам ипотеки.

    Сбербанк России

    Лидер жилищного кредитования в России – Сбербанк – работает только с аннуитетной схемой. В банке действует несколько разных программ, все они предполагают равные платежи на протяжении всего срока выплаты. Например, рассмотрим продукт «Приобретение строящегося жилья», которая позволяет купить квартиру только в аккредитованных новостройках на этапе строительства.

    По продукту предусмотрены следующие условия:

    • Ставка от 7,4 (с учетом скидки от застройщика в 2%) до 9,5% годовых. В случае отказа от оформления личного страхования, отсутствия зарплатной карты применяются надбавки.
    • Сумма кредита устанавливается в пределах от 300 тыс. рублей до 85% от стоимости жилья.
    • Максимальный срок – 30 лет (если используется скидка от застройщика, то ипотека выдается на период до 7–12 лет).

    Банк ВТБ

    ВТБ предлагает специальный ипотечный продукт «Победа над формальностями», в рамках которого можно приобрести имущество на вторичном рынке и в новостройке или рефинансировать жилищный займ. Для оформления заявки заемщику понадобится всего два документа – паспорт и СНИЛС (или ИНН). По программе установлены особые условия:

    1. повышенный первоначальный взнос – от 30% на новостройку, от 40% — на вторичное жилье;
    2. надбавка 0,7 п.п. к базовой ставке (9,1%).

    Срок кредитования – от 3 до 20 лет, сумма в диапазоне от 600 тыс. до 60 млн рублей.

     «Альфа-Банк»

    В «Альфа-Банке» ипотека на готовое жилье предоставляется на срок до 30 лет. Минимальный первоначальный взнос, оплаченный за счет собственных средств, составляет 15% от стоимости недвижимости.

    Сумма кредита может достигать 50 млн рублей. Ставка переплаты устанавливается следующим образом:

    • для участников зарплатного проекта «Альфа-Банка» – 9,29%;
    • 9,59% – стандартные условия;
    • 10,29% – для ипотеки по 2-м документам.

    Ипотека по дифференцированной схеме

    В 2019 году лишь ограниченное число банковских структур предлагают оформить ипотеку с дифференцированными платежами. При этом по каждой программе у заемщика есть возможность выбрать и аннуитетную систему.

    «Газпромбанк»

    В «Газпромбанке» заемщику предоставляется два вида схемы выплат – аннуитетная или дифференцированная. Последняя возможна для всех жилищных кредитов за исключением военной ипотеки. Так, заемщик может оформить рефинансирование ипотечного займа другого банка и тем самым перейти с аннуитета на более выгодную систему оплаты.

    Параметры рефинансирования:

    • ставка от 8,8%;
    • срок – от 42 до 360 месяцев;
    • кредитный лимит – от 500 тыс. до 45 млн рублей.

    Для незарплатных клиентов действует надбавка к ставке в размере 0,5 п.п.

    «Россельхозбанк»

    Ипотечное жилищное кредитование от «Россельхозбанка» позволяет приобрести следующие виды недвижимости:

    • квартиру и апартаменты (первичный и вторичный рынок);
    • частный дом вместе с земельным участком или таунхаус;
    • участок земли.

    Сумма кредита выдается в пределах от 100 тыс. до 60 млн рублей, процентные ставки начинаются от 8,95%. При оформлении клиент самостоятельно может выбрать порядок выплат.

    «КубаньКредит»

    Банк кредитует приобретение объектов недвижимости по программе «Готовое жилье», которая включает квартиры, в том числе с земельным участком, и частные дома. Финансирование осуществляется как по аннуитетной, так и по дифференцированной схеме.

    Ипотека выдается под 10,99% годовых, на период от 1 до 30 лет. Минимальный размер кредита – 300 тыс. до 7 миллионов рублей. Для держателей зарплатных карт ставка снижается до 10,49%.

    Жилищные займы предоставляются только на территории присутствия банка (Ростовская область, Краснодарский край, республика Адыгея). При этом заемщик – физическое лицо, может иметь прописку в любом регионе РФ.

    Таким образом, наряду с огромным количеством предложений банков по ипотеке с аннуитетными платежами, выбор продуктов с дифференцированной схемой ограничен. Однако однозначно нельзя ответить на вопрос, какой вариант выплат лучше. Во-первых, условия выдачи средств по разным системам отличаются незначительно и причина тому – лишь внутренняя политика банка.

    В подтверждение можно привести любую программу, где предусмотрен выбор схемы расчета ежемесячных выплат: ставки, суммы и сроки не меняются. Во-вторых, необходимо учесть разные факторы: собственные возможности и цели кредитования.

    В некоторых случаях выгоднее взять квартиру у ключевого застройщика Сбербанка и получить ставку 7,9%, чем обратиться в «КубаньКредит» за дифференцированным платежом и процентом переплаты в 10,99% годовых.

    Ознакомившись с плюсами и минусами каждой из схем, каждый заемщик сможет самостоятельно определиться с выбором.

    Источник: https://creditkin.guru/ipoteka/ipoteki-annuitetnaya-i-differentsirovannaya.html

    Дифференцированная ипотека

    Что такое аннуитетный платеж по ипотеке

    Большинство заемщиков при обращении в банк переживают обо всем: размере кредита, процентной ставке, совершенно не уделяя вниманию способу погашения долга. А ведь дифференцированный вариант погашения позволяет экономить на ежемесячных платежах и уменьшает размер процентов во время срока кредитования. Рассмотрим насколько это выгодно заемщику.

    Подробнее про дифференцированные платежи

    Существуют два варианта погашения займа, взятого в банке: дифференцированный и аннуитетный. Банк, предлагая один из них заботится о защите своих финансовых интересов, которые выражены в виде процентов.

    Дифференцированный способ погашения кредита подразумевает неодинаковые по размеру ежемесячные суммы, которые постепенно уменьшаются к концу срока ипотеки. Происходит это потому, что от месяца к месяцу, основной долг уменьшается одинаково, процент же начисляется на остаток суммы долга.

    Самые большие суммы выплачиваются в первой половине срока, наименьшие – в конце четверной четверти. Платежи, выпадающие на середину срока, не сильно различаются, их можно сравнить с аннуитетными.

    Не все кредитные организации предлагают заемщику погашать ипотечный долг дифференцированными платежами.

    Дело в том, что при расчетах необходимо учитывать платежеспособность клиента, ведь ежемесячный платеж не должен превышать половины дохода. И по закону это соотношение высчитывается на первый год погашения долга.

    А при дифференцированном графике именно на первый год ложится самая большая финансовая нагрузка, с которой заемщик может не справиться.

    Чтобы клиент не выпал из графика и смог оплачивать долг, банки вынуждены понижать сумму кредита.

    Именно поэтому дифференцированная схема не является самой востребованной у банков, и только крупные игроки на рынке ипотечного кредитования предлагают как равные, так и уменьшающиеся платежи.

    Второй способ погашения долговых обязательств перед банком – аннуитетный платеж.

    Это график с одинаковой ежемесячной суммой с первого месяца по последнего. В эту сумму входят: доля задолженности, начисленная процентная ставка, комиссионные и другие сборы. Хотя размер транша остается неизменным, но его пропорции меняются:

    • сначала большую часть занимают проценты по ипотеки;
    • в конце – основной долг.

    Получается, что кредитор получает деньги за обслуживание займа даже раньше срока использования его заемщиком. Это особенно ощущается при желании досрочно погасить долг. Оказывается, что по прошествии половины срока основной долг погашен на незначительный процент.

    Аннуитет выгоден для исполнения кредитных обязательств, которые не превышают пятилетний срок. А для долгосрочных кредитов на 10, 20, а то и 30 лет, характерных для ипотечного кредитования, более эффективен именно дифференцированный.

    Это наглядно можно рассмотреть на условном примере. Заемщик оформляет договор на 10 лет со ставкой в 10% годовых заем в размере 100 000 долларов. Расчет показывает, что размер процентов за весь срок кредитования составит при способе погашения долга:

    • аннуитетного – 58580,88 долларов;
    • дифференцированного – 50416,67 долларов.

    Экономия при уменьшающихся выплатах составит 8447,53 доллара. Поэтому при долгих кредитах преимущество дифференцированных платежей – не миф, а реальность.

    Банковские программы с дифференцированным погашением

    Найти кредитную организацию предлагающую оформить ипотеку с дифференцированным погашением долга сложно, но возможно. Крупные банки с государственной поддержкой, такие как “Россельхозбанк” и “Газпромбанк” предлагают заемщикам на выбор схемы погашения долга.

    1. “Россельхозбанк” предлагает много программ с возможностью выбора способа погашения, среди них:
    2. “Ипотека по двум документам”, которая дает возможность получить кредит до 4-8 миллионов рублей (в зависимости от региона проживания) на срок до 25 лет при ставке в 9,55% на покупку квартиры в новом доме или на рынке вторичного жилья, загородного дома или таунхауса.
    3. “Целевая ипотека” на приобретение жилья, земельного участка под любые цели, квартиру с последующим ремонтом. Максимально возможная сумма кредита – 20 миллионов рублей на 30 лет при ставке от 9,05%.

    Размер ставки в “Россельхозбанке” не фиксированный: зависит от категории клиента, суммы кредита и обеспечения.

    В особом приоритете находятся зарплатные клиенты и работники бюджетной сферы.

    • “Газпромбанк” реализует программы:
    • “Первичный рынок”, при которой можно приобрести квартиру и таунхаус в новостройке, апартаменты. Размер кредита от 500 тысяч до 60 миллионов рублей на срок от одного года до 30 лет при единой ставке в 8,7% годовых.
    • “Вторичный рынок” позволяет приобрести квартиру по единой ставке в 9% на срок до 30 лет на сумму в 10 миллионов рублей по двум документам.

    Плюсы и минусы дифференцированных платежей

    Эксперты подчеркивают, что процент начисляется, при одной и другой форме погашения, на остаток долга. Но арифметические подсчеты свидетельствуют, что переплаты при дифференцированном графике ниже. Причем, чем больше срок кредитования, тем экономия больше.

    Плюсом является то, что долг погашается равномерно, а проценты начисляются на фактическую сумму задолженности. При желании рассчитаться с банком раньше положенного срока можно будет убедиться, что за прошедшее время снизился основной долг и проценты по нему в равной мере.

    Существенный минус дифференцированной ипотеки, то, что ее размер находится в сильной зависимости от уровня дохода клиента. Поэтому сумма кредита обычно всегда меньше, чем при аннуитетном.

    А при желании получить крупный кредит на покупку жилья, при недостаточных финансовых возможностях, можно получить отказ в кредитовании.

    А в том случае если желаемый кредит будет одобрен, в первый год сумма ежемесячных платежей будет максимальной.

    Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/differencirovannaja-ipoteka/

    Что лучше для заемщика: аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке

    Что такое аннуитетный платеж по ипотеке

    Статья подготовлена компанией Ипотека Live. Если требуется помощь в ипотеке, обращайтесь. Также Вы можете пройти экспресс-тест для оценки ваших шансов на ипотеку. Спасибо, полезного чтения.

    По статистике, получить одобрение по аннуитету проще, поскольку платежи весь срок одинаковые и рассчитать необходимый для выплаты займа доход клиента несложно.

    Однако у второго варианта есть свои весомые плюсы.

    Что выгодней — равномерный платеж по аннуитету или дифференцированное начисление процентов? Чтобы разобраться в этом, нужно учесть не только цифры, но и риски данных видов ипотеки.

    Плюсы и минусы разных методов расчета

    Чтобы объективно выбрать одно из двух, нужно учесть достоинства и недостатки каждого метода. При этом окончательное решение остается за заемщиком, поскольку многое зависит от его уровня дохода и ипотечных планов. Начнем с определений:

    1. аннуитетный платеж состоит из основного долга и процентного вознаграждения. Банковскую формулу расчета аннуитета можно найти в статье 6 Федерального закона № 353-ФЗ «О потребительском кредите». Особенность аннуитета в том, что в первые выплаты доля вознаграждения может превышать долю погашения основного долга. Например, если рассчитать аннуитетный график платежей для займа на сумму 100 000 рублей сроком на год с процентной ставкой в 10%, в первом платеже из 14 700 рублей 10 000 рублей пойдут на погашение процентов. В последнем платеже на погашение процентов придется 1300 рублей, остальные 13 400 рублей закроют основной долг;
    2. дифференцированный расчет подразумевает, что сумма основного долга разделена на равные части согласно количеству платежных периодов. Если вы платите ипотеку ежемесячно в течение 10 лет, основной долг делится на 120 равных выплат. Проценты начисляются на остаток долга. Поскольку с каждым месяцем размер основного долга уменьшается, сумма вознаграждения в платеже тоже падает. В итоге в начале выплаты максимальны, а в конце срока сумма платежей приближается к доле основного долга.

    На начало 2019 года закон никак не влияет на возможность оформить ипотеку с тем или иным видом расчета платежей. Факты о разных методах начисления процентов:

    1. доступность кредита для клиента зависит от соотношения ежемесячного платежа и дохода будущего заемщика. С этой точки зрения аннуитет более доступен, поскольку платежи весь срок займа равные. Чтобы получить кредит с дифференцированным начислением процентов, нужно иметь доход выше, чем при выплате аннуитета с аналогичными стартовыми условиями займа;
    2. если вы берете кредит с аннуитетом, вам проще планировать собственные расходы. Особенно это важно для тех, у кого доход стабилен;
    3. несколько лет назад российские банки активно одобряли дифференцированную ипотеку. Однако в периоды ипотечного кризиса в 2008 и 2017 годах именно такие кредиты стали самыми рисковыми. В 2018 году, по данным Центробанка, резко увеличилось количество выданных ипотечных займов с первоначальным взносом ниже 20%. Это значит, что растет риск повторения ипотечного кризиса. На таком фоне кредиты с аннуитетом выглядят более надежными и менее рискованными;
    4. при досрочном погашении ипотеки разница в переплате может стать минимальной или вообще исчезнуть. Россияне активно стараются выплатить кредиты досрочно: средний срок ипотеки составляет 15 лет, а полное погашение чаще всего наступает через 7 лет после оформления займа;
    5. даже в банках, которые предлагают клиентам выбрать один из двух способов расчета, аннуитет более популярен.

    Сравнение в цифрах с помощью ипотечного калькулятора

    Для расчетов воспользуемся калькулятором на сайте Россельхозбанка. Эта кредитная организация предоставляет своим клиентам право выбора относительно системы расчетов по ипотеке. При расчетах выявляем переплату без учета расходов на страховку и прочих дополнительных затрат — только проценты по займу.

    Стартовые возможности заемщика:

    • первоначальный взнос 500 000 рублей;
    • стоимость квартиры 2,5 миллиона рублей;
    • ежемесячный доход 60 000 рублей.

    Дифференцированная ипотека на 10 лет возможна по ставке 10,5% годовых с учетом оплат комплексного страхования. Размер платежа в первый месяц составляет 34 166 рублей, в последний — 16 812 рублей.

    Согласно графику платежей, за 10 лет сумма переплаты по процентной ставке составит около 1 миллиона рублей. Если рассчитать тот же самый ипотечный кредит с аннуитетным графиком, получим ежемесячный платеж 26 987 рублей, переплату за 10 лет в 1 238 000 рублей.

    Это почти на 300 000 рублей больше, чем в первом расчете.

    Если сравнивать переплаты в обоих случаях в процентном соотношении, получается, что для клиента дифференцированный расчет ипотеки на 30% выгоднее, чем аннуитет. Если срок ипотеки увеличивается, разрыв между двумя типами расчетов становится меньше. Тем не менее, дифференцированный платеж все равно более выгоден для заемщика.

    Где оформить ипотеку с дифференцированным платежом

    Если вы приняли решение оформить жилищный кредит не с аннуитетом, а с дифференцированной системой начисления процентов, у вас будет небольшой выбор кредитных организаций. Сбербанк, ВТБ и Абсолют банк предлагают клиентам только аннуитетную ипотеку. Условия ипотеки с дифференцированным начислением процентов в Россельхозбанке:

    • ставка от 10%;
    • срок до 30 лет;
    • первоначальный взнос от 15% на новостройки, от 20% на таун-хаусы от застройщика, от 25% на дома с земельным участком, от 30% на апартаменты;
    • можно купить квартиру, апартаменты, дом с участком или отдельно земельный участок;
    • можно подтвердить доходы по форме банка;
    • можно использовать материнский капитал для погашения займа;
    • сумма ипотеки от 100 000 рублей до 60 миллионов рублей;
    • только рублевая ипотека;
    • возможность приобретения новостроек по переуступке прав.

    Аналогичная программа ипотеки от Газпромбанка:

    • ставка от 9,5%;
    • первоначальный взнос от 10%;
    • срок займа до 30 лет;
    • минимальная сумма от 500 000 рублей (не ниже 15% от стоимости недвижимости);
    • возраст заемщика от 20 до 65 лет на момент погашения займа.

    В 2019 году военную ипотеку можно оформить только с аннуитетным платежом. Об этом сообщает сайт Росвоенипотеки, где указаны условия кредитования за счет средств НИС.

    На данный момент 15 банков имеют необходимую аккредитацию для выдачи военной ипотеки, и ни один из кредиторов не предлагает военнослужащим дифференцированную систему расчетов.

    Альтернатива есть среди дополнительных предложений кредитования для военных: Газпромбанк предлагает потребительский кредит с дифференцированными платежами на следующих условиях:

    • сумма 50-500 000 рублей;
    • ставка 13,75-15% в зависимости от наличия обеспечения по займу;
    • срок кредитования до 3 лет;
    • участниками могут быть только военнослужащие, включенные в реестр НИС.

    Несмотря на все выгоды дифференцированного начисления платежей, банки не стремятся предоставить своим заемщикам альтернативу.

    В феврале 2018 года депутаты подготовили к первому чтению законопроект №364312-7 «О внесении изменения в статью 819 Гражданского кодекса Российской Федерации», который обязывает кредиторов предоставить клиентам право выбора.

    Законодательная инициатива принадлежала депутату от «Единой России» Андрею Барышеву и председателю комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолию Аксакову. Депутат отметил, что выбор между аннуитетными и дифференцированными платежами нужен физическим лицам для обеспечения ипотечных и потребительских займов, а не предпринимателям.

    Однако идея Аксакова не нашла поддержки среди депутатов и представителей банковского сектора. Одна из причин — обязательное введение дифференцированных расчетов приведет к необходимости перестраивать IT-систему в целом ряде кредитных организаций. Поэтому в 2019 году даже при наличии желания и возможности получить дифференцированную ипотеку достаточно сложно.

    Уменьшим ежемесячный платеж на Заплатите банку меньше на Также подберем выгодную страховку.Средняя экономия —до ₽на лет. Ипотека LIVE
    поможет сэкономить Расчет является предварительным

    Источник: https://ipotekalive.ru/articles/osnovy_ipoteki/platezhi-annuitetnye-ili-differencirovannye/

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.